观点答问与互动:资本时代的房地产企业

来源: [观点地产网]      时间: 2010-01-07 15:47

  主持人:谢谢杜丽虹女士的精彩演讲,现在请杜丽虹女士台上就坐,与钟伟先生以及我们台上特约评论员一起就"资本时代的房地产企业"的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问,我们的工作人员请准备好话筒。

  袁 浩:早上是非常精彩的,包括演讲的嘉宾给我们创造的难度是非常大的,这也是观点安排的很好,安排的人员在上午的话题以及大家谈的非常的风趣,大家也是受益非浅,刚才听了两位嘉宾的演讲,跟钟教授和杜博士的演讲中学习到很多的内容,我先请教钟教授,您提到了房地产主导的因素,包括货币,是否可以展开介绍,有哪些因素和数据是值得你关注的,作为下面的企业家是值得关注的,哪些数据是领先性的,哪些数据是滞后的,对于下面的企业家有一些提示,我相信他们在百忙之中,经营企业的过程中,尤其是今天的环境中,在过去的二年中市场的变化真的是很难琢磨,也有大起大落,他们既要经营好企业,上市公司也面临压力,没有上市的公司还要考虑如何发展,对于宏观经济和房地产业了解透彻的专家,希望您在思路上给他们一些提示,特别是从观察的数据以及观察的方面给他们提示。

  钟  伟:长期是没有意义的,从长期来看,我们都死了。中国城市化进城,每年迁徙一、二千万是很正常的,目前中国城市化率不足50%,人口的年龄大概是30岁左右,按照美国和日本的情况跟中国情况对比,美国房地产发生比较严重问题的时候,都是因为人口红利的消失,城市化进城基本上完成,还有货币发行速度比较平稳,但是在国内这些条件都不具备。如果看成功的企业,是比较善于运用高杠杆,既意味着风险,也意味着机会。

  真正的房地产企业的高手,实际上都是匀速跑的高手,无论政策的调控是松还是紧,都可以以匀速跑完全程,例如万科今年的销售额是600亿元,无论明年的市场如何改变,万科制定的目标是750亿元,后年是1000亿元,有企业比较好的金融状况,资源掌控,产品设计和品牌的效果,这样的企业是不多见的。绝大多数的企业是实用主义加机会主义,政策允许的时候就跑得快,政策看起来有问题的时候就跑得慢,如果不是变速跑而是慢速跑就丧失了发展的机会,中国货币增量比较快,城市化进城比较快的情况下,不运用高杠杆取得高速度,企业也许不会出大问题,永远只是平庸的企业。

  财务的安全底线是极为重要的,跟自身企业未来的定位是有关的,就象高速公路上行使一样,正常的速度是80—120公里,150公里就超速了,如果按照所驾驶的汽车正面碰撞成员存货的情况是40%,如果开40公里就会更加的安全,即使碰车也是安全的,也不会赶超竞争对手,80公里以上就会出现问题,关键是如何看待。

  如何平衡杠杆又能够抓住机会,如果是二、三线城市的容量比较小,如果可以一级开发又可以有条件的招拍挂,这些城市尽管风险比较小,土地价格比较低,但是城市的容量也是有限的,周转快的话,住宅品质要求不高,可以带来规模的稳定,什么项目可以获得高的利润,还是在一线城市做非常好的项目。因此二、三线城市做规模,一线城市做利润。

  目前的情况是,如果企业注重金融化的现实,专业化的现实,如果做好这两点就是相对安全的企业,例如多渠道的融资,是否有能力获得比较稳定的多渠道融资,是否有能力做好产品,不担心目前快速扩张的企业模仿万科在2003—2007年高速扩张的企业,也许未来可以成功,但是他们是否可以想万科一样吃一堑长一智将产品很好的做好,高速增长的过程中,如果忘记了做产品,只是做营销,即使目前的前景是好的,但是产品的核心能力不具备的,不具备战略能力和金融能力,也不具备好的产品的研发能力。

  马 克:钟教授已回应了杜博士的观点,您是否有所回应。

  杜丽虹:首先我想说的是财务安全底线和极限发展速度,并不是说在高速路上开40公里,我用的词是底线和极限发展速度,我说的是保持企业不出问题的底线和底线下所能实现的最大的成长速度,实际上我们看到万科和中国海外沿着这样的速度成长起来,扩张速度长期来看并不是慢的,从单一年份来看,万科每一年都不是成长最快的企业,如果能够以相对均匀和理性的速度持续的跑下来,就会成为很好的企业,没有那家大型优秀的企业是靠一年、二年跑出第一的,这是对于高速公路上跑40公里的回应,至于说高杠杆的问题,现在是流动性过剩,货币化的速度非常的快,我认为做地产和炒股是不同的,炒股意味着流动性很好,可以做投机,看到今年货币发行的速度很快,可以购买,我认为合适的时候可以卖掉,但是做地产企业,要比投机房屋的人灵动性更差,今天花几十亿元购买土地,等开发后再卖就是二、三年后的事情,只要做了买地的决策,就被困在这里二、三年,没有太多的灵动性,当地产市场发生转折的时候,很多地产企业是没有应对能力的,2008年的时候,很多的地产企业问我,我出现了财务危机的状况应该如何做,有的企业还是有办法的,对于有的企业我是没有办法的,很多的危机是在高峰期埋下的,地产企业如果赌政策和投机的时候,不要忘记灵活性要比个人购房者小得多,要比个人炒股者而言流动性更少了很多。

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