中国式离婚 北京城建与绿城“长峙岛之争”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-11-16 03:37

  “按照绿城的方案进行开发的风险较大,继续与绿城合作开发长峙岛项目将面临收益不能兑现的风险。”

  观点地产网 陈小丽 日前,北京城建发布公告披露,为了规避绿城公司开发思路导致公司收益难以兑现的风险,以及舟山市政府收回长峙岛项目土地的风险,将以2.5亿元的价格在北京产权交易所挂牌手中持有的北京中稷实业公司(以下“中稷实业”)的40%股权。

  这意味着北京城建与绿城在浙江省舟山市长峙岛项目长达两年的合作宣布破裂。

  长峙岛之争

  北京城建在上述公告中表示,为了最大化投资长峙岛项目的收益率,进一步促进回笼资金,减轻资金压力,控制投资风险,倘若本次挂牌成功,将回笼资金约4.8亿元,实现投资收益1.96亿元。

  据了解,北京城建持有中稷实业40%股份,另外,中稷集团与香港德和分别拥有30%股份。2005年2月,为运作舟山长峙岛项目,中稷实业成立了城建中稷实业(即长峙岛“项目公司”),中稷实业拥有项目公司96.875%的股份,舟山市临城新区开发建设有限公司则拥有剩余3.125%股份。

  一位长期跟踪北京城建的分析师表示:“中稷实业开发长峙岛项目已经近五年时间,但因该项目规模大,前期规划需要反复论证,加之近几年房地产市场环境变化大,以及绿城介入长峙岛项目开发后,拟重新优化调整整岛规划,双方开发思路无法达成一致,导致长峙岛项目至今未取得实质性进展。”

  上述分析师进一步表示:“长峙岛项目为北京城建的外埠项目,城建的开发思路关注资金安全、投资回报率和缩短开发周期,确保获得现金收益,尽可能减少在外埠的持有型物业,倾向于从岛屿中部开始进行住宅滚动开发,快速回笼资金,减轻项目公司和股东的资金压力。”

  而根据公开资料显示,长峙岛项目开发的主导方为绿城集团。绿城拟在长峙岛中部建设18洞高尔夫球场,项目公司仅能实现少量现金收益,收益主要沉淀在高尔夫球场等持有型物业。此外,绿城的方案考虑整岛,如扣除海洋学院入驻长峙岛,将减少开发面积的因素,收益还将降低。

  中国式离婚

  对于退出的原因,北京城建方面的解释是:“按照绿城的方案进行开发的风险较大,投资收益率不高,且收益难以兑现,继续与绿城合作开发长峙岛项目将面临收益不能兑现的风险。”

  “绿城的方案最终保有的物业金额较高,按其开发思路及投资收益测算,该项目开发周期乐观估计为18年,北京城建从项目享有的现金收益为1.22亿元,按比例保有持有物业13.33亿元,收益沉淀在外埠的物业内,难以兑现。”分析人士指出:“一方面因长峙岛项目投资额高,项目公司未来面临巨额的土地出让金、开发建设资金需求,且未来较长一段时间内不产生现金流入;另一方面,绿城将中稷公司和项目公司纳入合并报表范围,导致银行将项目公司纳入绿城授信额度范围,使项目公司独立融资的能力降低,将给股东单位带来了巨大的资金压力。”

  北京城建方面这表示:“公司与绿城合作开发该项目,但该区域市场仍需要一定培育期,并且和合作方绿城在开发理念、企业文化、管控模式等方面存在分歧,导致项目公司在经营管理方面存在一定的不规范之处,使公司承担了一定的投资风险。绿城凭借实际控股地位、以及是当地公司的优势,可能通过关联交易转移项目公司资产,损害公司利益。虽然公司可以通过优化公司治理结构、加强招投标管理等措施降低风险,但实际上难以杜绝,必然承担一定的投资风险。”

  此外,北京城建认为:“由于该项目已经发生了525%幅度的升值,根据公司战略规划,转让项目公司股权能够一次性回收2.5亿元的股权转让价款,以及收回约2.3亿元的借款本息,合计收回资金约4.8亿元,有利于公司回笼资金,用于拓展新项目和开发建设其他项目,能有效缓解资金压力,提高资产流动性,增强抵御经济危机的资金实力。”

  事实上,早在今年6月份,浙江省舟山市政府发出《关于要求加快长峙岛开发建设进度的函》,明确要求项目公司中稷实业尽快确定控制性详细规划的调整工作、明确长峙岛的开发进度计划表、并要求在年内实质性开工等,假如年内仍然看不到长峙岛开发有实质性启动,将按规定收取闲置土地使用费,直至收回土地使用权。

  而北京城建在综合考察了长峙岛项目的各项风险之后,坚持认为开发思路对项目收益前景具有决定性影响,并分别在今年的6月30日以及8月10日给舟山市政府回函,反映合作双方在开发理念和运营模式上存在分歧,项目工作难以推进,恳请政府帮助协调理顺中稷公司的股权结构,避免土地使用权被政府依法收回。而后,舟山市政府同意北京城建将其所持有的中稷公司40%股权在北交所挂牌出让。

  舟山项目探源

  2003年,北京城建开始涉入浙江省舟山市长峙岛项目。该项目位于舟山本岛正南,开发用地6600亩,含经营性用地4100亩,是舟山市临城新区的重要组成部分。项目是由舟山市政府以毛地挂牌方式出让给城建中稷实业,出让价格为34万元/亩,由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发。

  2007年8月14日,舟山市建委下发《关于调整舟山市长峙岛控制性详细规划批复内容的通知》,拟将长峙岛东部地块(1049亩土地)以划拔的方式给浙江海洋学院利用,长峙岛项目的总建设用地面积从原来的6600亩减少到约4500亩左右。

  2007年11月,绿城通过旗下全资子公司天胜企业有限公司以3.31亿元收购香港中稷、香港德持有中稷公司的全部股权,间接持有项目公司58.125%权益,由此开始介入并主导长峙岛项目的开发。

  绿城介入长峙岛项目开发后,拟重新优化调整整岛规划,但因长峙岛项目规模大,情况复杂,房地产市场环境变化大,以及股东开发思路存在分歧等原因,绿城截至目前仍然没有编制出得到双方股东认可的整岛规划方案,工程施工方面仅进行了部分填方工作,整体进度不理想。

  “目前项目公司已以34万元/亩的价格获得长峙岛2430亩的土地使用权。”一业内人士表示,长峙岛至今未被大面积开发,地方政府考虑到岛屿开发整体性需要,基本上所有4500亩土地最终可能都将由中稷实业获得。

  “由于北京城建已与合作方有沟通,预计该项目的流拍风险较小,其利润确认预计将在2010年实现。”上述分析人士还表示:“不排除绿城希望借此机会享有优先购买权,完全接手长峙岛项目的所有开发权。”

发稿:陈小丽审校:0

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