土地增值税全额征收 房企资金链再受困?

来源: [观点地产网]      时间: 2009-05-21 04:02

  土地增值税清缴与否对房企的盈利不会产生重大的影响,唯一可能产生影响的是现金流。

  国税总局5月20日在其网站上发布了《土地增值税清算管理规程》,对土地增值税清算的前期管理、清算受理、清算审核和核定征收等具体问题做出具体规定。

  深圳将全额征收

  据了解,土地增值税是在上世纪90年代初期广东、海南、广西等地“疯炒”房地产、尤其是“疯炒”地皮的大背景下出台的。

  此前,深圳地产界有传言称,深圳将全额征收土地增值税,此措施是否会扩展到全国成为关注的焦点。不少开发商证实,以深圳为试点加强征收土地增值税的传闻是真实的。

  实际上,税务总局今年面临着较大的税收压力。

  财政部5月14日发布数据显示,今年4月全国财政收入同比下降13.6%,降幅比3月扩大,同时全国财政支出同比增长24.5%,收支紧张矛盾进一步凸显。

  在此背景之下,近日,国家税务总局网站公布了《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》。其中提出要求加强税种征管、促进堵漏增收。

  公开资料显示,土地增值税是既定税种,07年开始重新严格执行以来,增收效果并不好,有业内人士分析,此轮再次加强土地增值税的增缴或有利于弥补其它税费收入的下降。

土地

  现金流再临重压

  第一上海证券房地产行业分析师文干森就此接受观点地产新媒体采访时表示,据其了解,深圳税局将会对2005年10月后竣工的物业征收土地增值税。他表示,国税局于2007年重申土地增值税,所有的上市房地产公司在其损益表中全部都进行了拨备,所以新措施不会对公司的盈利有影响,但会影响房地产商的现金流及财政状况。

  文干森表示,经过多年的调整,深圳的房地产市场最近活跃起来,除了交投增加外,房价也开始上升,不排除税局此项新措施是针对过热的房地产市场,希望将其降温。另一方面,担心此一新措施会否只是在深圳执行,还是日后可能在全国推行。

  据个别房地产商透露,此新措施推行,主要是国税总局希望在全国执行全额征收土地增值税,现在以深圳为试点。如全国施行,将影响所有中国房地产公司。

  目前各地方税局在过去数年并没有全数收取土地增值税,而只是根据不同项目毛利率的高低,收取售楼营业额的1%-3%为土地增值税。

  据了解,2008年7月1日以前,深圳土地增值税预征率为:普通标准住宅按照0.5%,别墅度假村酒店式公寓按照1%,

  但文干森表示,若全额征收土地增值税,毛利率在30%的项目土地增值税征收比率将占营业收入的5%-8%。而对于毛利率在50%以上的项目,土地增值税征收比率将占营业收入的12%-15%左右。

  观点地产新媒体同时采访了金地集团董秘徐家俊,他表示,金地近期收到了深圳税务部门的通知要求对土地增值税项目进行清算,但金地在这方面的数额并不大。

  此外,观点地产新媒体还对万科进行了采访,接受采访的人士表示,万科的土地增值税都是先预缴,且各地的项目预缴比例都不一样。

  事实上,不少房地产企业自从税务部门要求申报土地增值税以来,每年都会进行土地增值税的计提,并计入经营成本。因此,清缴与否对房企的盈利不会产生重大的影响,唯一可能产生影响的是现金流。

  文干森也认为,深圳全额征收土地增值税后,从2005年10月后竣工的项目,至今3年多的土地增值税若需要一次性缴清,对部分开发商现金流将是巨大的压力。

  公开数据显示,2008年年底万科预缴土地增值税1.63亿元,同时万科基于清算口径累计补充计提了土地增值税准备金36.17亿元。

发稿:见习编辑 林向审校:0

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场