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业绩会实录:碧桂园从不囤地 省外低开高走
作者: 梁嘉欣     时间: 2010-03-31 02:32:44    来源: [ 观点地产网 ]

如果碧桂园不走出广东,永远都在广东,永远都不会得到大的发展,至于省内外项目发展的比例,我们需要按照经济规律去办事。

  观点地产网 梁嘉欣 3月30日,碧桂园召开2009年全年业绩发布会,主席兼执行董事杨国强先生、总裁兼执行董事崔健波先生、首席财务官伍绮琴女士、投资者关系部主管刘嘉毅先生均出席此次发布会,并就媒体提问进行回答。

  总裁兼执行董事崔健波表示,碧桂园今年的销售目标达300亿元,并对该目标的实现“有信心”。同时亦表示,碧桂园一直以来都是拿地后马上开发,不会存在囤地的情况。

  以下为碧桂园业绩发布会现场实录:

  300亿销售目标与毛利率

  Q:今年的销售目标是多少?在宏观调控政策下,是否仍有继续增长的信心?

  崔健波:今年的合同销售目标是300亿,同比增长29%,对300亿目标的实现我们比较有信心。此外,交楼面积目标是440万平方米,同比增长26%,总开工面积是1400至1430万平方米,其中有660万平方米是新开工的面积,今年竣工面积目标是525万平方米,同比增长30%。

  Q:今年资本开支预算如何?今年土地储备新增情况如何?

  杨国强:土地增加的前提是经济稳健,土地不能乱拿,否则风险将很大。我们从来都是买地后马上开发,买地方面都是量力而为,我们不会把钱放在银行不发展,也不能出现买地后没钱付的情况。当卖了300亿的房子以后,肯定需要继续发展,不能仅停留在今天。公司要成长,拿地是很正常的事,但必须很稳健地去做。

  崔健波:资本开支包括土地储备及酒店建设投资两方面。今年预算安排70亿资金用于土地储备,包括交付、已经买地的未付款和新增的土地款,其中去年年底应付未付的土地款在2010年大概要支付22亿。酒店建设投资则大概在4亿左右,酒店之外的资本开支我们基本没有。此外,开发成本是130亿,主要用于盖房子,买地是70亿,建酒店是4亿。

  Q:今年用于购买新增土地的资金款,相较以往是高还是低?

  崔健波:实际上较去年少,去年约67亿。今年有所调整主要是预留2011年2月份到期的高息债,若要提前要赎回的话,我们就需要预留部分资金,满足这方面的需要。

  Q:碧桂园今年的毛利率将维持在25~30%的水平,是否因为随着广东省外的不断扩展,高利率发展模式已经不再可能回到40%的水平?是否会通过调整产品销售结构提高毛利率?

  杨国强:我们在外省是刚刚起步,采取低开高走的策略。而08年入伙的房屋是07年所购置的,09年的则是08年下半年和09年上半年销售为主,根据1、2月份的统计数据,比去年平均销售单价高一千元,现在已是5700多元,随着市场的变化和成熟,我们会选择一些比较好的项目去做,这样毛利才会上升。

  至于未来是否到达30%的毛利率,这是很难预测的,因为受整个经济形势影响比较大,有部分楼盘因为促销导致毛利出现变化,是因应市场气氛的需要,是随着时间的变化和经济形势的变化而变化的。

  崔健波:由于去年的毛利水平、销售单价都比08年高,所以今年毛利率将高于09年。

  土储策略与“从不囤地”

  Q:2007年碧桂园为了上市大量购入土地,而这些地大部分位于较为偏远的地区,现在3年过去,听闻仍有大量的地块未开发,此举是否有囤地之嫌?您们如何回应?

  杨国强:当年所拿的地块,我们都有大规模地开发。国家对囤地的判定是有指标的,包括何时开发,开发的比例,而我们的项目均属于达标,因此不存在囤地的情况。至于开发时间的长短,则是由当地市场消费、地块的大小等因素决定。

  今年所购置的土地,我们会用一年的时间开发结束。我们会根据市场发展的需要,及按照国家的政策标准,对土地马上进行开发,因此不存在囤地之嫌。

  Q:碧桂园在去年于佛山拿下一旧改地块,今年是否会加大旧改项目的投入?

  杨国强:佛山澜石地块不算是旧改项目,因为我们并未出钱拆屋。政府已经把地整平再出让,我们只是去摘牌拿地而已,目前该地块已开工。昨天我们才跟佛山市政府共同剪彩动工,现70多万的地块面积已全面动工。

  Q:如果说地王应该根据每平方米价格计算,那您们认为跟雅居乐、富力共同购买亚运城地块是否值得?为什么又引入两个股东发展,是否因为资金不足?

  崔健波:我们认为,整个亚运城项目的投标价格是合理的,也符合我们预期,尽管总量很大达到255亿,但分摊到楼面地价也不算很高。亚运城地块占地4000多亩,目前已建好100多万平方米,其中约80万平方米已可以出售。

  我们曾通告,亚运城项目由我们及富力、雅居乐三家企业合作。对于所有的合作方式都有可能,也很正常,有任何变化我们都会通告。

  Q:公司计划广东省外发展比例占33%,而目前广东省的土储仅占约46%,近期而言,广东省外的发展毛利率是否相对较低?今年公司发展重点是加大省外发展、推高省外项目价格,还是继续在广东省寻找高毛利的项目?

  杨国强:随着城市化的进步,城市的成熟也是很正常的事。如果碧桂园不走出广东,永远都在广东,永远都不会得到大的发展,至于省内外项目发展的比例,我相信在不同的时间里有不同的措施,但都需要按照经济规律去办事。

  至于未来省外房价的问题,因为我们在广东省外城市的影响力不见得像广东省这样强劲,所以碧桂园在外地“低开高走”,也是很正常的事情,而我们也在努力地完善所有的配套。

  崔健波:我们09年每平方米的销售价格中土地成本占10%,达到480元人民币,而08年是328元,其实08、09年每平方米地价比较接近。09年土地成本占比达10%,因为09年确认收入价格较08年下降30%,仅4700多元每平米。下降原因主要由于09年确认收入大部分贡献来自08、09年1至4月的销售,而这段时间受市场因素和金融海啸影响,销售压力较大。此外,08年广东省外的项目均是新开盘项目,一般采取利用较有吸引力的价格吸引消费者进入碧桂园,然后在第二三期再慢慢走高的策略。但从绝对数而言,我们对土地成本的控制还较为合理。

  发债融资与高息债

  Q:据了解,碧桂园去年曾发行3亿美元的高息债权,而境内外共有银行贷款150亿,该比例如何分配?目前所筹集的3亿美元资金具体使用情况如何?今年是否有进一步的发债融资计划?

  崔健波:截至09年底,碧桂园借贷总额是175亿人民币,其中国内项目贷款是103亿人民币,境外债券借款包括43亿人民币的合转债及26亿元人民币的高息债,另外还有3.5亿是一般的商业贷款。去年发行3.75亿美元的高息债权,除了有3.5亿偿还中信贷款之外,其他都汇到境内用作买地和一般的流动资金。目前碧桂园的融资状况良好,暂时仍未有任何融资计划。

  伍绮琴:资金预测到2010年底有超过80多亿在手,资金相对充裕。当然,资本市场变化很快,最重要是,任何融资渠道对公司来说都应是最好,最适当,最便宜的。

  Q:贵公司银行贷款是103亿,而利息则是1亿多,有经济学家预测,经济形势好的话中央将于今年下半年加息,这对公司财务是否构成压力?

  崔健波:我们去年银行贷款的平均成本是5.4%,去年整年利息开支为17.9亿,如果国家调整银行贷款利率上浮或下降1%,对碧桂园的影响仅是相应增加或减少1.2亿的成本,这对我们公司这么大体量资金的影响是很轻微的。

  审慎拿地预言楼市平稳

  Q:国家出台整顿楼市政策,抑制地王出现,您们认为该些措施对内地楼市造成什么影响?公司今年在投地及增加土地储备时是否会更加谨慎?

  杨国强:我认为今年楼市整体会平稳发展,因为中国经济在快速发展,尽管有个别城市可能会下滑,但整体发展会平稳。碧桂园对现时楼市发展的态度还是比较乐观的,因为碧桂园部分项目不在中心城市,楼价并不是太贵,暴跌的空间并不大。

  此外,碧桂园在拿地方面历来都比较谨慎,很少在中心城市抢购高价地,因此中央对地王现象的整顿对碧桂园影响不大。要想拿地,就得保证资金链,我们长期保持有几十亿的资金链,保证资金支出的安全性。

  地王是指一次购入地块的价格很高,“王”的定义是每平方米的价格有多高,例如同等面积的土地,楼面价10万元/平方米与1元/平方米是不能比较的。由于我们很少参与土地抢拍,所以对中央政策目前的实施效果感觉并不是太强烈。

  崔健波:土储方面,我们会保持审慎的态度。去年我们新购入的土地平均楼面价在500元/平方米左右,接近08年购地的价格。

  Q:碧桂园很多项目都集中在二三线城市,有分析师预计,二三线城市涨幅相较一线城市低,如何看待楼价的风险?

  杨国强:一线城市确实上涨比较快,二三线城市涨幅则相对较慢。金融海啸时,大城市高房价地区所受的影响特别大,二三线城市则基本没受到什么影响,所以需要看何种情况下房价会反复上涨,对此,我们还是保持稳妥的心态。否则在高房价时买地,在楼市受到打压时,则会有较大的风险。

  国家在今年工作经济会议中强调加快中小城市建设,我们所走的方向也是符合中国政策的导向,国家中央经济工作会议提到要推动中小城市的发展,我们很开心是朝着国家方向走。

  Q:近期有消息称,中央将于今年开通物业税,对整个房地产市场是否有影响,房价的走势将如何?是否对碧桂园未来的发展有影响?

  杨国强:因为对物业税没有过多的关注,所以不晓得将有多大影响。不管怎么样,物业税的对象是全国人民,我相信不会影响到普遍老百姓的生活和购物,对房地产的影响不会太大,对于个别有钱人,相信他们也有能力消化。

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