朱中一:关于当前房地产市场形势和需要关注的几个问题

来源: [观点地产网]      时间: 2010-01-07 09:35

  城市观点论坛中国行2009年度论坛1月7日早上9:00隆重开幕,以下是中房协秘书长朱中一在论坛中所作的“关于当前房地产市场形势和需要关注的几个问题”演讲全文:

  朱中一:各位领导、各位专家、同仁上午好,很高兴到这里参加本次论坛,这次论坛的主题:不确定经济走势下的房地产,实际上设定该主题是因为今天的主题很复杂,不确定的因素很多,同时我觉得,总的来说确定的因素多,为什么这么说?

  因为国家老的传统,中央经济工作会议后第二年的大盘子就确定了,而且国务院的“国四条”也确定了房地产总的框架,既有不确定的因素,也有很多确定的内容,这就是我的开场白。

  下面就当前的房地产市场形势及需要关注的几个问题谈一点个人的看法。

  这两年的房地产形势,经过了比较大的起伏,去年的房地产形势,主持人和主办方在致辞中已经提到了,超预期的回暖,确实是丰硕年,特别是销售方面,房地产的开发投资各个方面都是不错的。

  全国情况而言,12月份的数据,国家统计局还没有出来,1—11月份的数据来看,应该说商品房和商品住宅的销售面积、销售额,房地产开发投资、施工面积、竣工面积、住房保障等都是不错的,具体的数据不展开讲,因为在座的各位都是比较熟悉的。

  今天是在广州开会,有一个情况还是要讲一下的。我们看到市场好的基本面的时候,确实也存在一些问题值得我们关注,下面就结合广东的实际情况讲一下。

  第一,2009年住宅(商品房)价格上涨确实是比较大的,大家心理是明白的,不光是一线城市,例如北京、上海、广州、深圳,东部的二线城市,南京、杭州、厦门的涨幅都是比较快的,而且有往中西部城市蔓延的倾向,房价上涨的原因是复杂的,主要是土地和住宅的有效供给不足,另外一个原因,目前的政策比较宽松,房地产保值增值的预期,投资投机性的预期成分增加,地王的出现以及对房价的拉动。

  开发商为了追求利润,出现了水涨船高的情况,用官方的语言来说还有捂盘惜售的现象,因此这一轮的价格上涨引起了社会的关注,尤其是当下,我认为在两会期间,该问题决然是社会关注的重点,因此应该引起大家的关注。

  第二,房屋的销售面积大于竣工面积,土地的购置面积和土地完成的开发面积等先行性指标同比是下降的,未来的供给还是不足的,因此跟之前的问题是联系在一起的,指标的下降对明年的房价确实存在压力,也是比较麻烦的事情,全国1—10月份商品房的销售面积是7.52亿平方米,同比增长53%,竣工面积是4.42亿平方米,同比增长26.1%,销售面积远远大于竣工面积。全国来说,土地的购置面积同比下降15.4%,完成土地的开发面积同比下降2.5%,这个问题在广东更突出,广东商品房的销售同比1—10月份同比增长57.4%,高于全国的53%,商品住宅的销售,全国的数据是54.4%同比增长,广东是61.2%,深圳就更高了,深圳商品房销售同比增长10.9%,商品住宅的销售同比增长11.4%,销售是极其的旺盛。其他的指标,例如房地产开发投资,全国同比增长17.8%,住宅同比增长15.7%,广东1—11月份房地产开发同比下降4.8%,广州1—11月份开发同比增长2.7%,深圳同比下降2.2%,住宅方面广州的投资同比下降了13.7%,深圳是同比下降10.4%,这是跟销售明显对照的数据。

  施工面积、竣工面积和新开工面积是没有问题的。

  全国施工面积同比增长17.2%,广东同比增长10.5%,差距是比较大的,广州同比下降4.1%,深圳同比下降3.1%。

  竣工面积:全国同比增长26.1%,广东同比增长14.9%,广州同比下降3.5%,深圳同比下降3.7%。

  房屋的新开工面积:全国同比增长15.8%,广东同比下降15%,广州同比下降27%,深圳同比下降30.4%,这又是明显的对比。

  土地的购置面积和完成土地的开发面积,全国是同比下降15.4%,广东同比下降37.9%。

  同比的开发面积全国同比下降2.5%,广东同比下降29.3%,。

  土地的购置面积,广州和深圳是不同的,广州土地购置面积1—11月份同比增长108.3%,如果加上12月份番禺亚运城的话,同比增长的幅度更大,因为亚运城是总的地王。

  深圳土地开发面积1—11月份同比下降42.8%,因此广东的房地产市场,销售平均是高于全国的,开发投资、施工面积、竣工面积、新开工面积、土地的购置面积、土地的开发面积很严峻,从这个意义来讲,广东房地产市场的不确定性因素更多一点,尤其是相对于2010年。原因我还没有来得及认真的分析我认为其中有一个重要的原因,因为广东从2007、2008年因为受大形势的影响,广东的企业大部分是民营企业,自己开发的项目比较多,新购买土地的开发进度放缓了,谨慎型的心态比较多,对于2010年的房地产而言多了不确定性的因素,广东的同志要非常的注意此事。

  在座的都是同行,媒体、政府都要注意,温家宝总理12月7日接受媒体采访的时候说,将房地产行业作为规范治理的行业,因为房地产行业存在不太规范的地方,例如囤地不开发的行为以及捂盘惜售的行为,我认为这一点比较少,但是媒体和老百姓认为捂盘惜售的情况还是比较突出的,因此大家要注意。

  住房保障发展不平衡,很多地方未能落实,下一步的工作大家要注意和加强。

  以上是当前存在的问题,最后我想讲的问题是,上面的问题确实构成了今年房地产行业不确定的因素,从中央经济工作会议以来,很多的问题,大的方向是明确的。

  为什么这样说,我谈自己的看法。

  中央经济工作会议和12月4日召开的国务院常务会议,有几点讲的是很清楚的,当前经济回暖不稳定,积极的实施适度宽松的货币政策和财政政策,把握政策的节奏和力度。同时还强调扩大居民消费需求,增强消费对经济的拉动力度,增加普通商品房的供给,支持居民自主和改善型的需求,扩大内需中房地产是重要的内容,因此中央对房地产的期望是明确的,而且还要增加供给,关键是增加普通商品房的供给,开发的户型、供应的对象和面要适当的调整,在“国四”条中讲的清楚,保持房地产的健康发展,有效的供给,加强市场监督,完善制度的原则,运用土地税收的手段,加强对土地和房地产市场的调控,在保证政策连续性、稳定性的同时,加强保障房建设稳定市场预期,遏制部分房价快速上涨的势头。

  要稳定政策,强调政策稳定的同时,也要稳定市场预期,这一段话中讲了三个稳定,我想中央在政策的力度上,是否有更加严厉和打压的政策,我认为是不会的。中央工作会议也好,还是“国四”条都讲了稳定,因此稳定是大前提,会在信贷上有所体现,大是大的方向不会有太大的变化,因为今年经济起稳的态势不明朗。

  相对于中央而言,政策需要完善,不离开大的框架,12月20日财政部和国家税务局印发的关于个人住房转让营业税细则中将普通商品房和非普通商品房的转让是区别对待的,体现了支持改善性的政策,并不是统一的由两年到五年,这是区别对待的,信贷政策方面还是要体现区别性的。既要增加供给,又要遏制投资投机,跟之前的调控明显不同的是,2004、2005年市场是严把金融、土地两个闸门,这次的调控政策是没有的,财政政策继续宽松的,土地是增加供给的,这跟之前是最大不同之处。

  过去的政策往往是强调了中央政策要坚决执行,这次同样强调了,从去年以来中央政策很大的部分是强调了地方因地制宜的原则,地方可以出台地方性的政策,包括国务院常务会议最后一句话,要求地方政府切实负起责任,采取针对性的措施促进房地产的发展,因此给地方留下了余地,地方政府是有作为的,最近南京和北京政府出台了针对当地的政策,主要是从增加供给而言的,北京增加了限价房,也发展公共租赁住房等等。因此政策不会有太大的变化,适度的调整是有的,特别是对于房价上涨过快的地方要采取相应的措施,在建设部连续召开的会议上目前已经有报道了,大家可以看一下新华社5、6日的报道,建设部要求增加保障性住房的内容。

  这次中央经济工作会议将扩大中小城市和城镇户籍政策放开,这样房地产市场发展的余地更大,因此这一条大家可以放心,还有一点请大家同时关注几个问题。

  房地产行业如何继续贯彻落实节能减排的措施,就是地产经济的问题。

  温家宝总理在答新华社记者问题的时候,提到了住宅坚持安全省地的原则,这就是过去讲的经济、适用、美观的原则,对于工程质量和住宅性能问题也要进一步的提高。

  还有一个问题,企业也要要更加的理性,今年的形势复杂,要有判断的能力,尤其是地王的问题,地王是无可奈何的,因为竞争激烈,但是企业对于地王一般来说不要去争夺,如果土地的招拍挂制度完善后,拿了地王今后也会为难的,我就说这些,谢谢大家。

  在座的都是同行,媒体、政府都要注意,温家宝总理12月7日接受媒体采访的时候说,将房地产行业作为规范治理的行业,因为房地产行业存在不太规范的地方,例如囤地不开发的行为以及捂盘惜售的行为,我认为这一点比较少,但是媒体和老百姓认为捂盘惜售的情况还是比较突出的,因此大家要注意。

  住房保障发展不平衡,很多地方未能落实,下一步的工作大家要注意和加强。

  以上是当前存在的问题,最后我想讲的问题是,上面的问题确实构成了今年房地产行业不确定的因素,从中央经济工作会议以来,很多的问题,大的方向是明确的。

  为什么这样说,我谈自己的看法。

  中央经济工作会议和12月4日召开的国务院常务会议,有几点讲的是很清楚的,当前经济回暖不稳定,积极的实施适度宽松的货币政策和财政政策,把握政策的节奏和力度。同时还强调扩大居民消费需求,增强消费对经济的拉动力度,增加普通商品房的供给,支持居民自主和改善型的需求,扩大内需中房地产是重要的内容,因此中央对房地产的期望是明确的,而且还要增加供给,关键是增加普通商品房的供给,开发的户型、供应的对象和面要适当的调整,在“国四”条中讲的清楚,保持房地产的健康发展,有效的供给,加强市场监督,完善制度的原则,运用土地税收的手段,加强对土地和房地产市场的调控,在保证政策连续性、稳定性的同时,加强保障房建设稳定市场预期,遏制部分房价快速上涨的势头。

  要稳定政策,强调政策稳定的同时,也要稳定市场预期,这一段话中讲了三个稳定,我想中央在政策的力度上,是否有更加严厉和打压的政策,我认为是不会的。中央工作会议也好,还是“国四”条都讲了稳定,因此稳定是大前提,会在信贷上有所体现,大是大的方向不会有太大的变化,因为今年经济起稳的态势不明朗。

  相对于中央而言,政策需要完善,不离开大的框架,12月20日财政部和国家税务局印发的关于个人住房转让营业税细则中将普通商品房和非普通商品房的转让是区别对待的,体现了支持改善性的政策,并不是统一的由两年到五年,这是区别对待的,信贷政策方面还是要体现区别性的。既要增加供给,又要遏制投资投机,跟之前的调控明显不同的是,2004、2005年市场是严把金融、土地两个闸门,这次的调控政策是没有的,财政政策继续宽松的,土地是增加供给的,这跟之前是最大不同之处。

  过去的政策往往是强调了中央政策要坚决执行,这次同样强调了,从去年以来中央政策很大的部分是强调了地方因地制宜的原则,地方可以出台地方性的政策,包括国务院常务会议最后一句话,要求地方政府切实负起责任,采取针对性的措施促进房地产的发展,因此给地方留下了余地,地方政府是有作为的,最近南京和北京政府出台了针对当地的政策,主要是从增加供给而言的,北京增加了限价房,也发展公共租赁住房等等。因此政策不会有太大的变化,适度的调整是有的,特别是对于房价上涨过快的地方要采取相应的措施,在建设部连续召开的会议上目前已经有报道了,大家可以看一下新华社5、6日的报道,建设部要求增加保障性住房的内容。

  这次中央经济工作会议将扩大中小城市和城镇户籍政策放开,这样房地产市场发展的余地更大,因此这一条大家可以放心,还有一点请大家同时关注几个问题。

  房地产行业如何继续贯彻落实节能减排的措施,就是地产经济的问题。

发稿:朱中一审校:0

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