25亿债务“锁喉” 融创中国IPO暗藏玄机?

来源: [观点地产网]      时间: 2009-12-04 02:20

  截至2009年9月30日,融创的总借贷约25.31亿元,其中9.11亿元必须一年内偿还,而约16.2亿元须在一年后偿还。

  观点地产网 陈小丽 融创中国赴港上市昨日在香港首次公开路演。3日晚间,来自香港资本市场的消息称,融创中的国际配售已经录得超额认购。融创本次香港IPO计划发行6亿股新股,招股价为2.9-3.7港元的定价区间,预计至多募集资金介乎17.4-22.2亿港元。

  招股前景

  虽然早已通过港交所聆讯,但低调的孙宏斌仍未出现在公众的面前。按照计划,融创中国将于12月7日开始公开招股,12月11日定价,倘若顺利,将于12月18日正式港交所挂牌交易,收票行包括渣打银行、交通银行,保荐人为德银及瑞银。

  融创本次上市拟全球发售7.5亿股股份,其中国际配售部分占90%,6.75亿股,其余7500万股为公开发售,每股发售价介乎2.9-3.7港元,集资最多约22.2亿港元,上市募集资金当中近90%将用于将来项目的融资,约10%则补充营运资金。"

  几天前,早有市场消息指,私募基金贝恩和德银就已经入股融创,其中贝恩在融创中国占股13.35%,德意志银行占股3.34%。此外,另外两只基金鼎晖资本占股份11.34%,新天域占股2.84%。

  该消息并未获得融创回应,今天最新的市场消息显示,融创锁定的基础投资者中银国际已经投资2000万美元认购融创。

  鉴于近期也在准备香港上市的深圳企业佳兆业接连遭遇撤单,散户认购低迷,市场对融创的认购情况并不乐观,在阴晴不定的港股市场,孙宏斌能否“凯旋而归”仍然充满未知数。

  25亿债务

  根据12月3日融创中国披露的招股书显示,截至09年9月30日,融创已进行合共11个项目,包括已竣工物业、发展中物业及持作未来发展的物业,总地盘面积约为453万平方米,持有土地储备约595.5万平方米,项目大多位于北京、天津及重庆。截至今年8月底,公司已售出约95%的预测收入。

  文件还指出,预计未来三年,融创的派息比率不会超过30%;公司截止今年6月底6个月毛利按年减少19.6%至2.628亿元人民币,但毛利率则由33.5%,增至36.1%,主要因平均售价的增幅较平均销售成本的增幅为高。

  "除了海逸长洲、融创·星美御、上谷商业中心、奥园匹克花园项目全资拥有外,融创在旗下的其余9个项目中所占权益普遍不多,其中北京项目禧福汇,应占股权25%,西北旺应占股权35%,无锡项目天鹅湖花园,应占股权51%,理想城市,应占股权51%,天津项目时代奥城,应占股权90%,重庆亚太商谷项目,应占股权45%,而无锡81栋项目,应占股权51%”,分析人士指出:“包括北京西北旺项目、重庆奥园匹克公园以及天鹅湖项目地块在内,均未获得土地使用证,从某种意义上而言,融创拥有的土地储备量还是略显不足,这可能将影响到投资者的判断。"

  而其财务方面也不乐观。招股书披露,截至2009年9月30日,融创的总借贷约25.31亿元,其中9.11亿元必须一年内偿还,而约16.2亿元须在一年后偿还。融创表示:“公司无法保证,未来将能以可接受的条款取得银行贷款或重续现有信贷融资,从而可能令公司须维持相对较高水平的内部资源资金,因此,业务及财务状况可能受到重大不利影响。”

  就未来公司的发展策略方面,融创在招股书中表示,未来将继续专注在天津、北京、重庆、无锡及苏州等已经进入的城市,采取集中及谨慎的方法拓展业务,“在挑选及进军新城市时,我们会考虑城市的增长潜力及经济发展阶段、所涉及特定项目的资本及预期盈利能力等条件”。

  融创还称,未来将按照滚动基准收购适量的土地以满足未来4-5年内的发展需要。

发稿:陈小丽审校:0

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