龙湖“解密”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-05-20 02:51

  这是一家几乎造就一个首富的地产企业,其财务资料和公司战略第一次被完整地公开。

  龙湖过冬

  为了满足发行14亿公司债的信息披露要求,龙湖近日公布了其近几年的年报等重要资料。这家差点让吴亚军成为首富的企业的内部情况第一次得以像上市公司一样被公开出来。龙湖也成为了首家发行公司债的非上市民营房地产公司。

  在这一轮地产寒冬中,龙湖的过冬之策也浮出水面。

  例如,引入数家境外房地产基金对成都世纪峰景项目、上海青浦滟澜山住宅项目等进行合作开发,尽管在这些合作开发项目中仅持有少量权益(股权),但开发经营管理仍基本由龙湖负责。

  2007年11月,首次进军上海的龙湖地产以15.4亿天价拿得青浦赵巷镇地块,楼板价即达10672元/平方米。这幅地块占地面积14.4496公顷,容积率为1。

青浦滟澜山

上海青浦滟澜山

  这一项目即为日后的青浦滟澜山项目,其最终开盘的价格并未出现天价,叠加别墅型产品均价也不到1.6万元/平方米。

  龙湖此次公布的报表显示,青浦滟澜山项目已经成为与外资地产基金的合作项目。目前仍无法获知龙湖转让该项目股权的价格,只了解到合作伙伴是COFISRL,龙湖仅持有20%权益,负责项目的开发与销售管理。

  此外,龙湖公布的资料还显示,其与ING旗下的一家地产基金合资设立了4个开发实体。而在成都“世纪峰景”项目中,龙湖只有10%的权益。

  龙湖的策略不仅仅是转让股权、寻找合作。

  在上市暂停之后,龙湖立即停下了在其他城市扩张的计划,

  龙湖地产相关人士表示,龙湖去年裁撤了原本专门为拓展天津项目准备成立的天津分公司。

  据了解,为了回收现金,龙湖在一些项目上也进行了价格上的调整。如北京花盛香堤项目的部分尾房以及位于北京中关村的高端公寓唐宁ONE。

  资金压力

  根据龙湖公布的资料显示,截至2008年12月31日,龙湖地产总资产约为325.14亿元,总负债约为226.04亿元,资产负债率约为69.50%。

  公司2007年以来在购买土地方面的现金支出规模较大,其中2007年度为40.18亿元。截至2007年末,公司已承诺需在2008年~2010年支付的地价款分别为28.72亿元、10.27亿元和1.57亿元。

  龙湖表示,未来一段时间,公司将根据土地及市场形势、自身在建物业销售状况等,择机增加土地储备以满足后续发展需要。

  尽管如此,巨大的开工规模意味着龙湖仍然要面临着不小的资金压力。

  截至2008年9月末,该公司在建、待建房地产项目共计26项,权益开发面积711.58万平方米,其中在建项目总建筑面积305.53万平方米,未开工总建筑面积406.05万平方米。

  正是由于巨大的开工规模,龙湖的负债逐年明显增加,并从2005年末的33.43亿元增至2007年末的170.49亿元。而2005年-2007年,其经营活动现金流出量分别为27.58亿元、49.72亿元和106.32亿元。

  几个关键词

  在龙湖的企业战略中,“多业态”、“ 滚动开发” 、“ 高周转” 、“ 区域聚焦”是几个重要的关键词。

  龙湖的业态涉及住宅、商业中心、办公楼及配套设施等。但是龙湖显然不想在商业地产上沉淀太多资金,除保留北城天街、西城天街、晶郦馆、紫都主力店等主要商业物业及部分配套设施(如停车场等)用于租赁经营外,住宅、办公楼等则全部用于出售。

  龙湖认为,保有的商业物业主要为具有一定规模的商业中心,而社区商铺等则对外销售,以实现“高周转”的经营目标。此外,坚持“区域聚焦”的经营战略,将进一步向长三角、环渤海和珠三角区域内主要城市拓展业务。

  扩大市场占有率意味着龙湖将在其进入的城市中深耕细作,其总体经营发展战略是:采取高周转、高溢价和高增值“三高”业务经营策略,力争在每一个进入城市成为行业前两名;稳步推进在长三角、环渤海和珠三角区域的业务扩张。

  而对于上市,龙湖表示,仍将积极稳妥地推进上市工作,并努力通过债券发行等方式,进一步拓宽融资渠道,进一步增强资金来源的稳定性。龙湖称,其公司外方股东嘉逊控股已经通过港交所聆讯,一旦嘉逊控股成功上市,公司作为上市公司的核心子公司,可获得有力的资金支持。

发稿:见习编辑 林向审校:0

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