中海杭州往事 滨江地王“囤地”三年终动工
作者: 见习编辑 周茉     时间: 2011-03-22 00:04:22    来源: [ 观点地产网 ]

对于杭州滨江75号、76号地块项目,中海和世茂合作模式是双方同等占有项目50%的相同股份。

  观点地产网 见习编辑周茉 三年前,中海与世茂在杭州低调拿下的滨江75号与76号地王项目,今年终于即将揭开神秘面纱。

  这是曾经被称为最大冷门的一次拿地,拍出的两幅地块均位于杭州滨江区一线江景位置,但是成交楼面价却仅仅为5000多元/平米,开发规模逾达90万平米,成为杭州土地市场的经典抄底案例。

  三年地王

  3月16日,中海杭州有限公司董事兼设计总监李剑在网上发布会中表示,中海与世茂合作的杭州滨江75、76号地块,目前正在做前期工作。

  “目前,这两个项目的周围已经有围墙建起,围墙内杂草丛生,但是据说该块地已经拿到动工许可证,今年内一定会开始动工”杭州业内人士透露。

  实际上,对于中海而言,在三年前刚进入杭州市场初期,其最先看好的地块并非为滨江区75、76号地块,而是城西三墩的大宗土地,只是在后来的公开竞买市场上,中天集团的突然出现,使得中海仅仅拿下中海·金溪园与中海·紫藤苑这两宗规模相对较小的土地。

  而由于中海没有拿下原先预计规模的土地,原本计划投资在杭州市场的资金,也因此获得了更多的发挥空间。

  “在07年底和08年初,中国的房地产市场一片低迷,杭州的土地市场亦是日渐趋冷;这个阶段可以说是杭州地产业发展的分水岭,房产交易量大幅下滑;而07年底万科杭州的大幅降价更是给了杭州楼市不小的震撼”,杭州业内人士表示。

  在这样的市况下,2008年1月,滨江区75号、76号地块进入公开市场挂牌,而据当时媒体报道,参与竞拍的开发商少之又少,最终中海与世茂在没有任何竞争对手的情况下,一起拿下了滨江区75号与76号地块。其楼面价分别是5046元/平方米和5630元/平方米,总成交价格为307015万元。

  其中,滨江区76号地块,总土地面积92615平方米,位于钱塘江大桥与复兴大桥之间,东至信诚路,南至滨盛路,西至规划道路,北至闻涛路绿化带。共由两块地组成,其中A地块土地面积24760平方米;B地块土地面积67855平方米,其中包括4700平方米的12班幼儿园用地和63155平方米的住宅用地。

  按照规划要求,A地块土地性质为商业用地,建1幢40层商务楼和5层裙房;B地块土地性质为住宅用地及幼儿园用地,建3幢48层高层住宅、4幢45层高层住宅及56幢3层低层住宅和一所配套幼儿园。

  而滨江区75号地块,总建筑面积约60万平方米,位于西兴大桥与复兴大桥之间的钱塘江南岸,四至为东至西兴路,南至新开建设河,西至江陵路,北至闻涛路,其中,住宅建设用地为14.73万平米,商业办公用地为4.6万平米。

  中海杭州总经理韩春麟去年10月曾向媒体介绍称,76号地块现在由世茂来操盘,75号地块将由中海来操盘。

  对于75号地块,韩春麟表示,希望75号项目建成一个”没有缺憾的精装江景大宅“,在建筑的建设上基本都将采用点式布局,使该项目在一线江景下更加通透。

  “据说这一江景大盘即将建设40多层占地约30万方的地标性江景住宅,目前在滨江周边这样大体量的一线江景住宅还是比较少,预计其均价将冲出4万每平米”杭州业内人士分析称。

  囤地质疑

  但是,中海与世茂合作拿下该两幅土地长达三年之后才宣布动工还是引来了不少质疑。

  从项目周边的配套观察,75号地块附近有滨江最大的楼盘彩虹城,还有现代印象广场、海威国际、水印城等楼盘。区域内教育资源丰富,有浙江中医大、浙工大国际学院、杭二中、长河中学等,此外,周边还有阿里巴巴总部中心和网易研发中心。

  76号地块对岸就是绿城·蓝色钱江与滨江·阳光海岸,东面是奥体中心,南面是大型购物中心,西面是滨江区行政中心,离地铁站约四五百米。杭州业内人士皆表示,在杭州市中心,这样的土地几乎已经无从寻觅了。

  照理,这两幅处于如此优越地理位置的地块,没有理由在拿地之后时隔近三年之久开始动工。

  对于该疑问,世茂集团公共事务部相关发言人解释:“该地块从拿地至今受到多方关注,正因为其特殊性,方案上报审批的流程较为繁复,且因为是和其他公司的合作项目,所以在前期的准备过程中双方需要更多的时间进行沟通交流。”

  杭州业内人士也向观点地产新媒体透露称,“事实上,这两个地块项目属于被动开发延期,地块开发商曾经将规划方案投交给政府相关部门,只是没有经过政府的审批通过,而后有经过多番的修改和商议因此,项目的开工建设期限一推再推。但今年终于准备开工也或许是因为,若再不动工将受到杭州有关行政部门的处罚。”

  正如中海副主席兼行政总裁郝建民在3月17日集团2010年业绩发布会中所述:“中海和世茂合作的杭州滨江项目,其实都是综合体项目,有酒店、写字楼、有高端住宅,所以前期的策划和统筹是花费了较长的时间来做策划的,虽然表面上看比中海其他项目慢了一点,但综合来看不是。”

  此外,郝建民同时还首次公开表示,对于杭州滨江项目,中海和世茂合作模式是双方各占有项目50%相同的股份。

  而对于当年中海和世茂的合作拿地,杭州业内则普遍分析认为:“更多的是因为当时杭州房产市场的萧条,滨江75号和76号合计90万平米是大体量地块,不论是对于中海或者世茂,当时都有不小的挑战和风险,两者的合作开发考虑的应该是规避风险”。

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