潘石屹:不要在土地储备上做游戏

来源: [观点地产网]      时间: 2009-09-29 21:09

  恰如‘养鸡的不如倒蛋的’,现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的,倒地的。

  观点地产网 陈小丽 日前,网上流传一则关于“国务院紧急下发《关于集约用地的通知》启动明确整饬闲置土地行动”的消息引来热议无数。面对媒体针对此事的提问,SOHO中国潘石屹明确表示:“恰如‘养鸡的不如倒蛋的’,现在中国房地产行业,建房子的不如囤地的,倒地的。这是不正常的,不仅对行业的长远发展有害,更是对土地这种宝贵资源的极大浪费。”

  近期一则国务院发文对开发商“圈地”行为重拳打击,除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外,并明确指出国土资源部正在制定办法,将对闲置房地产用地征缴增值地价。

  “国务院这则通知是2008年下发的,查不到最新的文件,规定‘闲置两年的土地要无偿收回,对闲置一年、不满两年的土地要收20%的土地闲置费’的政策在过去的十年时间里重复发文好几次,依然在市场上引起轩然大波,不难看出房地产行业大规模‘囤地’的现象的确是越来越严重,现在重要的不是政策本身,而是政策能不能严格执行。”潘石屹称。

  潘石屹认为,如果该政策由地方政府执行,执行的时间、闲置标准细节还需进一步明确,而不能忽视的是,政策标准过于严格,“由原来‘闲置两年的土地要无偿收回’,继而是‘闲置一年不满两年的土地要收20%的闲置费’,再者为‘对闲置的土地要征收增值地价’,政策看起来一次比一次严格,而过于严格的政策反而加大了执行难度,已经到了无法执行的地步,反而造成了大量土地的囤积和资源浪费。”

  潘石屹掩饰不住自己的担忧,呼吁能不能先处理“囤地”十年以上的,再处理“囤地”五年以上的……等等,依次逐步解决,让政策得以执行下去并真正发挥效力。

  潘石屹还忍不住对谈及这些年房地产公司围绕土地问题出现的诸多怪现象,开发商先做“地主”再择机倒腾土地:同一地段各拿了一块土地的开发商,一家建了房子销售出去,没有赚多少钱,另一家囤着地,什么事也没有干,最后把土地转让给了别人,赚的钱比前一家开发商赚的钱多许多倍;相类似的是,开发商在一块土地上把其中一部分开发了,建了房子,没有赚多少钱,而另一部分没有开发土地,过了几年转让给了别人,赚的钱是开发那部分的好几倍。

  对于越演越烈的“囤地”现象,潘石屹直言,有些“囤地”是根本无法开发的土地,远离城市,没有基本的市政条件和基础设施,成了报表上有多少千万平方米土地的数字游戏而已,造成了社会财富的巨大浪费,土地在浪费,囤这些土地的钱也在浪费,并没有真正花在需要的地方上去。

  值得注意的是,上市的房地产公司热衷圈地主要是资本市场对“土地储备”的钟爱引导,开发商就会越拼命地囤积土地,在土地上投入更多的精力、时间和金钱,却忽视了对规划、设计、建设上的投入。针对此问题,潘石屹专门对一些上市公司年报做了分析,得出一个惊人的现象——这些上市公司按2008年“开发”的建筑面积计算,它们的囤地规模,最少的也在20年以上,最多的超过100年。

  “政府的政策应该是对所有企业一视同仁的,不能因为是上市公司,就不执行国务院的政策。”潘石屹强调指出,只是用大规模的土地储备去迎合资本市场,不是一个房地产企业最根本的问题,最根本问题是要为社会创造价值,并让这些价值转化成公司的销售收入和利润。

  一级土地开发速度过慢是导致土地供应不足而引起开发商囤地的根本之一。事实上,任志强此前对2009下半年楼市新格局进行预测时公开表示,现在商品房的供应指标越来越少,国土资源部说的81个城市增加这么多供应量,80%是经济适用房,20%是商品房。“房地产是要囤地的,手里有粮心中才不慌,如果下半年土地供应量不增加,地王频频诞生的情况还会继续存在,将出现更严重问题,倘若国土部加大土地供应,开发商就不会去囤地。”

  尽管“严查囤地”并非新政,执行细节尚不具体,但依然给市场信心注入一剂兴奋感,潘石屹亦有同感,“从2008年初国务院下发的文件来看,如果这项政策能真正执行,会让房地产行业真正把精力放在建房子上,而不是浪费土地,在土地储备上做游戏,对行业健康发展有很大好处。”

  潘石屹认为,减少“囤地”的关键点在于让资本市场对上市房地产公司土地储备的期望和标准,回归到中国法律的框架里来,回归到国务院颁发的政策范围里来。

  让潘石屹引以为傲的是,SOHO中国在“土地储备”策略上与很多房地产公司不同,SOHO中国土地储备一直以来坚持“最繁华最有有投资价值的地段和项目”以及“在合法范围之内;保证SOHO中国持续的发展”两条基本原则。

发稿:陈小丽审校:0

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