凯德15年采访实录:3-5年实现500亿目标

来源: [观点地产网]      时间: 2009-12-14 02:49

  凯德置地:持续加大在中国的投资力度,争取在3-5年实现500亿的目标。

  观点地产网 见习生 陈键文 12月11日,凯德置地在上海举办庆典,庆祝凯德进入中国市场15年。

  今年6月,凯德中国常务委员会成立,其母公司新加坡嘉德置地集团将在中国的房地产、商用房产、服务公寓及房地产金融整合到同一平台,并在融资、人力资源、品牌建设等方面实现协同。

  庆典会上,凯德中国高管林明彦、廖茸桐、林明志、吴顺永和李志勤等接受了媒体的采访,介绍了凯德在中国的发展现状与未来计划,并表示,要持续加大在中国的投资力度,争取在3-5年实现500亿的目标。

  以下为采访实录:

  Q:鉴于目前中国的经济形势,凯德明年在中国还会有哪些项目,在上海会有新项目吗?还会加大投资力度吗?

  凯德置地:在回答前我想说一下集团在中国大的投资方向及策略。在未来的资金安排上,大概会安排75%资金投向新加坡以外的三大市场,如中国、澳大利亚和近期的越南,而中国为最大、最重要的一个市场。从这个大的背景和环境角度考虑,我们对中国未来的市场非常有信心,长远来说看好中国的城市化进程,因此我们会加大在中国的投资力度。

  上海是凯德中国进入中国第一个发轫地,而我们一直都有坚持在上海投资,所以在2010年我们也会重点关注上海的市场,也希望在上海有更多的投资。

  Q:现在凯德置地在中国的大部分一线城市和一些二线城市都有落点,那么在明年的计划中看好中国哪些城市?凯德商用和雅诗阁在中国将在哪些城市有落点呢?

  凯德置地:凯德置地目前在中国拓展的业务中,一块是住宅开发,一块是写字楼开发,还有一块是综合体开发,就是来福士广场,目前进入了7个城市,包括上海、北京、广州、佛山、深圳、宁波、杭州、成都等,接下来我们会加大开发其他城市,2010年我们会重点关注上海、北京、广州三个重要城市以及其辐射范围的周边新城市。

  雅诗阁在中国现在十多个城市都有业务,明年将推出的项目分布在沈阳、武汉、西安、上海和广州等地。

  凯德商用目前在中国已经进入到三、四十个城市,包含一线和二线等城市,目前我们一直都寻找机会拓展业务,如果有机会我们会继续在其他城市拓展我们的业务。凯德商用主要以商场为主,所以还会主要考虑国内的投资风险。

  Q:2007年中国房地产火热的一年,没看到凯德置地在土地市场上举牌,而在经济形势低迷的08年也没看到凯德拿地,今年地王频现,也没怎么看到凯德拿地,那凯德目前对土地市场和凯地模式是怎么看的?在目前全球经济还不是很明确的情况下,凯德商用的扩张会怎样考虑?

  凯德置地:我们大概有80%的土地是通过协议或其他方式取得,仅有20%是通过招拍挂市场方式取得。很多项目如北京的锦秀项目当时也是通过协转的形式获得,虽然当时的价格比较合理,但也承担了一些不确定性的风险。在经过时间的磨合,这个项目现在已经变成一个很好的项目了。

  我们不会考虑高价位去拿地,先考虑的是客户需求和市场增长潜力。我们在开发、管理和售后服务等方面都是比较完善的,所以在投资上还是在市场的需求和客户的需求上会考虑得多一点。

  从商业的角度,我们的模式跟别人不一样,更多的是会考虑购买别人的商场或者原生并购或者通过协转形式取得土地开发,所以拍地会相对比较少。而目前很多开发商在经营商场的管理和硬件方面都已经提升了,但是在经营上还是不完善,所以凯德在管理专业方面有这个机会能在这方面提升业务。

  Q:凯德商用最近刚在新加坡上市,而且创造了很好的融资规模,那上市的情况怎样?比如说有哪些机构投资者进入和进展得怎样以及接下来怎样开展?凯德在资金或者信托上一直有优势,那么为什么还采取海外上市的方式股权融资?

  凯德置地:凯德商用的购物中心体量比较大,而且资金沉淀周期比较长,目前整个资产规模现在有约一千个亿人民币,净资产大概200多亿,如果从长远的发展来看,需要比较好的融资平台。嘉德集团注重资金调配的平衡,如果需要不断扩张,本身若没有一个好的融资平台就会造成整个集团的资金失衡,所以11月份决定在新加坡上市融资。

  从融资的角度看,上市的好处就是可以让公司跟大众一起分享,每一个小投资者都可以跟公司一起投资长远的项目,而这种方式也可以拓宽公司的融资渠道。凯德商用主要业务在新加坡和中国,但从机构成熟度看,新加坡是一个比较成熟的市场,项目也相对比较成熟,有比较稳健的现金流;凯德商用在2005年才进入中国,还需要一个培育期,而且很多机构投资者需要一个稳定的现金流,因此还不是很成熟。

  投资者或机构大部分是来自欧美,都有比较稳健的管理团队。凯德商用上市后,未来在中国将加大投资力度,希望以后在中国的投资跟新加坡持平,合共约77%,其他的大概23%投资在马来西亚等地。

  Q:凯德商用在11月成功上市之后,对华南地区的投资方向与投资区域是怎样的?而对城市的选择标准又是怎样确定?另外凯德置地今后在华南地区的拿地策略是怎样的?

  凯德置地:在广州及周边城市如深圳、佛山等地区都有项目,因此这些城市也将是我们今后的重点投资方向。除此之外,包括茂名、湛江等地都有项目。

  至于拿地的策略还是很积极的,选址的标准上也一直在总结。凯德在拿地上凭借自己的优势,跟广州的开发商不一样,广州的开发商都比较单一,只做住宅项目,而我们除了住宅外还包括商业项目,也积极在寻找来福士的机会,不完全以住宅进入广州市场。

  Q:今年广东市政府与新加坡政府签定协议在广州共同建设知识城,嘉德作为新加坡最大的地产公司,有没有参与到这个项目中?明年广州举行亚运会,广州最近推出几十大型商场项目招商,凯德商用有没有计划进入广州这个市场?

  凯德置地:知识城是一个非常长周期的项目,对于企业来说有一定的难度,凯德现在要考虑的是短期、中期、长期的经济效益。但这个大项目里面也许有其他小的项目,这也不排除凯德会在未来参与某一部分的项目,但这个项目更多的是政府与政府之间的合作。

  凯德商用对广州市场是非常看好也非常有信心,从进入广州就一直在留意适合建设来福士的地点,但目前还没有落实。

  Q:广州市政府很积极主动进行招商,比如说大连万达就是广州市政府请来做白云新城的项目,那么凯德有没有跟广州市政府进行对接操作几个项目?

  凯德置地:凯德一直都跟广州市政府有交流,最近也跟广州市长见面谈了具体在广州操作几个项目,当然操作项目需要很长一段时间,希望在不久的将来能操作几个项目。

  Q:在面对两次金融危机的时候,凯德的策略是加大投入稳定市场,而在四川地震后,廖总在成都表示,在最困难的时候凯德要与成都一起发展,那成都跟其他城市相比最大优势是什么,或者说最吸引凯德置地的地方是什么?

  凯德置地:成都这个城市的定位是非常好的,是四川省的中心,而且可以辐射成都以外的很多城市和人口,超过一个亿,所以这个市场是非常大的。

  凯德在2006年就已经跟成都置信合作开发项目,之后也在成都拍下一块地,接下来在世博馆附近建成都来福士,所以凯德目前在成都的规模是在很短的时间里有住宅项目、商业项目还有一个综合体,这个速度也是比较快的。而且凯德在成都的市场也受到成都市政府的鼓励和支持,所以接下来会在成都加大投入。目前成都仍没有雅诗阁,所以雅诗阁方面也开始考虑投资到这个市场。

  Q:我们预计成都来福士广场将在2011年左右投入使用,而在2011至2012年将有很多综合体项目,包括华润、万达、中良等接近国际水准的竞争者,那么成都来福士的差异化竞争优势在哪?能给成都带来什么新的东西?

  凯德中国:目前成都属于快速发展的城市,但该区域的甲级写字楼和豪宅酒店、商场比较缺乏。成都来福士广场的商场、服务性公寓和甲级写字楼等物业,形成比较完善的城市综合体,在成都市场还是有一定的竞争优势的。

  Q:凯德怎样看待北京明年的房地产业?凯德明年在北京的房地产如何规划?凯德在北京是如何定位的,也就是说凯德将在北京安排怎样的份额?

  凯德置地:目前在北京有22个项目,包括住宅和商业项目。凯德对北京非常看好,因为北京毕竟是首都。目前凯德在北京发展了几个商场项目,明年还有3、4个项目将推出市场,而北京目前乃至未来将是凯德投资的重中之重。

  Q:实现500亿的目标在哪一年?

  凯德置地:要实现这个目标需要有一个资本市场的支撑,需要看政策在什么时候对外资市场明确开放。目前国内资本市场比较谨慎,国家在这方面还是有一定的限制。不明确的因素太多了,希望在未来3至5年内中国会对外资市场开放,我们也争取在3-5年实现这个目标。

发稿:见习编辑 陈键文审校:0

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