观点答问与互动:"行业政策与调控"

来源: [观点地产网]      时间: 2010-01-07 12:25

  主持人:现在请陈淮先生台上就坐,与朱中一先生以及我们台上特约评论员一起就"行业政策与调控"的话题展开精彩的观点答问与互动。台下的嘉宾也请积极的参与暨提问,我们的工作人员请准备好话筒。

  王敏:非常感谢会长和陈教授的演讲,我有一个疑问,一年的房地产市场经历了冰火两重天,去年我也参加了观点地产的年度论坛,大家讨论的结果是房地产基本上进入了严冬,因为新开工项目停止了,量价齐跌,各方面都很关注,希望将房地产业作为振兴产业对待,不到一年的时间,房地产业已经是房价飙升,量价齐升,但是房价上涨快的已经让老百姓追不上,这也是典型的不确定性因素,给了老百姓不安定的因素,最近几年房地产价格起起落落,太频繁了,是否因为体制上的因素,哪些是市场部规范的因素,哪些是政策上的因素,请两位老师进行梳理,老百姓看清楚这些因素后,才会减少恐慌。

  陈淮:几年的起起落落实际上不确定,也是确定无疑,今后也会起起落落,有四个因素,中国的城市建设和发展存在蓬勃期,过去十年广州市的市容,功能、基础设施,广州市的人口发生了多大的变化,因此决定地价的级差地租都在重新询价和调整的过程中,例如北京的朝阳区原来是落后的地区,现在成了高端的CBD,功能大大的变化了,级差地租就处在询价和调整中,任何一个国家的发展过程中都不可避免这些问题。

  马克思经济学早就说了,土地价格跟一般商品价值不一样的地方在于需要通过反复交易的过程中才可以找到合理的价值。

  第二,中国的老百姓在衣食解决后,进入了解决住的问题,中国老百姓努力诉求提高收入,增加家庭存量的阶段,从无产阶级走向有产者的阶段,社会的群体是同步的进入,不是10%、10%的进入,用100年的时间进入,不仅仅大家要有房,还要有改善的房,不但要有遮风避雨的房,还要有一定性的改善功能的住房,大家进步的过程中,需求就呈现于阶段性的集中释放,供给不会呈现爆发式的增长,大跃进的盖房也需要时间,因此出现了局部地区起起落落。

  第三,房价对应物是货币,亚洲金融危机和世界金融危机中实际上有1/3的部分不是买的实物对象出现了问题,而是货币本身出现了问题,货币不知道自己一元值多少钱了,巴曙松先生又在看我了,估计他又若有所思了,货币找不到北了,房屋的一米多长是不变的,眼睛一睁是一块钱,眼睛一闭还是一块钱,唯独一元是没有确定的尺度。金融危机并没有使实体经济损失,没有损失一条生产线,损失的是虚拟价值货币的本身,在中国经济崛起以及世界经济发展过程中起起伏伏,例如人民币升值的问题,我们热议的是资本市场价值波动的问题,实际上都是货币本身的问题,大家说的通胀和通缩都是货币的尺子在冷胀热缩。

  第四,大家对市场的管理,大家处于摸索期,包括建房的开发商,包括买房的老百姓,包括天天发博客的评论家,包括制定政策的官方,大家都是小学生,谁也没有学会管理,市场的秩序应该是如何建立的,大家都在摸索过程中,摸索过程中就难免会有左右的波动,最后市场中有空子的话,逐利因素就会利用信贷宽松炒房屋,利用贪污腐败的手段获得土地和其他的要素,不要认为房地产市场的起起落落因为有独立面,我们要用辩证法的手段,符合历史发展观的眼光来看待,我们更容易寻找长期稳定健康发展的规律,谢谢大家。

  王敏:我们也希望搞一个常态化的政策。

  朱中一:我完全同意陈教授的观点,房地产本身是有规律性的,2007年不可能长期的火爆,2008年本身需要调整的,2008年应对调整又碰到了国际金融危机这是我们估计不到的。从政策制度方面有两个问题要看清楚。

  市场经济是大学校,中国在搞市场经济,加上房地产发展的如此快,制度设计的很完善是不可能的,现在面临两个问题,支柱产业和民生产业的平衡点,说起来容易,做起来难。

  短期政策和中长期政策如何衔接的问题,这是比较难的问题。如果要解决问题,短期要头痛治头,脚痛治脚,因此要跟中长期衔接,大家对此要有宽容的观点,但是不治也是不行的。

  马克思经济学早就说了,土地价格跟一般商品价值不一样的地方在于需要通过反复交易的过程中才可以找到合理的价值。

  第二,中国的老百姓在衣食解决后,进入了解决住的问题,中国老百姓努力诉求提高收入,增加家庭存量的阶段,从无产阶级走向有产者的阶段,社会的群体是同步的进入,不是10%、10%的进入,用100年的时间进入,不仅仅大家要有房,还要有改善的房,不但要有遮风避雨的房,还要有一定性的改善功能的住房,大家进步的过程中,需求就呈现于阶段性的集中释放,供给不会呈现爆发式的增长,大跃进的盖房也需要时间,因此出现了局部地区起起落落。

  第三,房价对应物是货币,亚洲金融危机和世界金融危机中实际上有1/3的部分不是买的实物对象出现了问题,而是货币本身出现了问题,货币不知道自己一元值多少钱了,巴曙松先生又在看我了,估计他又若有所思了,货币找不到北了,房屋的一米多长是不变的,眼睛一睁是一块钱,眼睛一闭还是一块钱,唯独一元是没有确定的尺度。金融危机并没有使实体经济损失,没有损失一条生产线,损失的是虚拟价值货币的本身,在中国经济崛起以及世界经济发展过程中起起伏伏,例如人民币升值的问题,我们热议的是资本市场价值波动的问题,实际上都是货币本身的问题,大家说的通胀和通缩都是货币的尺子在冷胀热缩。

  第四,大家对市场的管理,大家处于摸索期,包括建房的开发商,包括买房的老百姓,包括天天发博客的评论家,包括制定政策的官方,大家都是小学生,谁也没有学会管理,市场的秩序应该是如何建立的,大家都在摸索过程中,摸索过程中就难免会有左右的波动,最后市场中有空子的话,逐利因素就会利用信贷宽松炒房屋,利用贪污腐败的手段获得土地和其他的要素,不要认为房地产市场的起起落落因为有独立面,我们要用辩证法的手段,符合历史发展观的眼光来看待,我们更容易寻找长期稳定健康发展的规律,谢谢大家。

  王敏:我们也希望搞一个常态化的政策。

  朱中一:我完全同意陈教授的观点,房地产本身是有规律性的,2007年不可能长期的火爆,2008年本身需要调整的,2008年应对调整又碰到了国际金融危机这是我们估计不到的。从政策制度方面有两个问题要看清楚。

  市场经济是大学校,中国在搞市场经济,加上房地产发展的如此快,制度设计的很完善是不可能的,现在面临两个问题,支柱产业和民生产业的平衡点,说起来容易,做起来难。

  短期政策和中长期政策如何衔接的问题,这是比较难的问题。如果要解决问题,短期要头痛治头,脚痛治脚,因此要跟中长期衔接,大家对此要有宽容的观点,但是不治也是不行的。

  黎文江:首先,感谢两位领导的发言,两位领导经常来广东指导工作,我们受益于两位的观点,朱会长说广东销售数据在全国至上,供应数据在全国水平之下,今年因为供不应求,房价因此而上升。广州今年有亚运会,期间是停止施工的,因此供应是会减少的。主任也说了,今后要搞低碳减排、环保,产品质量要提高,达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的,广东房协一直主张绿色小区,如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入,房价就会持续的上升,两者的矛盾是困惑的,请两位领导谈一下看法。

  陈淮:实际上中央经济工作会议上说的很清楚,我纠正媒体说的高房价时代,中央经济工作会议上说遏制部分城市房价快速上涨,至于您说的搞低碳经济增加成本和发展,我认为这样的成本是值得付出的,但是不能一步到位,先解决当前建筑市场上新房建设中达到节能标准的问题,先解决增加社区供给资源,减轻大家对住房面积过渡追求的压力,先解决地下管网配套,城市化进程中,例如亚运会基础设施的问题,后逐步解决供和求的问题,我认为会在2010后逐步的体现。至于房价因为低碳经济而上涨,我想有可能的地方,也有未必的地方,因为人们更多的追求宜居的过程,形成健康文明的消费模式,向中小城镇和卫星城镇疏散的情况也在逐步的献县伍显现。:首先,感谢两位领导的发言,两位领导经常来广东指导工作,我们受益于两位的观点,朱会长说广东销售数据在全国至上,供应数据在全国水平之下,今年因为供不应求,房价因此而上升。广州今年有亚运会,期间是停止施工的,因此供应是会减少的。主任也说了,今后要搞低碳减排、环保,产品质量要提高,达到哥本哈根会议的要求。但是我认为有一点矛盾的,广东房协一直主张绿色小区,如果搞低碳减排以及智能化需要很大的投入,房价就会持续的上升,两者的矛盾是困惑的,请两位领导谈一下看法。

  朱中一:广东的数据跟全国有很大的差异,销售是远远高于全国的平均水平,但是投资、施工、竣工、土地方面是低于全国的,除了广州的土地购置面积高于全国的,其他的数据是低于全国的,因此供需就存在矛盾,还有亚运会的问题。

  广东省人民政府和广州市人民政府是有智慧可以解决的,此时是无法想到解决的问题,但是对于限价房和经济适用房的建设力度是要加强的,这是肯定的。

  主持人:谢谢朱中一先生、谢谢陈淮先生,因为时间有限,现场嘉宾可以提问。

  现场嘉宾:几位老师、前辈,非常感谢给我提问的机会,刚才陈淮教授讲了预测感冒的问题,感冒的过程中有过敏性鼻炎,空气不好有划分,都会影响我们的健康,现在的改革要不改预期,要不房价一高就杀,房价一低就调,对于这种战术性的改革,我谈谈自己的看法。

  改革的目的是20%的低收入,70%的中低收入和10%的高收入,如何对三者进行平衡,从投机市场真正的回归到消费市场,房地产的改革应该是公共政策根本上的改革,现在的调整还没有从根本上改变,陈淮教授,公共政策应该如何改变,才可以影响到2010年的走向。

  主持人:他的问题是如何根本的解决中国的住房问题,如何解决治标不治本的问题。

  陈淮:你的问题比嘉宾的观点大十倍,目前中国的政策还存在很多的问题,例如农民工住房的问题,还处于改善期,供给上不可能在短期内解决,即使房价再低也平衡不了。

  不知道提问者对公共政策的理解是怎样的,调控、利率、土地供给和房价的政策不属于公共政策,属于宏观调控政策,宏观调控政策是管短期经济总量平稳的政策,例如看广州的天气和穿衣服的政策,今天天气冷就多加一件,女士就不要穿裙子,今天天气热就要抹防晒霜,宏观政策就是随时多变的政策,这跟公共政策无关。公共政策是确定不疑,长期坚持的政策,例如说要过日子,总要给老父母的赡养留后足,给夫妇应对危机提供足够的保障,这样的政策可以保障人,为了保证社会矛盾不激化,为了保证社会发展和经济发展不断取得平衡,采取的由政府提供的惠及所有人的产品叫做公共政策,不是所有人真正的享受到,而是所有人到了这一步就一定有的。

  例如吃不上饭,民政局给你低保,谁吃不上饭都会有低保,今天当老板,明天不当老板破产了,也可以享受低保。不能让人饿死,就是公共政策,保证人人有房住的政策就是公共政策。这种公共政策有三个职能,第一个是我说的都保障,社会永远有一部分人,不象你说的20%、70%、10%的比例,例如发达国家有7%左右的人,一辈子也买不起房屋,甚至无法租房住,例如重度残疾人,无人赡养的老年人,未婚先孕的单亲者,需要社会给他们住房供给,基本上是不要钱的。

  有一部分的群体,客观上一定要面对住房的困难。例如主持人一辈子挣的钱是否够买房屋,是否要等到四、五十岁再买房屋,再结婚。她一定在青春期结婚,购买房屋,这是全世界都要解决的矛盾,这就是政策需要帮助的地方,这就是公共政策。

  购买房屋就是资产累计的过程,大家不是存够钱再改善,而是先改善再还钱这是房地产发展的共同规律,尤其是中国老百姓和广州的市民在前二、三十年逐步的走出了脱困期后,顺利的完成改善期的任务。例如中央工作经济会议中明确提出要支持自住和改善型住房的需求。

  供给有限的情况下,假定全广州市民都改善一轮至少需要20年,显而易见每年只能有5%,100户家庭中只有5户先改善,谁先改善,交给市场,出价最高的人就先改善,最有钱的5户先改善,政策的公共性体现了100户中住房最困难,最迫切需要改善的5户提到前5名,这就是土地供应中,加大小户型和廉租房和经济适用房和公共租赁住房,两竞两限房,政策干预改善的秩序也是公共性,至于你说的房价高了就杀的问题是宏观调控的问题,国民经济信贷调控和经济增长平稳与否的问题,与公共产品,公共政策无关,谢谢。

  朱中一:在座的开发商是比较多的,涉及到开发商心态和消费者观念的问题,我讲的开发商的心态,是指开发商有一点吃不准的心态,2008年有紧慌的心态,2008年的房地产市场是低迷的,这是相对于2007年的火爆而言的,但是跟2006年相比没有太大的变化,消费者也有几种消费的问题,国外并不是人人都购买房屋,现在我们提倡人人都有房屋居住,这样的话就有问题出现了,因此就出现了开发商常态和消费者消费梯度的问题,对于媒体而言也需要宣传的。不然人人都购买好的房屋和大的房屋,这个问题始终不好解决。

  主持人:谢谢朱中一先生、陈淮先生,谢谢台上的特约评论员的精彩问题,请大家下场在台下稍事休息。

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