李泽楷“炒地门”:三分之一房企囤地调查

来源: [观点地产网]      时间: 2009-11-05 01:55

  大宗出让土地,是造成囤地的最大原因,开发周期长了,自由调节时间长了,就有了变相囤地。政府应该选择小块出让土地,将整个地块开发周期压缩在可控时间范围之内。

  观点地产网 陈小丽 日前,香港“小超人”李泽楷炒作北京地皮牟取暴利的消息被中央电视台《经济半小时》曝光后,成为媒体关注的焦点。央视直接点名指出,李泽楷旗下的盈大地产在北京“囤地”3年,转手净赚了2.35亿港元。

  炒地风波

  为此,深陷“炒地门”的李泽楷旗下盈大地产特此对上述报道消息进行了澄清声明。盈大地产声明称,之前媒体报道公司在北京通过炒作朝阳区工体四号地块,赢取比盖房多三倍到四倍的利润一事并不属实。

  “工体四号地项目长期闲置的说法属于误会,公司并没有闲置央视曝光的地产项目,该项目一直在发展及兴建当中。”盈大地产的发言人解释,“公司2006年购入该地块,同年4月起委托建筑设计师为地块进行设计与施工,并于2007年7月开始前期施工准备及土地开挖工程,2008年3月份由于受奥运影响,工程被迫暂缓,直到10月工程才恢复,而在此期间,公司一直定期向北京市有关部门回报工程进展状况,并不存在故意闲置土地的说法。”

  此外,盈大公司发言人还强调指出,“工体四号地在今年8月转售给瑞安建业后,公司现时在国内并无项目及未开发土地”。

  被指牟取了“暴利”的工体四号地块位于北京东三环长虹桥,是北京最繁华的黄金地块之一,2006年李泽楷旗下香港上市公司盈科大衍地产以5.1亿元竞得,该幅建筑面积4.6万平方米的地皮,折合楼面价为1.27万/平方米。当时该地块交易时已做好“三通一平”,并不存在拆迁等历史问题。

  根据土地出让合同规定,该块地的开工日期为2006年9月20日,2008年3月31日竣工。但由于拿地后,原有的规划几经更变,截止今年5月份,北京市国土局批准将该项目地下建筑面积由6000平方米增至调整后的1.74万平米。值得注意的是,3年来,能证明该项目动工的迹象就是一个大坑。

  引发市场质疑的是,在今年8月份,盈大将刚刚动工的工体四号地的开发权作价1.18亿美元转让转手卖瑞安建业,央视直指,“这与当年拿地成本价格相比,盈大税前获利2.53亿港元,地块出售举动有囤地嫌疑。”

  “转让价为1.18亿美元,当初拍卖价为5.1亿人民币,按照当时的汇率,仅为0.6414亿美元,按照2009年8月的汇率,约为0.7467亿美元,考虑到中间费用,‘小超人’大概赚了0.5亿美元,3年利润在78%以上。这样好的买卖,还有谁会不囤地呢?”财经评论家叶檀在其博客中直言囤地的“暴利”诱惑。

  盈大方面坚持认为,转让该地块“是在公司整体战略指导下所做的选择,购入该项目主要是考虑其对整体规划、形象及地标性发展的作用,可以和毗邻的‘北京盈科中心’发挥协同效应。尽管该项目已转让给瑞安建业,但仍会按当初的设计方向和整体规划进行建设,保证协同效应的实现。”

  观点PK

  无独有偶,SOHO中国有限公司董事长潘石屹的关于“有三分之一的开发商只囤地不盖房”“近几年房价大幅度上涨的重要原因之一就是囤地导致供求失衡”的言论同样引起了市场的热议。

  “潘石屹先生所说的三分之一开发商囤地不盖房的数据是否属实我不清楚,但是我知道有人囤地是肯定的”,财经评论人叶檀在接受观点地产新媒体采访时表示,“囤地分不同种类,一种是买地以后就囤在那等土地涨价,一种由于不是净地,因拆迁工作限制而耽搁,还有一些大批囤地等溢价而沽,地块溢开发商就有囤地冲动,这样收获更高价格。我认为土地市场是政府在起主导因素,而不是开发商,土地是政府垄断的,政策也是政府决定,政府是一言九鼎的在这个市场上。”

  持类似观点的还有重庆知名地产评论人士王雪松。“那个开发商不囤地?大宗出让土地,是造成囤地的最大原因,开发周期长了,自由调节时间长了,就有了变相囤地。政府应该选择小块出让土地,将整个地块开发周期压缩在可控时间范围之内。”

  但相反的观点认为,开发商其实受到土地前期整理的影响非常大,并不能一竿子打倒全部开发商。全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存在接受观点地产新媒体采访时表示,“关于这个话题的讨论我一直抱否定态度,尤其是潘石屹指的三分之一的开发商只囤地不盖房的说法,我认为囤地影响住宅市场供应的观点从头到尾都是错误的概念。”

  陈宝存分析认为,04年8.31大限之后,过关上市的土地一共15万亩,但是大部分土地截至目前还没到开发阶段,因为等待土地整理难度大,而且占的比重较大,其中,包括城中村、旧城改造地块,因拆迁问题受限,实际还构不成真正意义上的出让。

  “市场普遍的错误概念是,因为囤地太多,所以市场供应量很差,但不是实际上不是这样的,就算是囤地,也是无奈的囤地。07年拿的天价地开发不了,是因为房价接受不了,现在开发根本收不回成本的现象是存在的。不能忽视的是,07年全国土地出让成本本身并不算高。能囤地的是大多是上市公司,但是他们本身的储备量也不大,能囤多少土地?而且地方政府一般习惯带着条件出让土地,都是毛地出让,这种出让在两年内都可能很难完成拆迁,这就影响了正常的项目开建。因此,不具体分析原因冒称囤地是有失客观的”,陈宝存表示。

  其还认为,土地一级开发完全由政府垄断,是导致土地长期供应不足的原因之一。“这几年北京、上海地区都完成不了计划供应量的30%-50%。”

  知名地产评论人贺承军在接受观点地产新媒体采访时也表示,“囤地一方面是政府在没办法的情况下让房企有所作为的考虑,另一方面,房地产这么多年在土地市场上确实还没有过关,政府垄断土地,没有准备好足够的法律法规、政策。归根结底,囤地是土地公有制造成的必然弊端,暴露出我们在土地监管上的诸多漏洞和问题。”

  “国土部制定详细措施查处囤地开发商不是今天才有,限期开发的说法一直都存在,但是没有谁当回事,很多用开工条件不足来搪塞,收回土地落实确实罕闻执行,”贺承军坦言。

发稿:陈小丽审校:0

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