观点答问与互动:“不确定经济走势下企业创新”

来源: [观点地产网]      时间: 2010-01-07 12:29

  主持人:现在请卢铿先生台上就坐,与巴曙松先生以及我们台上特约评论员一起就“不确定经济走势下企业创新”的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问。

  主持人:谢谢卢铿先生、巴曙松先生,谢谢台上的特约评论员的精彩问题,请大家下场在台上稍事休息。

  贺承军:地产存在很多的不确定性,实际上经过了多年的发展,已经见怪不怪,2007年使大家惊慌失措,2009年的现象也觉得没有什么了,所有的大城市和一线城市,房价上涨的比较高,导致了逆城市化的现象。国家建设部围绕两个模式争论,一个是大都市,另外一个是小城镇的发展模式。

  前面五年的争论中大家认为大都市圈占了上风,这是房地产业集中攻关有关,因为房地产业是在大都市圈中发展,但是房地产本身的模式导致大中城市的模式不可持续,因此出现了中小城市发展的模式,我认为集中化的发展是不经济的,从农民进城的体验也可以看得出来。

  八十年代改革开放后,农民有了钱将房屋修缮好,打工后发现家里的房屋白修了,都浪费了。在大城市房价出现泡沫的情况下,农民工大量回流的情况下,在就近的小城市购买房屋,我的老家房地产业也出现了火爆,买房的人都是在外打工的人,因此八十年代盖的房屋已经被颠覆了。

  目前的小城镇化的发展,是否会造成国家资源的浪费,土地政策暂时是不会变化的,房价或者是房地产市场也不会有太大和根本性的变化,这种情况下,巴曙松先生是研究金融的,这些方面有哪些抓手,谢谢。

  巴曙松:很感谢贺先生的评论,也是理论界争论的问题,我合并起来谈论,现在房地产界的真实性的问题是什么,还是供求缺口的问题,教课书上有一句话,供求的问题,该问题如果不解决是无法解决其他的问题,无论是三至五线城市的发展,无论是购买、租赁还是廉租房,一个家庭需要一个房屋对应,现在家庭数量和房地产存量的套数大概是1:0.8左右,不同的城市是不一样的,大致的情况是这样的。实际上是无法回避供给缺口的,其他的问题是从属于此的。

  很多人说地王推高了房价,价格不是由成本决定的,我们要建彩电、冰箱厂,如果通管大幅度的涨价,消费者是不买账的,如果想回避这一点解决中国城市化房地产的问题是不可能的。

  你提到了在县城购买房屋,还是有土地的问题。土地的供应在2009年实际上完成了60%,扩大供给包括了土地供给和结构上的中低价房,也包括容积率管制的放松,这些方面如果没有解决,就很难解决问题。物业税是否可以解决房地产的问题,美国已经实行了多年的物业税,但是也无法避免房地产的泡沫,因此还是要回到解决供求缺口的主线上。

  巴曙松:我们欢迎陈淮教授返回会场。

  陈淮先生刚才讲了中国经济很多不确定性,2010年是有四个确定性,恰恰加大了房地产行业发展的不确定性。

  周开国:今天谈的内容主要是围绕不确定性,谈的又是房地产,关键是房地产价格的不确定性,我经常思考房地产价格,到底受哪些因素的影响,我们作为学者要研究房地产价格是非常复杂的,从简单的现实进行思考,为什么房价一上升就上升的如此之快,2008年房地产企业非常的悲观,但是后面的几个月突然的爆发了,因此说明有很多的因素影响房地产价格。

  政府、房地产企业和房地产购买者决定了价格,应该是三方博弈的结果,如果要影响价格,在三个方面会有相应的行动,从而干扰房地产价格。例如企业和政府之间的关系是怎样的,父子关系,兄弟关系,朋友关系,至少关系是复杂的,政府有哪些行动、政策和措施,必然会影响到房地产,对于个人而言,房屋是具有双重属性的,一个是消费品,同时也是投资品,买房者不仅仅是当做住房的需求,很多人是买来投资的,从房屋的空置率就可以得到答案,不要看房屋销售面积增长有多大,同时也要看到空置率有多少。

  对于房地产企业而言,对未来房价的不确定性,政府和消费者应该有怎样的行动,巴教授认为房地产的未来和不确定性应该如何平抑,政府应该如何做?

  卢铿:我认为应该用绑架来说,昨天下飞机被记者绑架,来的路上有40多分钟,一直在应对政府,本来今天论坛讲完后,我要去机场的,主持人将我绑架了,房价被谁绑架了,被成本绑架了,成本中主要的是什么,主要是低价,土地价格的飙升是谁都无法想象到的,因为地方政府用最简单的方法取得了现金,这种方法让地方政府放弃是很难的,因为地方政府要发展是很难的,除非有其他的渠道,作为政府官员而言,看到的土地就是钱,就是现金,就是发展政绩的资源,而且来的最快,最没有风险。本来招拍挂是三种方式,我们忽悠了很久,要用招标的方式,但是没有人理,今后也不会有人理,因为招标是最合理的,是带着方案来做的,谁对土地理解的最透彻,最能创造出社会价值,谁就会中标,政府用最轻松的方法,不得罪任何人的方法,拿到最高利益的方法,就是价高者得,因此用了摘牌和拍卖的方式,现在全国没有任何的地方用招标的方式。最近绿城在浦东拿了一块地,起拍价和最终价格相差4倍,老板也不希望这么高的价格,成本最重要的因素就是地价,实际上开发商的成本中有很多是冤枉的,应该引起国家的高度重视,例如停车位的配置的问题,现在无论什么样的项目,配置车位的比例都是很高的。有的项目一家人两个车位是不够的,有的项目100户人中只有二、三十个车位,但是这些车位闲置后没有用,会造成怎样的情况,长期没有人购买,等到住小区的人有能力购买车位的时候,就已经搬走了,还有就是人防的损失,现在的人防要不开发商交现金给人防办,要不自己做,如何防原子弹的工程,现在的原子弹是无法打击的,美国为了打击伊朗研究钻地60米的原子弹,当时炸我国大使馆的导弹是从两个不同的方向打击相同的房间,我们是无法防护的,但是为了满足某些要求,必须要做的,这是国家的损失,因为我们将这些成本转嫁给了消费者。

  现在很多城市中,开发商的所得税是年初就交的,自然的就将成本拉高了,因此成本转嫁了,开发商利用房价的上升起哄,作为企业来说,同样的产品四个开发商,你们将价格抬上去了,我不可能卖低价了,因此房价被成本和地价绑架了,被巴教授说的供求关系绑架了,要建设的原因很简单,就是多供应土地。

  贺承军:请卢总谈一下制造业的创新,十年前王石提出新住宅运动,您体会是怎样的?

  卢铿:十年前提出新住宅运动的是我,并不是王石。我们的做法跟万科探索的方向是不一样的,万科探索的是整体结构地,海尔做的是内在,海尔有很多的产品,希望开发商可以继承使用,除了大家知道的白色家电和黑色家电外,还有智能化,太阳能、地缘热、水源热等等系统都有的,室内可以继承的产业化都有的,海尔地产做的都是精装修,作为继承的手段将这些产品都做出来,希望今后形成继承的模式为大家所用。

  主持人:因为时间有限,提问到此为止。大家可以将提问放到后面的环节。

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