专访丛城:公积金调整与楼市调控无关

来源: [观点地产网]      时间: 2009-10-13 22:22

  公积金政策调整并非房价涨跌的决定性因素,因此有关公积金收紧是为了平抑房价的说法,是有误的。

  观点地产网 见习生 周静怡 10月10日起,南京进行了公积金政策的调整。调整的内容包括:大幅度降低个人实际整体可贷额度,系数由0.45降至0.30;购房面积超144平米以上的,贷款额度减半;夫妻双方任何一方曾经办理过住房公积金贷款的职工,贷款结清后而二次申请贷款,贷款额度只有50%。

  随后,不少城市就公积金问题均有表态,北京、广州、扬州等城市表示暂不考虑收紧公积金贷款。

  事实上,本次公积金调整的背景,与房地产市场在今年的急速上升势头有莫大的关系。2009年伊始,房地产市场开始逐步走出低谷,呈现量价齐升的蓬勃局面,公积金的放款量相对也有所增加。以南京为例,截至9月30日,南京今年已发放公积金贷款97.8亿元,比去年同期增长224.49%。目前南京公积金已处于负增长状况,前九个月倒挂近47亿元,调控已在所难免。

  就此问题,观点地产新媒体采访了住房与公积金研究专家丛城先生。丛城先生表示,公积金政策的调整属暂时性政策。局部城市的贷款收紧情况,预计在年底会得到缓解,届时贷款额度也许有上升的空间。此外,丛先生强调公积金政策调整并非房价涨跌的决定性因素,因此有关公积金收紧是为了平抑房价的说法,是有误的。

  丛城预计,只要今后楼市产生波动,公积金贷款额度就必然会在资金不够的时候下调,在资金宽松的时候还会上调。

  以下为丛城先生就“南京公积金政策收紧”接受观点地产新媒体采访的实录:

  丛城:仅凭二次公积金贷款额度减去一半就能抑制房价,那是不可能的。公积金贷款,对老百姓在自住需求上带来支持力度还是可以的。但是公积金贷款占整个房贷的比重,现在大概在全国来讲可能也就在1/3左右,或者1/4左右,房贷主力还是商业银行的贷款。其次,投资购房者的推波助澜对房价的影响不小。很多投资购房者并不使用公积金贷款,也不用商业贷款。

  公积金贷款的额度和成功与否,不在购房需求中构成决定性因素。公积金贷款以及贷款额度的高低,对于老百姓自住性需求购房的决策,有比较大的相关性和影响,但是跟投资性购房的决策,则无太大的相关性。有无公积金贷款,或者贷得多贷得少,影响不是很大。

  从这个意义来看,南京收紧公积金二次贷款的政策,对投资性购房需求的影响不会很大。目前南京没有这样一个具体数字显示使用公积金贷款购房者占南京投资性购房的人群的比例。南京也没有公布二次公积金贷款的人在整个南京公积金贷款的比重为多少。由于这些重要数据并没有公布,因而比较难进一步分析。

  本次收紧政策主要的前提是公积金资源的紧张,而并不是说政府又要对房子进行调控,并没有这样一个背景,千万不要误解。

  我认为这个完全是根据公积金资金的状况来进行调整的。去年,各地的地方政府不约而同地把公积金作为刺激楼市的政策,是因为该地政府的公积金有闲置或者富余。同时政府也需要公积金来提升经济、刺激楼市。现在我认为更可能的是,南京公积金的客观条件不允许其维持这样一个比较高的放款额度,换句话说,条件允许的话,南京公积金必然还是会维持这样的一个额度,所以不要误读为地方政府要出手干涉房价。从2005年公积金调控到现在,在中央和地方的博弈当中,实际上是很明显的两个立场:地方不希望把房价降下来,房价恢复上来,正是地方政府乐于看到的状况。

  我感觉目前公积金资金状况趋紧的城市肯定不会只有南京,所以南京的这一政策调整,是由于购房需求上升,购房贷款量上升,而公积金的资金是封闭的,因此资金紧张,导致不得不把政策调紧,可贷的资金量减少,必然导致不得不缩减贷款额度。这是公积金现有管理体制的一种对恒。

  从去年下半年到现在,楼市经历了跌宕起伏,现在上来了,公积金前段日子的发放量增大,并不是只出现在南京。预计陆续有其他一些城市,尤其是从去年十月至今年十月,一年当中成交量继续扩大的城市,将极有可能进行公积金贷款额度下调,南京只是第一个而已。

  而且我预计,只要今后楼市产生波动,公积金贷款额度就会在资金不够的时候下调,在资金宽松的时候还会上调。这是必然的,这样也是符合公积金管理要求的,尽量要把资金运用出去,以创造最大效益。

发稿:见习编辑 周静怡审校:0

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场