专访施永青:买地还是保守点好

来源: [观点地产网]      时间: 2009-06-12 02:37

  当时我说是拿地的好时机,但是很多开发商都没有听我的意见,现在要去抢地,这得让开发商自己去衡量风险。

  近日,在施永青的博客上,他向在去年金融危机中被裁的前中原地产员工公开致歉,表示自己并没有想到房地产市场回复得这么快这么迅速。施永青坦言“内地的地产代理业务,成绩更创历史新高”。然而,在另一方面,施永青仍然认为全球经济危机不会那么快走出低谷,而中国的房地产“回暖”并不代表中国的经济就已经开始复苏。

  2009年6月3日,在房地产形势一片大好的情况下,住房和城乡建设部、发改委及财政部三部委联合发布了《2009-2011年廉租住房保障规划》。廉租房的建设再次被提到公众关注的焦点之中。事实上,作为中国廉租房学习和模仿的重要来源,香港的公屋建设已经有不少年月且有了一套合理并行之有效的管理办法。

  6月10日下午,中原地产集团主席施永青接受了观点地产新媒体的采访,针对最新的廉租房规划、香港的公屋先例、目前的房地产情况及土地热潮都表达了自己的观点。在施永青看来,中国的廉租房建设还不够规范、政府保障性住房还不够完善,而政府在土地方面的高价是目前房价高涨不下的重要原因。

  观点地产新媒体:此次廉租住房保障规划对当前的房地产市场本身来说意味着什么?其可能表达了一个怎样的政策信号?

  施永青:其实现在的房价和社会上一部分人的收入产生了不和谐。就是说市场里面的开发商为了利润生产一些专门给有负担能力、买得起高档房的部分群众,把这些人作为他们的主要供应。生意人,在能选择的情况下,一定是选择负担能力高,能提供利润比例高的产品去生产。在这种情况下,可能造成社会里面一部分人没有选择,市场提供的产品也不能满足所有人的需要。

  本来在市场经济里面,如果竞争激烈开发商也可能去会建筑低档的产品。市场产品应该是有低档、有中档、有高档的,但现在低档的产品没有人做生意了。高档房子的房价增幅这么大,是政府在拍卖土地的过程中定出来的价钱就不可能太低。同样是开发商,有人用高的价钱卖地的话,中低档的就没条件去增加土地了。现在国内比较大的城市里,大部分的建筑成本和地价成本都是很高的。如果在建筑成本不高的地方,你就不用去提供廉租房、经济适用房了。因为地价低,总有人去买低建一些房子给中低层的人住。但现在地价已经涨到一定程度了,就算是用的建筑材料差一点,但就这个地价已经是很多人都负担不起了。解决这个问题唯一的方法就是政府提供一些廉租房、经济适用房。

  但是,这种房子就不可以卖给某种收入以上的人,这才能解决问题。没有这样的限制,房子买来又被转让出去就赚钱了,赚政府的钱。所以经济适用房是要做限制的,在香港有规定这样的房子不能卖给什么样的人,如果要卖,那是要购买者补地价的。但是在国内我还没有看得太清楚。我知道以前国内出现过这种情况,说是经济适用房,但卖出来的时候只有有关系的人才买得到,然后又卖出去赚钱,就变成骗国家的钱,骗人民的钱,不是真正解决居住的问题。

  现在经济适用房的比例也没有经过社会调查,究竟有多少人需要这种房子,现在国家在每个城市建一点都是做样子的,还不可以解决问题。在香港,经济适用房就是公屋的比重,如果连居者有其屋都算上,差不多一半的比例。国内应该提供多一点经济适用房,先要看一个城市里目前的房价是多少人没有条件去买的,那你就要针对这批人去提供土地,提供低一点的土地,并且规范提供的对象,政府也可以参与这个事情。土地将来出售的时候只能买给什么样的开发商,在批地的时候就要写清楚了。

  观点地产新媒体:747万户的廉租房建设规划将对房地产市场产生怎样的影响?

  施永青:这个比例也不小,如果能够维持,我认为对中国的社会安定有好处。

  但是开发商也不用担心没有他们发展的空间。香港在70年代、80年代初的时候比例也差不多,所以我们做了几十年了,这边才刚开始。另外这些开发商的好处就是他们的销售对象变成针对高档的一群,他们赚钱的机会反而变高。我不认为这对开发商有太多影响,因为地价如果不调下来,他们也不会成为开发商的客人。这些人受到政府最大的照顾,地价的比例就不用降低了,如果政府用另外的方法去降低的话,可能是增加土地供应使地价降下来,地价普通人还是买不起,对开发商反而不好。把地价拖低了,开发商的产品也不一定能卖得出去。

  至于房价方面,就得看销售对象的限制。这个限制现在全国的城市都不一样,国家应该订一个标准,比如这个城市居民的收入数字是多少,更现在地价的距离、负担能力相差有多远,政府才能决定经济适用房要卖给哪一类型的人,这种转让有什么限制。你要卖给他的时候就要算出来你给的权限有多大。你要考虑这些房子是光卖?还是只租不卖?还是又租又卖?简单的做法就是只租不卖,房子在国家的手里,收入好了的人就搬出去,只留下没有能力的人。如果每个人的收入都有突破,需要政府提供房子的人越来越少,那么这个社会也进步。

  因为经济适用房、廉租房出现之后,是会出现另一个情况,就是很多人不是靠自己的努力去改善生活,而是养成了习惯要依靠政府去帮他们,这个习惯一旦养成,政府的负担会越来越重。如果你照顾的人越多,他们自己努力的自觉性就会越小。好的做法也要从不同的层面去考虑,有的地方政府照顾的太好了,民间的自觉性、奋斗能力可能会减小。另外这批人都有共同的利益关系,很容易变成对政府的压力,会出现对抗行为。

  观点地产新媒体:在今年早期,您曾经提及今年是拿地的好时机,而我们也的确看到了很多企业活跃在中国各地的土地市场上,但一个问题是,在实体经济并未恢复的此时,大规模的拿地是否太过盲目,会重蹈07年的覆辙?

  施永青:当时我说是拿地的好时机,但是很多开发商都没有听我的意见,现在要去抢地,这得让开发商自己去衡量风险。我说可以买地的时候,那时候的土地还是很便宜的,价钱还没有升上来,现在却升了很多了。不管是一线城市还是二线城市。

  现在开发商的产品都卖得很好,即使价格提上去了也卖得出去,他们当然想拿更多的地、赚更多的钱。但是这是有风险的,中国现在楼价有泡沫,供应量也有一定的泡沫,只是现在政府不想金融海啸的负面影响放大,才这么支持楼市的。我觉得这个时候还是保守一点好。

  至于什么会重蹈覆辙就比较难说。现在我自己看到香港的情况是很多投资者都在后悔,觉得去年没买是损失了机会。下次跌下来一定要第一时间去买,但是他们等的时候就掉不下来了。一方面政府建议投资者出手,一方面又不想房价涨得太厉害。所以现在怎么去找这个平衡点是不容易的,我自己也说不准。但是总的来说,现在开始还是要保守一点比较好。

发稿:武瑾莹审校:0

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