巴曙松:关注城市化风险 土地制度需微调

来源: [观点地产网]      时间: 2010-01-07 10:35

  城市观点论坛中国行2009年度论坛1月7日早上9:00隆重开幕,以下是国务院发展研究中心金融研究所副所长、中国银行业协会首席经济学家巴曙松在论坛中的演讲全文:

  这是一个广受关注的题目,感谢将我安排在陈淮教授后面讲,很遗憾的是他讲完了就走了,我本来想逐条批驳一下,媒体就可以写成跟陈淮教授的商榷,陈教授讲了2010年四个不确定性正是房地产业的导火索,从而也加大了房地产业的不确定性,我逐条的讨论,增加一点娱乐性。陈教授说在确定的经济年代,帷幕刚刚拉开,会使得房地产的矛盾更加尖锐。因为现有的城市化的发展道路,我经常说,实际上是反城市化,更多是学生留在城市,更多的农民工留在城市,现在的城市化道路是高价征地,建出高价的住宅,这样城市化发展的路径,能够容纳城市化新增的人群吗?我们走到今天,在城市化即将要加速的时候,应该对我们的城市化道路进行反思,这一年为城市化扩大内需做出了很大的贡献,实际上成本是不低的,我们推进城市化建设很重要的主体是地方政府的投融资平台,衡量财务指标有非常重要的指标,全国所有地方政府的投融资平台的总负债已经超过了一年全口径的地方财政的收入,负债率是100%,其中绝大部分来自于在座的各位,土地收入和各种税费一半以上。我们还要说城市化在加速,我们的道路应该如何加速下去。将地方政府投融资平台负债率扩大到200%,今天看到刚刚发布的央行的年度工作报告,突出的点出了地方政府投融资平台的系统风险,我们需要怎样的城市化,在加速的时候需要思考。

  陈淮教授说第二个2010年确定的事件是中国崛起被猜疑成为众矢之的,我看到美国民间智库,中亚研究会说中美的矛盾是2010年的不确定性,实际上对于中国经济的置疑,改革开放后就没有停过,但是中国经济在质疑中成长的很快,真正出现问题是自己出现问题,别人置疑不了问题,如果置疑可以将一个国家置疑倒的话,我们就不要工作了,就将美国置疑下去,一定是自己的经济决策和工作出现了问题,现在同样要说的是,现在主要城市的房价比美国高是事实,无论怎么讲,这就是现实。我现在到那个国家去出差,第一个问题就是当地房价的情况,将交易波动的情况给我看,2009年去了澳大利亚、瑞士、台湾,北京、上海、广州、深圳等地区的房价跟发达国家和地区相比是不低的,还用置疑吗,人均GDP少很多,房价是差不多,因此我们首先要自己置疑,美国房地产的泡沫导致如此大的金融动荡,陈淮教授说是金融体系出现了问题,不是金融体系出现了问题,而是房地产持续的大幅度的上涨,导致金融资源过渡的消耗在这个行业。因此房地产行业不是微观的问题,而是宏观的问题,带有系统性的问题,涉及到地方政府GDP考核机制,财政机制等等方面,总是说美国置疑我们,还是不够的,需要进一步的反思。

  陈淮说房地产住房情况会持续的改善,这是肯定的,每年GDP增长的速度很高,肯定要改善的,但是改善的代价有多大。2009年地方政府的高投融资和高负债隐含的风险就是代价,我们还有怎样的代价,现在购买房屋是四个老人甚至是八个老人带着两个年轻人,挤压了上一代甚至是二代多年养老的储蓄。

  我们将这些资金投入房地产市场,放心的消费、扩大内需,完善社保体系,我们以此付出代价,现在似乎进入到了困境,几乎可以肯定的说,在现有政策没有大变化的情况下,人口学家告诉我们,2015—2018年中国进入老年社会,下一代买房屋不是少了,而是多了,两个独生子女结婚,双方的父母各给一套房屋,那个时候是要卖房屋的,大家知道时间窗口大家都要购买,大家明明知道房屋多了,这不就变成了困境,中间没有值得反思的地方吗。

  一个行业是否成熟,关键看是否有反思能力,只善于听顺耳的话,善于听房价还要涨的话,这个行业很难成熟,如此沉重的话题,结果陈淮教授出去抽烟了,大家鼓下掌将他吸引回来。

  还没有回来,我还有10分钟的时间。

  陈淮认为房地产在2010年保增长、惠民生、促发展上有更大的贡献,我认为任何行业都有大的贡献,我认为洗脚行业也有很大的贡献。但是结构的恶化是现实的问题。今年结构调整上有进步,基本上是内需,出口的贡献是负的,1—3季度出口对GDP的贡献是-3.6%,但是在内需部分的结构性变化,投资的占比比往年多得多,我们说要防止经济大起大落。

  我个人认为主要的问题是防止大起,必然要扩大消费的贡献,降低投资的贡献,而且2010年出口很可能在美国经济超预期的强劲带动下会出现比较明显的上升。如果在此时说,比今年还做出更大的贡献,那么今年GDP的增长还不知道到了多少,今年房地产市场已经贡献够大了,说2010年比2009年贡献更大,我估计GDP增长要达到12%—13%。

  道理很简单,12月份PM指标过了56%,有了该指标以来只有7个月过了56%,该数据是很强的。过了56%的GDP增长基本上是在11%—13%,因此可以判断12月份的GDP增长就是在11%—13%,如果在此基础上还有更大的贡献。

  回顾上二轮经济贡献,1992年经济周期,1992—1994是一个周期,1999年是底部,为什么对中国经济带来了持续的改善,就是上升周期比较长,持续是8%、9%,连续五年达到了10%,经济过快的复苏是不好的,因此要结构上更加的均衡。

  如果说各方面比今年还要大,就加大了行业的不确定性。因此陈教授说的四个确定性加大了房地产行业的不确定性。

  未来新的增长点,主要向小城市,三线城市倾斜,我提醒大家注意,历史化到城市化道路,实行了多种方式,小城镇,大都市,城市集群,现在中央经济工作会议上,没有给出非常明确的方向。我记得中央经济工作会议的报告中提到要促进大中小城市均衡同步发展,小城市的建设大家关注一下就可以了,一窝蜂的建设是不行的。我也在上市银行当风险委员会的主任委员,小城镇都是谁购买房屋,大部分是东部沿海打工汇款回来的资金购买的,还是依托沿海发达城市,依托与工业和城市,如果没有实业支持,没有本土收入支持的小城镇发展,历史证明是很难持续的。

  在中国人多、地少的条件下,我个人觉得还是应该走大都市和都市圈的道路,有土地约束,也有产业支持,因此陈淮教授说转向小城市是时候,但是也要提示风险。

  土地制度调整在所难免,但是土地财政的结构是决定性的。无论如何改,地方政府对土地财政的依赖,决定了一系列的行为,短期内大家是无法看得到变化的。上次在北京财经年会上陈淮教授在我的后面将我猛烈的痛击,我还在会议上坐着,也没有发言回馈的机会,任志强说廉租房的事情,就象寓言故事,两个狗熊分一个饼,不知道如何分,找狐狸来分,结果一大一小两块,狗熊分到小的不买帐,怎么办,狐狸说我将大的咬一口,小的又不同了,狐狸又将大的咬了一口,现在廉租房的供应如果在总体没有改变的情况下,实际上剩下的土地市场化拍卖的就少了,这是地王出现的很重要的原因。

  土地制度微调,房地产企业要学会常态化管理,不需要照顾,象苍蝇和蚊子一样生存,房地产企业什么时候得到过照顾,我有一个博士生在北京开一个房地产项目,他给我讲了一个趣闻,房屋拆迁需要付钱是没有问题的,拆迁旁的旧楼也要付钱就没有办法了,原因是拆迁到我这里后就不拆了怎么办,我还需要多少年才可以得到改善,因此不存在照顾,也不能比喻为苍蝇和蚊子,真正要解决房地产供应的问题,我认为将一部分权利让出来可以改进很多。我比较了一线、二线城市,省会城市和中心城市的容积率的问题,两位都是房地产规划的专家,大的城市的容积率没有显现土地的稀缺性,有的时候中等城市的容积率放得更宽,我认为放松和管制的权利是很大的,而且在座的各位也没有时间跑规划局的,土地一年拍卖多少是不知道的。

  因此北京、上海、广州的地产商是不知道有多少土地供应的,因此存了一大笔资金用于拍卖,学会常态化管理是没有问题的,实际上刚才有一位嘉宾提的问题很好的。房价一高就调,一低就刺激,实际上问了非常重要的问题,价格是否是可调控的,如果是的话,回到计划经济是最舒服的,计算机一算,房屋值多少钱,就不用讨论不确定性房地产业的问题,因为涉及到供应等等方面。

  低碳节能,急需的房屋要优先建,2010年地方政府的刺激计划是超越预期的,只有廉租房的建设完成了不到1/4,还说要重点支持最需要房屋的人,给他们建设。前面讲的结构性的制度性问题没有解决之前,作为论坛上讲讲是可以的,谢谢大家。

发稿:巴曙松审校:0

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