观点一周评述:井喷的土地

来源: [观点地产网]      时间: 2009-06-29 02:05

  在上周,重庆、北京再次拍出了多块高价地王,2007年那个疯狂年代的身影似乎又开始浮现。

  2007年那个疯狂的地王时代至今也就仅仅两年,但中国的房地产却经历了一场生与死的轮回。而今,这种轮回似乎又回到了原点——在上周,重庆、北京再次拍出了多块高价地王,2007年那个疯狂年代的身影似乎又开始浮现。

  很难想象,几个月前还忧心忡忡的开发商们如今个个都底气十足。6月25日,保利地产在重庆拿下今年以来全国土地市场上出让价格最高的鸿恩寺地块。而万科虽然争夺地王“失利”,但仍然拿出了9.5亿元在重庆的另两场土地拍卖中拿下了两块住宅用地。

  上周五的北京土地市场也“不甘寂寞”,早已受到市场关注的奥运村乡地块以19.6亿元的高价出让成功,包括大兴村的两块地皮、通州一块土地亦受到开发商的热捧,最终也卖到了19亿和17亿的高价,而且拿地的并非我们耳熟能详的几个大开发商。

  粗略统计下来,进入五月之后,全国各大开发商公开披露的购地款合计超过250亿元。如果再将一些中小型开发商的土地购置计算在内的话,相信进入土地市场的资金已经远远超过这个数目。

  而与此相对的是,进入五月之后水涨船高的房价。就珠三角地区而言,根据广东省统计局披露的数据,五月份全省商品房销售均价达到6107元/平方米,增长了3.7%。而具体到深圳,相关统计机构的数据显示,5月深圳住宅成交均价已经处于12900元每平米的较高水平,而在进入六月之后,这个数字已经被猛增长至15400元每平米。

  是疯狂的房价造就了疯狂的土地市场?答案显然不会如此简单。一个难以解释的事情是,即便房价高位运行,但全国房地产市场的交易量却似乎并没有冷却的迹象。各大行、专业机构提供的月度分析报告和季度分析报告无一不在反馈这样一个事实:量价齐涨。

  一个可能的事实是,开发商买地的钱并非完全来自于销售回款,而最可能的一个途径是信贷。央行公布的数据显示,五月国内新增的贷款达6645亿元。其中,广义货币供应量余额54.82万亿元,同比增长25.74%;狭义货币供应量余额18.2万亿元,同比增长18.69%,比四月末高1.21个百分点;市场货币流通量余额3.36万亿元,同比增长11.24%。而1月至3月国内新增人民币贷款分别为1.62万亿、1.07万亿、1.89万亿元,均创天量。

  近日,路透社援引了银监会一名官员在25日发表的意见报道称,6月份国内新增的贷款额预计将达到1万亿元左右,这表明虽然四、五月份的信贷增速有所放缓。但现在再次出现了上升的趋势。

  显然天量的信贷并未完全流入政府所希望的实体经济当中,而开发商在其中分得了“一杯羹”。此前中原地产的一份研究报告称,仅在2009年3月份这短短的一个月里,瑞安房地产、绿城中国、SOHO中国、世贸股份、绿地集团、泛海建设、广州城建等七家大型的房地产企业已经分别获得了各大银行130亿元、200亿元、100亿元、150亿元、174亿元、78.6亿元和19亿元的授信额度,授信的总额已经超过了850亿元。

  销售市场和资本市场的双重利好刺激也许才是开发商买地的根源,开发商已经不再担心房子卖不出去了,他们担心的是接下来有没有房子卖,尤其是在未来的几年内,自己还有没有房子卖?

  由此理解的话,开发商积极入市买地就显得理所当然。在天量信贷进入市场所酝酿的通货膨胀的阴影下,开发商买地、消费者买房、把手上的钱迅速转化为资产是自然而然的事情。

  “天量的信贷是个极其危险的信号,中央必须及时扭转这种所谓的“适度宽松的货币政策”,否则接来下的膨胀可能会造成更坏的结果。”近日,参加中山大学岭南学院20周年校庆论坛的著名经济学家张曙光教授亦对观点地产新媒体表示了这种担忧。

  但天价地终究还是在市场上现身,未来的几年内,房价是否还会在这样的高价地“指导下”继续高位运行?国土部披露的“土地成本仅占开发成本的23%”的说法已经遭到了普遍的质疑,在这样的背景下,不少开发商似乎并没有吸取本轮房地产市场调整中应该总结出的教训。

发稿:王小明审校:0

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