实录 首创置业:2011年房价还会有所上升
作者: 曹萍     时间: 2011-03-30 00:30:04    来源: [ 观点地产网 ]

一线城市的土地仍然很稀缺,我们反而会有一些机遇,保障房也可能带来机会。

  观点地产网 曹萍 3月29日,首创置业在香港召开业绩发布会。首创置业董事长刘晓光、执行董事兼总裁唐军、副总裁兼财务总监罗俊及董事兼总经理张燕雯等均出席了会议。

  2010年,首创置业实现营业额64.93亿元,同比上涨20%;经营溢利为19.47亿元,较去年增长22%;股东应占溢利为9.18亿元,较去年增长71%;每股基本盈利由09年的0.2655元上升为0.4527元。

  截止2011年3月25日,首创的土地储备为971万平方米,可售楼面面积为808万平方米。

  首创置业高层预计,2011年公司预期竣工的总面积会超过140万平方米,远远超过2010年的70.8万平方米。

  2011年,首创置业地产方面的重点将放在商业地产,将在环渤海、珠三角、长三角以及西北、西南五点的三四线城市布局,形成四大区域的均衡发展。

  首创置业高层还强调,在未来的五到十年,公司会在全国的大部分的省会城市、直辖市、二三线城市,建设不少于30家奥特莱斯旗舰店、主力店、和奥特莱斯购物广场,成为中国奥特莱斯产业的领行者。

  以下为业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:北京刚刚出了限购令,首创在北京的项目也降价了,降价的幅度是多少?首创今年在新盘的定价是不是有一些保守?

  首创置业:现在项目并没有出现很大降幅。截止3月25日,公司已经创造了24亿元的销售成绩,与2010年1-3月份相比上涨了33%,今年我们总体的销售目标是157亿元的销售额,1-3月份大概完成17%,这在公司的预期内。

  在发展态势上,我们也做了一些准备。第一,我们今年会推出300万平方米的销售面积,绝大部分都是商品房,基本都是中小户型,总价也比较低,预计会有1-3个亿的销售。

  另外,我们现在的项目具有这些特点:第一,是中小户型;第二,特别受客户的好评。第三,除了北京外,大部分项目都很好,并没有受太多限购的影响,如沈阳限购令范围很小,对我们没有什么影响,重庆到现在没有限购政策,也没有影响到我们的销售。

  总之,限购对公司某一个区域的销售会有一定的影响,但我们会根据市场的变化来调整销售策略。

  现场提问:公司受限购令影响的面积大概占多少?

  首创置业:北京的项目基本上都受限购令的影响,但限购只是说北京人民只能买两套,不能再买第三套,北京以外的人购房有个额外的要求,但是市场的刚性需求仍然是非常庞大的。

  产品能不能销售出去,第一个要看定位是否准确,是否适销对路,是不是刚性需求,有没有满足市场客户的需要。

  政府的限购并不是要打击房地产,而是打压泡沫、打压投机需求。政府对土地有刚性的需求,这一点,我们还是非常有信心的。

  现场提问:今年政府要建1000万套保障房,首创有没有参与保障房建设?万科、保利等都称找不到保障房盈利模式,您是怎么看的?首创发完债后,目前现金流的情况怎样?今年重点的拿地区域在哪里?目前首创在房地产基金方面的发展情况如何?

  首创置业:现金流是非常好的,随着项目的扩大,我们有几大重点区域:一是京津地区,二是长三角推出项目的地区,第三是已经推出的九江一线,这也包括了沿海项目的拓展。

  去年底公司有84亿元的现金储备,我们也希望在宏观调控下有积极的应对方法。因为从2008年开始,公司已经开始业务转型,除了传统的住宅业务外,公司已经开始以奥特莱斯商业为核心的区域建设,这会带来一个生活方式的转变,这跟宏观调控是相吻合的。

  另外我们可能会在二三线城市寻找新的发展机遇,在2011年会有更大的扩张和发展。

  我们以中高端住宅的发展为主要业务。同时,作为上市公司,给股东的回报也是重要的任务。作为一个成长中的企业,希望在不影响公司股东盈利的情况下,可以寻到一些恰当的机会,来展开保障性住房的业务。

  现场提问:您觉得今年内地的房价会下降多少?另外,我们看到上海公布房价控制目标,就是房价的升幅不可以高于经济增长,很多内地的城市都会有类似的做法,公司的盈利会不会受到影响?如果用经济增长的幅度来压制房价的增长,会不会对公司有影响?

  首创置业:我们没有做房价的市场调查,我们的增长了10%,所以也相信整个市场应该是在10%以内。

  公司2011年的项目土地成本没有受影响,毕竟2011年房价还会比2010年有所上升,所以现在对我们没有比较大的影响。

  第二,在同样的情况下,像我们这样大规模的开发公司,除了业务增长以外还强调内部的管理。所以我们也在内部花钱,要降低成本把工作做得更好,以此来应对市场价格成本对我们的影响。

  现场提问:去年的投资盈利大概是多少?今年的基本开支大概是多少?多少是用于土地方面的,多少是备用?截至去年年底,销售还没有入账的项目平均的售价大概是多少?毛利率今年上升的幅度大概是多少?

  首创置业:2010年公司核心的盈利增长了90%。在开支方面,截止到2010年底现金有84亿,2011年未支付的土地款有5亿,加上2011年预计建设的支出约115亿,再加上2010年已收入的将配比的现金流150亿,预计2011年的投资金额在是50-60亿之间。

  2010年签约未入账的金额大概是80亿元,大概有76亿会在2011年结算。销售的单价上,2010年12月31号北京项目的单价预计可能超过3万元,要比2010年高一些,这些高端的项目还没有结算。而外地的项目预计单价大概在6500元左右,比2010年7000的单价稍微低一些。

  预计2011年毛利保持一个稳定的水平,与2010年差不多。

  现场提问:现在一线城市拿地的成本上升,会不会影响在一线城市的计划?另外,公司高端住宅和中低端的住宅的理念是什么?

  首创置业:一线城市拿地的成本涨得非常快,往往也包括市场的火爆,拿到的土地价格往往会变,所以前几年我们坚持不去拿地王,坚持发挥运营的优势。当然,公司也通过盖保障房来参与政府鼓励的政策,也拿到了一些土地。

  重点策略是采取科学的商业模式,比如说住宅产业综合项目是以奥特莱斯为核心的业务来拿地,从土地开发阶段就开始采取一些方法来实现土地的扩张,在去年底和今年年初也拿到了很好的项目。

  一线城市的土地仍然很稀缺,其中不止土地价格高,还会有房地产的宏观调控如限购、限贷,我们反而会有一些机遇,但这些机遇不一定是说保障房影响了销售,保障房也可能带来机会。

  我们不会放弃,会密切跟踪北京等一线城市,也加大在二三线城市的力度,特别是在沿海长三角一线等经济区的一些主要城市。我们希望扩大市场,拿到好地,方法是:事先锁定、以业务的组合、采取我们推出的商业模式为主,根据这种方式去拿地。

  公司以中高端的住宅为主,中档住宅占比80%以上,高端的住宅大概在15%左右,这样可以保证有较好的盈利;另一方面这样也不会受政策影响而产生太大的波动。在2011年,我们会加大中小套型、总价比较低的项目推盘力度。

  现场提问:售价会不会有比较大的下降?

  首创置业:现在虽然有限购政策,但是高端的楼盘是在城市的最核心地段,它也是城市未来的稀缺资源;第二,它面对的客户群也不是普通的客户群。所以,我认为不会过分大涨,可能会保持比较平稳的价格。

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