观点一周评述:激进的争议

来源: [观点地产网]      时间: 2009-05-18 01:59

  在市场回暖之后,房地产企业会努力清偿贷款降低负债率?还是利用手中的销售回款继续进入土地市场?

  房地产投资可能在未来两个月有一个回升。

  1-4月,房地产开发投资仅同比增长4.9%,和回暖的房地产市场形成了鲜明的对比。但是一个核心依然是,在市场回暖之后,房地产企业会努力清偿贷款降低负债率?还是利用手中的销售回款继续进入土地市场?

  或许一个企业会在偿还贷款与购地之间做一个平衡。但那似乎并不是大多数具备一定规模的内地房地产企业的作风,大多数时候在银行对贷款的催缴不是很严苛的情况下,开发商们会选择扩张。当然,对于在资本市场上具有能量的房地产开发商而言,他们可能会选择在资本市场进行融资的模式进一步缓解财务的不平衡。

  这是中国的现实,有时候你很难理解这些“胆大妄为”的开发商。也许可以理解这些开发商过于自信处理问题的能力——或许他们确实具备这样的能力。

  一个简单的例子是绿城,在面对高达140%的负债率的时候,宋卫平甚至依然说:“如果负债率不高的话就没有成长性。”

  这是一个简单的逻辑,言外之意是房地产企业的成长性是用钞票堆起来的。宋卫平似乎并不在乎高负债率,如果原因仅仅是自己貌似轻描淡写的就将一笔即将到期的债务通过回购的方式解决了问题,并为自己的未来铺好了融资平台的话,那么这个臆想未免过于托大。2008年只是小考,我们尚不知道下一次大考在那里。

  若论资本的腾挪与手段,聪明如黄光裕者,结果又是如何?国美的野蛮性扩张同样是资本堆积起来的,其现金流的腾挪余地远远较流动性极差的房地产行业更好。但这个时候大多数开发商或许都还没有意识到黄光裕的前车之鉴,

  内地极少有房地产企业愿意去研究香港房地产企业的财务模式。同样是对投资者进行“交代”,但是香港房地产企业的负债率往往仅有百分之十几。实际上香港的房地产企业应该是极度保守的,这种保守并不说明香港的房地产企业的领导人较内地的笨,事实上,在我们接触的香港房地产开发商当中,其精明与老辣远远较我们接触的内地开发商更甚。如郑家纯,在短短两年之内先后入股恒大并拿下ST星美,郑氏家族已经是香港开发商中较为激进的代表了;再如新鸿基,激进的郭炳湘已经被“扫地出门”。更毋庸说恒隆,陈启宗先生一直在和我们强调自己的保守,这是陈氏家族的血脉。

  中国经济在短期内并没有一个光明的未来,这是最为保守的态度。也许内地房地产开发商在此时会过于相信政府对待房地产行业的态度,但是仅仅是政府是不够的,还有市场。

  内地房地产企业更相信自己录得的销售数据,更相信自己的房子的品质与自己的销售团队,更相信资本市场上对自己的支持。但这并不是一切,这些表象确实不一定能够支撑一个光明的未来。

  谨慎一些未尝不好,也许未来的中国经济远不像大家所想象的那样乐观,或许更大的考验还在后边……

发稿:邬琼审校:0

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