一个四线城市开发商的“三座大山”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-08-25 02:39

  30多岁就已经拥有千万身家,比多数的同龄人要成功得多,但他一直向我们大倒苦水。

  33岁的宋军是河南一个四线城市的开发商,今年是他第一次参加博鳌房地产论坛。

  尽管已经有几千万的身家,但是他仍然像一个懵懂的学生一样:“我们就很想来了解一下一线城市开发商是怎么买地的?”

  他这次来最想见的就是河南最大的开发商胡葆森,尽管最后胡葆森没有亲临会场,但是他仍然很想见见潘石屹、任志强等大腕。甚至,他还会想:“老潘会不会觉得我是小地方的小开发商,不搭理我?”

  在和老潘、老任合影之后,他开始讲起了自己的生意经。

  宋军是2004年开始做房子的,那时候的他只有10万块钱,借了50万在10多亩的地盘上做了些房子,卖完后赚了100多万。随后一步步做大,现在在河南的四线城市信阳有三个项目同时在操作。

  初中读了不到一个月就辍学的他在30多岁就已经拥有千万身家,比多数的同龄人要成功得多,但他一直向我们大倒苦水。

  他说,作为一个四线城市的开发商,在当地的银行和信用社贷不到款做开发,更遑论用来买地了。即使有也只是信用社100多万的象征性的贷款,对于整个项目的开发都是杯水车薪。

  当地的银行和信用社贷款大部分都给了“三农”和工业项目。

  正是因为这样,他在项目开发上的资金都得靠自己想办法。所以,宋军很羡慕武汉等大城市的开发商可以从银行贷到款。

  宋军的另外一个苦恼是,由于当地的消费水平有限,行情再好、盘的地段再好,哪怕是在政府隔壁,一个楼盘开发出来也不会像大城市一样很快出现热销,而是需要几年才能慢慢地消化完。对于宋军来说,他希望能快速回收投资,但是在四线城市,这显然不现实。

  除此之外,宋军还一再感叹:“小地方做项目,跟政府打交道,特别累,特别累!”

  宋军表示,手上的项目即使当年没有什么动静,都会花费很大的成本做政府关系维护,更别提项目有大的动作了。

  他说,在四线城市,很多东西都非常不正规,譬如,很多土地都不是通过招拍挂进行的。对于他来说,这意味着很多东西可以通过和政府做关系获得很大的弹性,也意味着和政府打交道“特别累”。

  正是由于上面“三座大山”的存在,他一直希望可以在大城市如武汉、北京拿到项目。

  他开始打听武汉有没有一些50多亩的项目可以操作,但由于习惯在河南当地低价协议拿地,他见到同时参加博鳌房地产论坛的武汉开发商第一句话问的就是:“还有没有协议拿地的情况?”

  去年雷曼兄弟破产之前,他看上了北京通州的一个不错的项目,价格也合算,本来计划和做其他生意的朋友一起收购过来,结果看到媒体普天盖地的报道“金融危机”、“次债危机”,又担心形势不明,就放弃了收购。而今,他估计,这块地的出让价早已翻番。他至今想来,还颇觉遗憾。

  麻城事件

  今年7月,国家贫困县湖北麻城出现房产商行贿导致市委书记被抓的腐败窝案,包括麻城市委书记邓新生、副市长徐圣贤,市建设局局长夏桂松、副局长熊文俭,市房产局书记陶兴文一些列官员被查。

  一个福建商人开办的融辉房地产公司是这次腐败窝案的导火索之一,这家公司在这个国家级贫困县经营着一个最大的房地产项目,融辉第一城。

  增加容积率、未缴纳配套费、按照工业用地的价格拿地,这家福建公司可谓钻营有术。当然,也只有在这样的四线城市才有这么大的“空间”。

  宋军的公司所在的城市与麻城相距不过几个小时的车程,他对这个案子深有体会。在他看来,四线城市房地产市场各项流程远没有大城市那么透明,政府的作用更大,这个案子不过这种现象的冰山一角。

  麻城腐败窝案中出问题的都是外地开发商,这是因为,通常当地官员不愿意和当地的生意人“来往”,宋军说出了问题的核心:“如果是外地人,项目做完了,钱赚到了,他可能就离开当地了。也不会留下什么尾巴,但是如果是当地的生意人,这单生意做完了,还会呆在当地,万一以后他出事,则会牵出当地的官员。”

发稿:林向审校:0

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