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孟晓苏:构建住房制度上的公平正义
作者:     时间: 2010-03-31 10:04:17    来源: [ 观点地产网 ]

回顾我们房地产业发展的三十年,和住房制度改革的10年,我们的成果都是可以用公平正义来衡量,而我们目前存在的问题也是在这个方面做的还不够,我从四个方面来谈。

   孟晓苏各位同行,各位媒体的朋友们,大家上午好!

  要参加城市观点论坛,就要谈观点,今天我为大家带来这么一个观点,就是学习温总理讲话的体会,构建住房制度上的公平正义。最近温总理在谈到中国经济社会发展的时候,讲了这么一句话,对我们国家的发展,不仅是要搞好经济建设,而且要推动社会的公平正义,公平正义比太阳还要有光辉。回顾我们房地产业发展的三十年,和住房制度改革的10年,我们的成果都是可以用公平正义来衡量,而我们目前存在的问题也是在这个方面做的还不够,我从四个方面来谈。

  第一个是住房商品化,实施住房改革使得用市场力量来改变住房条件,然后谈谈农民问题和税收问题。

孟晓苏

  商品化无疑是推动了目前中国人改善住房条件的根本动力,而在中国房地产发展之前是什么情况呢?是人均居住面积比见过初期还要小,平均是3.7平方米,会长曾经谈过,当时的蜗居才是真正的蜗居,而温总理也谈到5口人住了9平方米的房子,房地产是邓小平同志1980年的重要的谈话,而这一次谈话的次年年初就由建设部组建了中房,中房的责任就是推动中国的住房开发和发展,在中国房地产的起步阶段,正是由于我们共同来和当时的国家建设部一起起草的住房制度改革的设计方案,这个设计方案当中,我是课题组组长。在96年我们提出要把房地产业作为国民经济的主导产业和支柱产业,这个观点已经被全社会所接受了。最近的10多年以来,杨会长和我们很多人,不断的向国家提出发展房地产业,发展住房商品化的一系列的建议,这些建议很多都很快的被采纳了。包括在住房金融方面,几乎所有的建议都是由我们房地产业人士提出的,包括住房抵押贷款、抵押贷款保险、REITS,都是由我们提出的,这一年我们所有的房地产人士为了改善居住条件,积极的推动了住房商品化,在80年代的时候,中房一家占了房地产开发的20%,全国的房地产业还没有发展起来,这以后,全国的房地产业从90年代开始,经过三轮的发展,发展到60多家。这张图片是我们所做的一些努力,我们在全国200多个城市有开发,在北京、上海这些城市都有60多个项目,这些房85%都是普通老百姓居住的商品房,我们秉持着高品质低价位、高品质中价位的理念,把房屋价格上涨的空间更多的留给居住,我们不主张房屋卖高价。你看这些北京、上海的热点地区,我们卖的房子,当时都是六七千块钱一平米,而现在都已经增值到了2.5万,2.8万,3万至4万乃至5万一平米,住房商品化不仅使老百姓住上的商品房,而且使居民的财富不断的增值,现在住房资产也占了市民家庭财富的主要部分,正是由于住房商品化改变了过去单纯的福利分配的方法,使得市场经济进入了房地产业,所以居住住房显著的改善,这也实现了温总理在人大会上所讲的,使人民生活的更加尊严。

  房地产的发展还拉动了相关的产业,带动了国民经济,去年为什么我们经济顺利的保八成功呢?主导产业实业类的企业还没有启动,股市还低迷,外需还在减退,但是由于内需的发展,特别是住房、汽车这两个产业的带动,使得中国经济带头走出了经济低谷。最近的问题是商品房价格上涨过快,所以遏制房价过快上涨,又成了一些地方的主题,不光是媒体的主题,也成为一些重要会议的主题。我们分析房价上涨的原因主要是两个,一个是供应紧缺,一个是结构失衡,和供应紧缺,目前市场启动,而我们的开发投资,特别是土地购置还是增长过慢甚至是负增长,在这个时候限制土地供应,包括商品房供应暂停都会限制市场的发展,我们会不会在面临房价上涨的时候,在面临供不应求造成房价上涨之前,采取紧缩银根,采取紧缩降压的政策,重新走上05、06年那时候错误的老路呢,现在值得分析。理性的说未来20年房价上涨的压力仍然很大,所以我们现在需要做的就是要增加供应量,包括加大供地,加大投资,政府加大建设。

  第二点就是谈谈完善保障体系,用政府调节了扶持弱势群体,这是我们的一个重要的环节,在房改之初,我们已经设立了完善住房供应体系的目标,而我和梁会长我们在当时的建议当中,就明确的提出来,政府要承担建立住房保障体系的责任,用财政的转移支付来扣减这样一个保障体系,但是在长达九年的时间理念,主管部门忽略了保障房的建设,缺乏经济适用房,廉租房,使得弱势群体的收入水平离高涨的房价越来越远,这本来是政府公共服务职能的不到位,却不误导为房地产企业的责任,造成了本来该租房住的年轻人,不得不去买房,就成的房奴,在这个市场下,解决住房保障的问题,甚至在一段时间内成了解决人们的议论目标,建小户型等这样的可笑论题在很长的时间占领了我们的媒体舆论。这样的情况在07年开始改变,国务院要推动住房保障体系建设,在前年第一项就是加快住房安居保障工程,政府投资4000亿来建设住房保障用房,而最近又加快推进棚户区的改造,三到五年完成。但是想法、目标明确了,措施却没有跟上,去年全国的廉租房建设出师不利,完成政务不足一半,其中重要的原因就是地方财政的配套不足,中央财政出了500亿元,地方财政却没有出足。怎么样来推动保障性房屋的建设呢?怎么解决地方政府财力的缺乏呢?正是因为保障性住房缺乏,所以又在推动了现在的房价快速上涨,今年的问题又出来了,本来中央政府一年投资500亿,但是今年财政部宣布减少了今年的保障住房支出预算,降到376亿,如果地方财政还是不足的话,那么今年的任务和三年的任务怎么完成呢?我们房地产业人士早在07年就提出建议,引进民间基金,用REITS来扩大房地产投资的能力,因为现在金融有大量的资金放在银行,国务院要求开展REITS试点,而我们现在盼望着REITS试点能够早日进行,现在已经一年多了,还没有见到成效。

  第三个需要的就是要支持扭转,用合理制度来维护农民群众的利益,这是建立公平正义的一个重要的方面,而往往是被我们城里人忽略的一个方面,我在05年就建议进行征地制度的改革,因为现有的制度是政府一家来征用农民的土地来卖给单位,而这种单一的购买者就容易造成紊乱,而政府从中获取巨额差价的做法已经日益引起了农民群众的不满。现在很多地方政府把土地差价作为财政,已经成了很多地方政府财政的一部分,这也引起了农民群众的反抗,农民群众反抗之一就是自己建小产权房卖给城里人,现在小产权房已经占了相当的比例,相当于大产权房的一半了,在大街上如果走着3个孩子,就有一个是违法超生的,你能怎么处理尽管政府一再提醒小产权房不受保护,但是中低收入家庭其还是在买,就是因为小产权房便宜,你说违法,我说法律要体现人民的意志,现在人民的意志已经被中央的文件所体现,中央在08年10月份召开三中全会,确定了保持土地承包关系不变,对农民要补贴,而特别强调农村的建设用地,是经营性的建设用地可以规范的转让土地使用权,而这种使用权的转让和国有土地享有同等的权益。它使得农民的宅基地用来建设卖给城里的人的产权房有合理的依据,而且中央要抓紧完善相关法律法规的制度,现在讲宅基地不允许用于商品房的开发已经是过时的,因为宅基地本来就是建设用地,为什么不能用于房地产开发呢,现在文件又明确,宅基地整理之后的集约土地仍然归农民,北京人大常委主任讲出了一个城市居民可以获得宅基地这个观点,被不少人笑话,说你怎么把农民的观点放到城市了,但是我们想想,这个观点很也道理,其实不需要给城里的居民分配宅基地只有要求承认他们取得的农村宅基地合法就是了。谈到宅基地,我们全国土地还是不够用的,建设面积在农村,相当于城市的五倍面积,大量的征地,就出现了空心村、空心镇,农民需要换房用二元的思维落解决这个问题是解决不了的,只能换一个思维方式,这就是我在三年前提出的,让农民带着地票进城,因为宅基地占的都是好地,现在中央明确要放宽中央城市的户籍限制使得农民进城更加成为一个潮流,一号文件再一次更肯定了农民进城也要帮助解决农民住房保障体系,农民进城是我们真正的城市化,将是影响全世界两件事情之一。我们的目标是要让农民平等的参加和共享改革发展的成果。


  最后一个问题谈谈税种改革,用新的税种就是物业税来构建社会公平,现在的物业税最早是由中房公司向国务院建立的,当时在国务院的常务会上,当时是被叫过去,当着总理和副总理汇报了开征物业税的设想,而我们中国目前已经具备了开征物业税的条件,因为以前很多人没有个人财产,现在绝大部分老百姓已经有了住房资产,再加上现在社会收入差距拉大,有人住大房,有人住小房,有人有很多套房,有人没有房,征物业税就可以保持社会公平,包括我们现在的整体思想,是向高收入主征税还是向农民群众索取呢?我们现在的城市每年都需要很大量的维护费用,这些费用很多是来自土地差价,这个虽然是弥补了财政,但是却陷入了一个错误的制度设计,就是从穷人身上去收钱,去补贴更加富裕的群体,就是城里人,而且也不利于守住18亿亩耕地红线,实际上物业税将为地方政府提供长期的税源,源源不断的税源,现在开征物业税阻力重重,不赞成物业税的声音很多,网民都赞成,因为网民很多没有房子,很多有房子的人不愿意开征物业税,房子多的一方面是富人,一方面是干部阶层。我一直在呼吁开征物业税,在观点论坛上,前年开始我就提出了从小产权开征物业税,前年提出来用物业税取代财政,对物业税的本质讲的越来越清楚了,现在国家紧锣密鼓的讨论物业税的的研究,怎么样开征物业税呢。我具体的建议一些办法,叫“四步走”,第一是商业地产实行税制平抑,这样就可以建立起物业税,第二步从小产权起征物业税,这是解决小产权房的唯一的好办法,因为小产权房没有交过税,而且是标准税率。小产权房的持有者也能接受,全社会也能接受,第三就是从高档房和豪宅开始征物业税,这个也按国际标准,最近重庆市的试点我是支持。第四是向普通居民住房征收物业税,是不是对基础住房不征呢,我不主张,因为很难区别,但是要让大家知道,这个物业税的转移支付主要是优惠他们,虽然经济适用房也交了物业税,但是经济适用房里面享受的优惠是由物业税所构成的,所以总体上低收入所得高于交税。如何来减少征收物业税的阻力呢,我做提一个建议,本来我主张征收物业税应当按照房屋评估值,但是现在考虑到老干部的阻力太大,我们不得不对利益阶层有一些让步,这样才能推动改革,一些老干部的房子现在价值几百万了,但是他们当时购买十多二十万,让他们按照这个来交税,他们就不会反对了,但是如果流转一次,就让新购买者按照新的价格来交税,这样让有房的人交税,让房子大的人多交税,房子小的人少交税,没有房的人由此住上廉租房。我们现在的社会还存在很多不公平的现象,我们需要更多的关注穷人,关注弱势群体,所以在住房制度上应该努力的构建公平正义,我讲完了,谢谢大家!

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