信贷“启示录”:绿城开发贷置换高成本融资

来源: [观点地产网]      时间: 2009-07-14 03:49

  目前国内银行开发贷利率处于历年来的低点,用开发贷款置换以前借的高息资金可谓是“物有所值”。

  观点地产网 林向 近日,民生银行房地产信贷部门一位高管向观点地产新媒体透露,今年5、6月份开发商获得的开发贷比去年同期增加了5-6倍。值得注意的是,不少开发商在用开发贷款来置换以前借的高息以及高成本资金。

  高息资金

  上述银行高管的说法从一个侧面反映出,今年的信贷洪流中部分房地产企业的资金链周转的选择。

  为了增加土地储备获得获得投资人的青睐,不少2007年拟上市的房地产企业上市之前从银行之外的渠道借得了大笔的资金。此外,一部分拟上市房企上市未果之后在2008年面临着巨大的资金压力,甚至不得不从银行之外的渠道融资。除此之外,部分房地产企业近几年扩张较快,而金融资源却往往没有跟上,这部分企业在08年也借了一部分高息资金。这些资金包括民间借贷、外资高息债等,不少利率动辄达到20%以上,而目前国内银行开发贷利率处于历年来的低点,用开发贷款置换以前借的高息资金可谓是“物有所值”。

  以低成本资金置换高成本资金其中最为典型的例子就是绿城中国。

  绿城2008年实际销售与目标相差100亿元,加之2007年获得的大量天价地也使得绿城的资金链雪上加霜。

  2009年5月,绿城中国以8.5折的价格,提前赎回本金4亿美元的高息票据,这笔债务9%利率的债务原定2013年到期。

  上述债券是不需要抵押物的信用债,其违约清算次序在国内银行抵押债之后,对外资投资者来说,该债券风险较高,限制条款也就较为苛刻、繁杂。

  这笔债券很多触发违约的指标,随着净利润等财务数据变化。最终统计2008年年报数据时发现,绿城产生了违约,违约内容主要包括两项:一是净资产负债率高达140%,超过了相关约定;二是债券条款限制绿城中国对联营公司的投资规模比例较大,也超过了约定。

  按发行债券时的条款,在绿城中国违约情况下,债券持有人可以要求绿城中国在2009年6月提前赎回债券。

  此外,若绿城中国违约,25%的债权人联合起来,就可以要求对绿城中国进行清算。“一旦债权人发起清算,就可能引起股价大跌、国内银行向公司催债等连锁反应。此外,另外两笔外资借债可能要求提前偿还。这个后果将非常严重。”

  而赎回这笔高息债务的资金来源则间接来源于绿城4月15日宣布发行的信托。根据信托协议,该信托贷款年利率高达14%,且绿城中国各方若发生重大不利事件,将以1元向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司所有剩余权益。

  这个由中海信托股份有限公司作为信托人的信托计划,将利用信托资本收购绿城中国两个项目的部分权益,并以至少85%信托资本向两项目公司提供贷款。

  绿城中国在公告中亦称,是次完成提前赎回高息债所需资金主要来自其内部资源,包括旗下子公司的股息根据信托出售杭州绿城和无锡绿城的股权以及杭州绿城和无锡绿城提供的股东贷款的部分还款。

  绿城二号人物寿柏年的解释是,比如杭州蓝色钱江项目中,除银行贷款外的自有资本金投入是21亿元,现在信托产品有15亿元进到这个项目,代表公司就可以从资本金中拿走15亿元还高息债。同样,无锡太湖新城项目信托产品投入5亿元,公司就可以从8亿元投资款中拿出5亿元还债。

  对于绿城来说,高息债意味着违约带来的公司清算风险,而信托则意味着较高利率的融资成本。综合起来,显然高息债的成本更高。

  续贷输血

  除此之外,开发商获得续贷的输血功效亦是此次房地产开发贷的一大特点。

  “中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得银行注血,度过了这一生死劫。”潘石屹在参加“城市观点论坛郑州行”时向观点地产新媒体表示:“本来2008年底,由于银行欠款太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也很多,中国大多数的开发商都难以度过年关,有许多房地产企业的资金链马上就要绷断,很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸声。”

  “就在这紧要关头,中国的银行大量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下,中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得注血,度过了这一生死劫。”潘石屹表示。

  潘石屹点出了房地产企业最终度过生死劫的原因。

  去年年底,很多房地产公司的资金链面临着工程款、银行及民间贷款到年终进入集中结算期的压力,但银行对房地产企业贷款的放宽解救了本来年关难过的房地产企业。

发稿:林向审校:0

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