专访施永青:勾地制度对城市规划不利

来源: [观点地产网]      时间: 2009-11-01 17:58

  我认为,什么时候批土地,批哪里的土地,批多大的地,是城市规划的需要,是反映城市发展建设中的整体需要,并不应该由开放商来主导。

  观点地产网 孔艺华 中国经济已初步显现出回升的曙光,房地产行业作出的贡献不可忽视。然而,急速上涨的房价,再次将房地产推向了讨论的风口浪尖。房地产是否过热,政府的救市措施是否退出,土地市场与土地制度改革的争议,各种声音交杂,难辨虚实。

  为此,观点地产新媒体专访了中原集团主席施永青先生,施永青先生就房价与调控政策、勾地制度等热点问题进行了解析。以下为采访实录。

  观点地产新媒体:现在有一种说法,内地的楼市已经过热了,政府可能会出台政策压抑楼市。

观点

  施永青:民众对政府的政策是特别关注的,也容易受政策影响。如果现在政府的政策有改变的倾向,民众很可能就不会再追捧楼市。但我们看到,政府如今并没有很明确地表示“房价太高”、“要推出新政策去调整楼市”。

  观点地产新媒体:也就是说政府现有的房地产政策大的方向并不会发生改变?

  施永青:政府是可以接受楼市有一点泡沫的,因为现在看来楼市存在一点泡沫要比房价出现拐点好。如果民众误认为政府资金要从房地产撤走,那么民间资金也必然受此影响而撤离房地产,这样的话,很可能对经济造成更大的破坏,甚至造成通货收缩。所以我觉得,政府现在还是愿意看到房价有轻微的上升。虽然是这样,但是预期政府支持楼市的力道会减小,例如今年七月、八月份的新增贷款,明显没有上半年的高。政策的主调还是支持房地产的,但是在小的细节上可能会作一些调整。

  观点地产新媒体:今年二、三季度以来的房价上涨,销量的提升,不少开发商表示将加大开工面积,这将对房价产生一些怎样的影响?

  施永青:开发商开工面积加大,在未来两三年间,这批项目将面向大众,同时,开放商之间也会形成一种比现在要相对激烈的市场竞争形势。影响房价的因素很多,比如政策、周边经济环境等等,但是供应量的增长必然对价格有压抑作用。

  观点地产新媒体:房价会不会因此而回落?

  施永青:房地产的周期性相对于股市来说显得比较长。房价从年初才开始回暖,预期在未来一年多仍将保持这个趋势。一般来说,房价上升的时间跨度一般比较长,跌的时候比较短,所以跌得比较急,升得比较缓。不过就这一次房价而言,既跌得急也升得猛。但现在经济还未进入稳定期,有其他专家认为,房价很可能有一个“W型”的过程,也就是说,房价刚经历的这个降升迅猛的“V型”过程,未来还可能要再经历一次。

  观点地产新媒体:就是说房价出现拐点的机会还是有的?

  施永青:政府显然不愿意看到这样的情况出现,我认为中国政府调整房地产的能力比其他国家要大,如果政府有意支撑楼市的话,除了可以放宽外国投资者在内地置业外,中国政府还有很多调节楼市的手段。所以我觉得,出现“W型”走势的几率正在减小。内地楼价的上升势头可以预期会慢慢减缓,但不会回落,照目前的情况来看,一旦房价回落,政府将介入救市。如果任由房价回落,政府今年贷出去的资金将无法收回。

  观点地产新媒体:房价的高居不下,是不是意味着房地产市场正处于供不应求的情况?

  施永青:房地产市场目前出现的“供应不足”情况,主要是投资性需求无法满足。有数字显示,83%左右的人拥有房产,所以我认为这轮房价上升,是因为楼市持续上好、人们出于投资升值的考虑推动的,并不是刚性的、居住性的需求带动的。

  观点地产新媒体:09年地王频出,是因为中国房地产高端市场的需求越来越大吗?

  施永青:有时候是开放商出于竞争的考虑,在房地产行业,赢不了就是输,竞争到有利的市场份额与地位才能够生存下来。土地推出,不是自己拿下来,就是被别人拿走。所以开放商在资金相对充裕并估计将有利润的时候,有可能会以高价把属意土地收入囊中,以避免落入竞争对手手中。

  观点地产新媒体:有传深圳将试行类似香港的“勾地制度”,您怎么看?

  施永青:我不赞成勾地制度,即便在香港,我也不赞成。勾地制度的实施,是政府担心推出的土地无人问津,采取由感兴趣企业先申请再将该土地推出市场的措施。但是我认为,什么时候批土地,批哪里的土地,批多大的地,是城市规划的需要,是反映城市发展建设中的整体需要,并不应该由开放商来主导。开发商往往以利润为目的,他们会勾自己认为有利可图的地块,但这可能并不符合城市整体规划的要求。城市规划必须考虑到人口分布、交通分布、经济发展的速度等等因素,例如香港的西部铁路,如果开发商不在西部勾地,铁路附近没有住宅区的话,铁路的客流量将得不到保证。城市规划必须出于整体的考虑,要发展金融业要建写字楼,想发展工业就必须推出工业用地,而个体的开放商就往往做不到这一点。

发稿:见习编辑 孔艺华审校:0

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