华润置地:未与万科合作 不会把房价定得太高
作者: 武瑾莹     时间: 2011-03-27 22:35:06    来源: [ 观点地产网 ]

虽然市场不好的一面被大家看到,但是也要看到一个好的趋势,就是成交在向比较大的品牌开发商集中。

  观点地产网 武瑾莹 3月25日下午,华润置地在香港召开2010年业绩发布会,华润置地主席王印、高级副总裁唐勇、高级副总裁王宏琨、高级副总裁陈鹰、财务副总监王国华等均列席。

  作为2010年少数未完成年初预定销售目标的房企,华润置地的主席王印在业绩发布会上承认去年一线城市的销售受到了较大影响,导致销售金额呈现下降的趋势。

  但王印强调,华润置地2011年的销售会比2010年有所增长。

  以下为业绩发布会现场问答实录:

  现场提问:今年的业务发展规划、业绩水平、销售等等的计划现在已经确定了吗?可以透露吗?

  王印:华润置地经营策略是很有序的,销售目标虽然不太方便透露一个具体的数字,但是从公司的策略来讲,就是每年要求比上一年要有所增长。就是说目前华润置地经过这几年的发展,土地储备也好、团队建设也好,已经具备了这种增长的条件。

  比如说,2010年我们有25个项目在销售,2011年是47个项目销售,这肯定会带来签约额和营业额的增长。至于发展计划,那也是一个连续的政策,因为地产公司需要不断增持土地储备,当然我们也有我们的政策,就是说住宅加商业的这种商业模式。我们一贯以来执行分散风险的策略,现在已经进入了35个城市,抗风险能力也在提高,也包括我们长期坚持不拿地王的策略。

  现场提问:去年的签约额下降了因为重点发展在二三线城市,那么今年的目标是不是也发展二三线城市,对华润的签约额会不会进一步下降呢?

  王印:2010年是在调整土地结构,从签约面积上来讲,对比2009年并没有减少,反而上升了一点,但是由于一线城市销售比例在2009年占了整个销售额的45%,2010年只占了18.5%,所以价格表现有所下降。而且,通过2010年的调整,我相信在2011年无论是签约额还是签约面积都会比2010年增加。

  现场提问:根据调控的情况,对今年房价影响是怎么样?对华润盈利有没有影响?今年房价的形势是?

  王印:调控政策特别是限购,对任何一个房地产公司都导致了成交量的下降,这个肯定是有影响。对华润置地全年的业绩也有一些影响,但实际上经过这几年结构调整,华润今年有47个项目在销售,其中有17个项目是在不限购的城市。

  因为政府也不是只在省会城市、只在一线城市发布限购令,这方面我们会加大开发量来加快销售。

  房价方面,大家不要简单看一个楼盘是不是价格降低了,事实上我希望大家更多关注另外一个问题,就是新开出来楼盘的定价水平,事实上这也是房价调整的方式。

  现在定价的楼盘是老的楼盘,老的楼盘实际上是已经销售了,销售了如果降价的话,那以前买楼盘的客户就感觉很不爽,因为公司需要长期维护品牌,维护客户利益,但是新开的楼盘没这个问题,这个调整实际上也是有价格的调整。

  现场提问:那么新开楼盘的价格如果再提价就没有问题,但是如果降价的话会产生问题,那这个对于你们定价策略上有没有一些影响?

  王印:这个对我们公司政策来讲没什么影响。大家都知道我们现在经营策略中也是希望有一个总的策略。我们并不期望,也没有打算把房价定得太高。

  现场提问:在去年中报的时候华润说一线的销售不是很好,到年底的时候这个情况有没有改善?万科前几天发了公告说和华润集团有合作,涉及资金是40多亿,华润置地方面会不会与万科有某种形式的合作?华润置地在融资方面有哪些规划?

  王印:第一个问题是这样,成交量下滑是一个事实,不管是任何一个公司都这样。

  刚才我说的销售政策是一个全局的安排,一线城市其实我们也有一些经营的策略,比如说目前时点更侧重于那些非限购的产品,比如说公寓、商场、车库都不限购,更多的是争取在这些非限购产品上多销售一些。

  第二个问题目前是万科和华润集团的事情,华润置地还没有计划与万科合作。

  王国华:华润置地融资跟其他的地产公司的情况有很大的不同,不同的地方是我们有非常强大的母公司,同时我们的财务管理非常好。

  首先,我们现在财务负债的水平不是很高,我们净负债才是56%。负债的平均成本,按2010年12月31号那天来看的话,有很多负债成本加在一起平均才只有2.4%,那么这个可能是你们看到所有的上市公司的最低点。

  基于这样一个情况,在很多地产公司融资上面遇到困难的时候,相对来讲我们受影响的程度会比较小。比如说我们已经融得了81亿的资金,其中有三分之一是港币,有三分之二人民币,而且香港我们的成本是比较低,基本上算基准利率。

  再加上我们可以借助一些资本市场的力量,比如说探讨发债等等,希望公司在充分利用目前这个相对比较低成本的环境下能够去融得比较多资金。

  现场提问:那现在已经有一些地产公司成立自己的地产基金,华润有没有这方面的想法?

  王国华:暂时还没有,但是这个多渠道的融资方式是可以借助的。目前没有的原因是我们没有必要以比较高的成本去融资,所以更多是从这个债务上或者从资金上去增大融资,比如说债券的形式,或者银行贷款的形式,更多的是以债券形式融资。

  除了个别项目一些合作伙伴之外,我们现在还没有考虑成立基金的方式去融资。

  现场提问:那么今年融资的目标会是多少呢?

  王国华:根据我们今年现金的预算,不做新的融资,或者说只要二、三十亿就可以足够支付我们全部的建安,包括外部配建。

  所以,这样就使得我们在经营上灵活的空间比较大,未来会根据母公司市场融资的一些机会,比如说拿地的情况继续去市场上融资,然后借助这个融资来做一些新的土地增持等等,方式主要是债务融资。

  我们现在已经获得的银行融资是80亿人民币,这样的话,加上投资物业收入以及住宅销售,基本上足以支付全部的费用,包括地价。

  现场提问:那么新增土地储备大概要多少金额?

  王国华:这是几个因素共同决定的结果。第一个是目前的情况,要是华润的销售情况比预算好一些,那么可能投地的机会大一点。

  还有在债务融资这一块,如果负债在限额的前提之下,这会根据市场的情况来看,就是限额不能超过最高水平,同时成本还必须满足我们的需要,还有一个就是土地的机会问题。

  其实买地对地产公司来讲是一个经常的事情,但是财务总监很难给一个具体的数字,因为买地不是买别的材料,要精挑细选或者说符合公司战略。这几年我们每年都是在150亿到180亿这样数量差。

  预算和实际发生在买地这个环节是有相当大的不同,因为看到好的地不一定能够拿得到。

  现场提问:今年华润可售的面积大概有多少?其中商业和住宅的比例是怎样?

  王印:今年可售的面积是有一部分到年底,有一部分是到10月份或第四季度形成的,我们可售面积是400到500万平方米。

  我们核心商业一般不销售,全部持有,核心商业总可售面积在2010年底是68万平方米,今年我们会增加25万平方米。

  这个增加主要来自于几个项目,一个是北京,有北京的写字楼,还有北京的在建项目,北京橡树湾有一些商业的首期。再加上还有沈阳万象城,这是今年5月份左右第三个在沈阳正式投入运作的万象城。

  明年我们在商业上会有更大的投入。预计2011年和2012年,每年商业可售面积会保持将近40%左右的增长。

  现场提问:华润今年的推盘节奏会是怎么样?因为现在很多地产商都觉得像限购令这样严格的政策,可能会认导致地方政府的财务状况不佳,而在当地会有一个放松,所以他们觉得可能推盘的最好时机会是在下半年?

  王印:推盘的节奏就是正常的节奏,只要达到销售条件就卖。目前看来下半年销售会更多一点,因为有很多新项目都达到预售条件了。

  现场提问:第三个问题是深圳大冲村旧改项目目前的情况?今年华润二三线的城市比例会不会增加?为什么2011年的销售面积仅仅是比2010年增长了1.3%?

  王印:大冲村项目现在已经拆迁,签约率达到55%。我们也会参与别的旧改项目,但还是要看机会。

  二三线城市会逐渐加大,现在差不多有80%的项目都是在二三线城市。

  大家知道2010年和2009年的市场环境是不一样的,2009年是市场环境最好的一年。从销售面积来讲,我们在2010年能和2009年基本持平的话,在这个调控环境下已经算不错了。

  现场提问:您觉得在有限购的这些地区的整个均价和成交量会有怎么样的变化呢?

  王印:成交量现在实际上已经下降了,现在下降幅度差不多是40%到50%。至于价格就很难说低了多少,因为本来定3万的,结果推盘的时候定2.5万,实际上现在都是以这个方式价格调整。

  现场提问:限购城市的价格会是怎样?

  唐勇:市场的平均成交量比去年下降的趋势比较明显,但是对华润置地而言,现在正在努力克服这种惯性。

  还有一个很大原因来讲,就是成交正在向一些大的发展商集中。因为客户选择面更广,更关注产品品质和公司品牌。

  虽然市场不好的一面被大家看到,但是也要看到一个好的趋势,就是成交在向比较大的品牌开发商集中。

  我相信华润置地通过这几年形成产品精细化、高品质的能力,能够减弱成交下降的影响,所以我们对今年的销售计划还是充满信心的。

  开发商现在在反复的谨慎定价,比预期的会下调一定的比例。其实,我觉得这个也正好适应了政策的要求,市场会趋近一个政府管制、开发商和消费者利益平衡的状态,市场在往这个状态慢慢前进。

  现场提问:华润置地今年的平均销售均价会不会到去年的水平?华润有参与保障房建设的计划吗?

  王印:这个很难说一个数字,华润置地实际上这几年一般都这样,价格是1万元多一点点,因为有二线城市。

  一线城市的价格上涨以后就并没有跌过,包括万科等其他的地产公司差不多都是1万元上下。华润置地今年估计也是11000元多的水平。

  保障房项目我们现在就有,门头沟那个项目事实上也有保障房。

  因为地方政府在推出商品房土地的同时,要求开发商参与建设保障房来做为开发商品房的条件之一,我们也有这样的项目在做。在北京就有这个项目,今年就会投入市场,我们也参与保障房建设。

  现场提问:是不是因为政府的要求才会参与?有些公司认为保障房项目会拉低毛利率,那么北京项目的毛利率大概是多少?

  王印:不是。现在政府推地有一定比例的商品房和一定比例的保障房,华润在2007年就参与了保障房的建设。

  其实公司在拿土地的时候都算过这个账,保障房是按照政府的要求,按质按期交付。商品房我们已经有一个预算,是正常的利润率、正常的销售,所以对公司的毛利率不会有太大影响。

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