龙湖面对面:高管坦言上市压力 万科中海是榜样

来源: [观点地产网]      时间: 2009-12-03 04:16

  “高管层感到了压力,我们从来不会单纯看股票的涨跌,有些东西暴涨上去了,心里总是觉得会暴跌,我们需要掌控的是自己的业绩。”

  观点地产网  陈小丽  刚刚完成上市的龙湖近日在北京举行了一次内部会议,龙湖管理层在会议上坦言了上市的压力,并详细解读了上市之后龙湖的目标和策略。

  龙湖上市成功吸引了大批媒体的关注,龙湖高层在会议上表示,媒体的关注让龙湖有点“受宠若惊”。“公司刚刚完成上市,媒体关注我们的非常多,我们从来没有接受过这么密集的媒体关注,有点受宠若惊,但我们的风格不会改变",龙湖执行董事秦力洪表示。

  吴亚军则坦言,上市之后高管层也感到了压力。“我们从来不会单纯看股票的涨跌,有些东西暴涨上去了,心里总是觉得会暴跌,我们需要掌控的是自己的业绩。”

  “地王”态度

  会议上,吴亚军首先披露了龙湖上市之后在北京“争抢”顺义天竺2号地的细节。

  “拍地之前我们觉得应该会比广渠门15号贵一点,因为这块地容积率低,但是最后贵成那样是我没有想到的”,吴亚军表示。

  11月20日,龙湖与百仕达,大龙,融侨,远洋,爱美,保利,安邦保险,冠城等企业参加了北京顺义天竺2号地的竞拍,最终,大龙地产以50.5亿元的天价拿下了该地块,龙湖在现场的报价达到了46.5亿元。

  传闻,在该地块拍卖之前,北京业内流传着这样一个故事:有一个紧盯该地块的房地产公司老总到该地块“微服巡查”时,顺便去了旁边的龙湖·滟澜山别墅项目售楼处,销售人员告诉这位老总:“房子已经卖完了,你要等前面那块地,那是我们的后备。”

  吴亚军听到这个故事后表示,“46.5亿的价位我们都是提到嗓子眼,实在不能再往上举牌”。

  “投资不是理性的算式,但一定有理性的假设边界”,吴亚军认为,每个企业对地价、土地价值认知并不一样。“在拿地方面,我们跟万科的观点类似,算地块赚不赚钱,不能建立在预期的基础上,这样很危险。只有保证能开发出与市场不同定位的产品,买个高价地才算靠谱”。

  而对于地块拍卖的最终结果,龙湖执行董事秦力洪则评价称,今年已经不是第一次出现这样出乎意料的事情了,年内涌现了很多龙湖还不熟悉的优秀企业。

  上市压力

  龙湖高管层在会议上坦诚了上市之后的压力。执行董事秦力洪明确表示:“龙湖现在过去只讲业主满意度,接下来就还有个投资者满意度了”。

  “对投资者满意度唯一的标准是做到行业同一水平略高,至于股价水平,我们不会去操心,企业就像一个实体,股价是投到墙上的影子,那个影子不光是我们的形怎么样,还与灯光、焦距、调焦有关,不完全取决我们自己本身",吴亚军称。

  吴亚军还认为,龙湖目前虽然处于行业第二阶段比较好的企业行列中,但和第一梯队的万科、中海相比还是有差距。“很多人看到的只是龙湖的产品、服务基因好,但是龙湖毕竟体量还是不够。龙湖是二线里基因比较好、有可能成为一线公司的企业,但是,我们需要时间。我们会向万科、中海这样的优秀企业看齐。龙湖毕竟是资本市场的新兵,而万科、中海在资本市场已经滚了十几年,投资者对其认识和理解并不一样。就怎样和投资者沟通等问题,我们都还有一个学习的过程。”

  谈到自己对资本市场的认识时,吴亚军称,"资本市场能接受的是:你能告诉我,你究竟是一个怎样的公司?投资者会在乎你的言行是否一致,同时,你要对投资者说清楚你的战略;还有一个方面,就是可视度,未来公司的业务增长幅度是多少,你就得告诉投资者公司的土地储备是多少,凭什么做到业绩增长,哪些项目能确保增长。"

  目标策略

  事实上,更多人关注的是,上市之后的龙湖该怎么走?

  对此,龙湖的一位高管表示,龙湖走的路与上市之前相比,不会有太大的变化。“未来公司投资方向还是继续围绕长三角和环渤海进行布局,而原来进入的一些城市因为有土地基础,递增比例不大,但东部地区增长幅度会更猛些,如果其他二三线城市有机会,还是会考虑进入,目前的投资重心会集中在东部。”

  龙湖近日刚刚获得了建行提供的180亿元意向性授信额度,加之前不久获得农行的180亿元授信,龙湖在未来两年内可动用的意向性授信额度已经达到360亿元。

  为了能够在上市之后继续保持企业发展的活力,维持稳定的企业成长节奏,吴亚军称,龙湖设置了两道稳压“阀门”。

  “第一道阀门是坚持布局平衡。比如之前我们一直坚持龙湖的东西部布局,这样可以在局部市场表现不好的时候,整体市场可以达到平衡;第二道阀门是业态。龙湖可能是目前东部房企中业态最多的公司,我们的产品既有满足改善性需求的,也有满足投资性需求以及自住型需求的,龙湖还有持有物业、商业物业以及销售物业,通过丰富的产品线再做一次稳压,通过这些机制持续改善企业的收入和利润,然后在此基础上去做调整。”吴亚军在会议上表示。

  龙湖思考问题的方式印证龙湖的谨慎。吴亚军称:“我们的优势在于提前N年去想10年、20年后的事情,比如龙湖在做商业地产之前我们已经研究了整整三年。”

发稿:陈小丽审校:0

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