专访:物业税的基本作用是调节财富平衡

来源: [观点地产网]      时间: 2009-06-01 00:57

  无论是中央财政还是地方财政,目前来看透明度远远不够,我觉得这是中国开征物业税最大的障碍。

  Q:观点地产新媒体 丛诚:上海市公积金管理中心副研究员

  Q:我们应该怎样看待物业税?

  丛诚:谈及物业税征收,我们不能把物业税的孤立来看,而是要把它放在整个财税体制改革当中来看,尤其要把它放在理顺房地产税费关系和整个房地产市场制度体系的改革来看。其中包含了土地批租制度,房地产开发、生产流通环节的税费理顺等一系列环节的制度变革。

丛诚

丛诚

  征收物业税最为担心的问题是物业税沦落为只是房地产的一个税种,而没有对社会的财富平衡起到调节作用。因而在不合理的房地产税收没有理清的情况下,开征物业税显然是不合理的。物业税应该一个在减轻房地产交易环节税种的情况下,征收房地产保有环节的税收。但是财产保有的税赋不能太重,我们现在的城市居民刚刚成为有产阶级,税赋过重不利于藏富于民。

  Q:有理解认为物业税将替代土地出让金。

  丛诚:开征物业税以后是不是意味着免收土地出让金,我觉得这二者之间未必有一个相互替代的关系。现在从老百姓、从社会的角度来看,有期望征收物业税以后可以免掉土地出让金,或者说按现在土地出让金的1/70作为标准,缴纳土地出让及。但我觉得这样的想法在当前高房价的背景下,这仅仅是一种期待,二者不会成为相互替代的关系。

  从另外有一个方面来讲,即使国家把土地出让金降下来了,但是随着房地产的流通,转让及交易后,房价还是会回到当前的价格水平,因为当前的价格水平是由房地产本身区位和地租的因素所决定的。比如,上海陆家嘴的房子能够卖到12万,就必然会买到12万一平米,这是地租及市场供需决定的,从市场价格实现的角度来讲的话,从物业税降低成本方面来考虑物业税对房地产市场价格的作用是不现实的。

  就目前来讲,社会对物业税的期待是因为当前的房价太高,我们在考虑土地制度转让的制度的改革。但是把物业税看作是对土地出让制度的替代方式主观的良好的愿望。

  Q:物业税应该是一个怎样的税种?

  丛诚:从西方国家的物业税来看实际上是财产税的一种,物业税里更多的是作为补充地方公共财政的税种出现的,它是地方税种当中最后的税源。当地方财政入不敷出的时候,差额部分往往是通过物业税来补充的,税收标准按照建筑物所包含当时的市场价值所占整个城市总的建筑物的价值的比重进行分摊。这是物业税的原理,是一种“量出为入”的税种。

  所以整个物业税是一个地方地公共财政的账户,另外一个方面,要纳入财产税的范畴。从这个意义上来讲他是用来平抑社会存量财富、调节社会财富占有不均具有一定的作用。实际上国外的物业税就是这两个含义。

  Q:那么物业税实施的难点在哪里?

  丛诚:首先中国的公共财政制度要建立。物业税是一个“量出为入”的征收体制,税收本身应该等于税率乘以税基,其中物业税的税基是建筑物的价格。这就关系到中国政府公共财政体系的建设,首先是财政体系要透明。无论是中央财政还是地方财政,目前来看透明度远远不够,我觉得这是中国开征物业税最大的障碍。

  第二,在整个物业的价格评估方面,中国还没有一整套权威的物业价值评估体系。从国外的经验来看一般是市政当局专门有评估委员会,当地的所有建筑物都要纳入这个评估委员会的评估范围,并形成评估报告,在每年物业税开征之前要将评估报告寄发给业主,或是称纳税人。

  这个方面我们很难做到,全国房屋的估价方面的专业人才是很难满足这个要求的。而且中国还没有形成相对权威的核算和评估机构,这其中包括物业评估和资产审核。总体上房地产的评估行业非常分散,而且没有权威性,目前这些评估主要用于抵押贷款和法律纠纷方面,常常受当事人的委托,为当事人的意见所左右,公平性很难确保。

  此外物业评估与纳税人本身对物业的估值可能有差异,那么纳税人可能和评估机构你会产生纠纷,这就需要建立一个仲裁机构,而中国没有这样的仲裁体系。

  第三是信息的统计。我们征收物业税往往需要区分住宅本身是用于自住还是非自住的,但现在我们国家这方面信息系统比较混乱。物业税的征收应该是以家庭为单位的,但在家庭的住房套数统计方面有一些复杂的技术方面的问题,这个需要克服。此外物业税的征收应该和官员的财产申报制度结合在一起,现在整个物业税的开征应该是一视同仁,但是我们在财产申报制度还没有建立。如果要征收物业税的话,那就必然让人产生怀疑,官员的物业税是不是按标准上缴了。

  第四,我们现在整个诚信系统还没有确立。现在从个人所得税的公民纳税意识来看,个人所得税实际上还是有单位代征,代扣的,还没有个人主动缴纳的。但是物业税是要求公民主动申报的。

  因而物业税肯定是牵涉到一个大范围的体制改革问题甚至是公民纳税意识改革的问题,和私有产权制度的确立有着极其紧密的联系,与房地产市场当中的土地出让制度,与整个国家的税收体制都有紧密的联系。

发稿:整理:邬琼审校:0

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场