万达抢“地主” 政府推地隐现泡沫

来源: [观点地产网]      时间: 2009-05-06 02:57

  “实体经济受困,地方政府需要靠房地产投资来拉动GDP,中央政府会对此种泡沫持宽容的态度。”

  4月25日,安徽省芜湖市市委书记陈树隆会见了王健林。在这一次会见当中,王健林对陈树隆说,芜湖是万达选择进入的第四个地级市。

  几乎是压抑不住的扩张欲望,自2008年下半年开始王健林就开始在各个城市奔波。

  冲动

  事实上,自2008年12月29日,万达以近25亿元的价格拿下石家庄尖岭村改造地块后,2009年,万达便一直未曾停下拿地的脚步。

  1月6日,万达与泛海及复星等国内知名公司一道拿下白山国际旅游度假区项目;2月21日,万达集团与成都市金牛区签订了《成都金牛万达广场投资协议书》,成都金牛万达广场项目进入实质性阶段;3月9日,万达投资百亿元参与“中国梅花产业基地”、新华西路商业中心、武昌滨江商业中心三个项目;5月5日万达集团近日斥资1.1亿元在吉林省长春市拿下红旗商圈一块商住用地。

  除此之外,万达还先后在天津、合肥、北京等地获得多个项目的土地储备,使得2009年万达几乎成为中国最为抢眼的土地储备大户之一。而万达的扩张,则被认为是中国土地市场交易冲动的开始。

  一种简单的理解在于,万达在2009年初如此“疯狂买地”是为其上市做足够的土地储备,此前,王健林表达了强烈的上市欲望,并与国内私募基金合作完成了一轮私募。按照王健林的计划,万达将于近两年实现登陆A股的愿望。

  但另一种理解则在于,是缘于地方政府的卖地冲动。事实上,从多起案例来看,万达在2009年成交的多幅土地是其长期与地方政府接触后最终于2009年签订土地出让协议的。

  “这仅仅是一个开端。”中原地产研究中心陶琦对观点地产新媒体说。

  在中原地产研究中心的监测当中,2009年地方政府的推地欲望达到了前所未有的高度,而这种推地冲动正为万达这样的企业带来了扩充土地储备的机会。中原地产研究中心的监测同时显示,在2009年初,地方政府对房地产的招商意向明显提高。

  “最早开始的是类似于万达、绿地这样的预备上市的大企业,在2-3月份的时候,上市公司开始进入土地市场。”陶琦对观点地产新媒体说。

  但陶琦认为在2009年,这是一种正常的土地冲动:地方政府有土地供应的需求而开发商则有土地储备的需求。

万达

  溢价

  也许正如陶琦所言,进入4-5月,开发商与地方政府对于土地的冲动渐入佳境。中原地产的监测显示,2009年以来地方政府推出的土地的流拍率和底价成交率正在减少。

  4月29日,金地集团以5.6亿的价格拿下上海青浦徐泾镇3号地块。此价格较最初的挂牌原始价格溢价80%。而据金地方面介绍,此地块为招标地块,因为有意愿参与竞标的开发商多达51家,是以最终在开标前一日该地块的起标价被标至5亿元。即便如此,依然有超过5家开发商的标价高于5亿元。

  “这个价格还是比较低的,2007年同区域的楼面地价在9000元以上,而我们拿下时的楼面地价比高峰时的楼面地价要低4000多元。”金地方面表示。

  “有两种趋势,一方面是一线城市的优质地块正被开发商们追逐,此部分地价较2007年的土地价格高峰还有一定的空间,而另一方面则是地方开始寻找开发商进行投资,在现有政策允许下的‘土地协议出让’情况开始增加。”有业内分析人士对观点地产新媒体说。同时该人士表示,不排除地方政府此时希望能够多引入开发商进行竞价,达到抬升土地价格的目的。

  在地方政府无法压制的推地欲望与在开发商开始追逐土地的同时,境外基金同样开始看中处于底部的中国土地市场。某深圳地产业内人士对观点地产新媒体表示,目前深圳有诸多大型开发商开始向基金表达了其购地欲望,并希望能够获得基金的支持。

  而上述深圳业内人士认为,各类资本开始又一次向土地集中。与此同时,他提出的问题则是:在中国经济结构尚未向内需转化,实体经济的经营状况未见本质好转的情况之下,资本向房地产市场乃至向土地市场集中,本身就意味着这是一种泡沫。

  泡沫

  “是泡沫,但是没有办法,中国经济在这个时候可能需要通过这样的泡沫带动经济发展。”深圳知名评论人士贺承军对观点地产新媒体说。其认为,中央政府对此类泡沫持宽容的态度。

  “实体经济受困,地方政府需要靠房地产投资来拉动GDP,中央政府会对此种泡沫持宽容的态度。”贺承军表示。陶琦则与贺承军持相同观点,他们均认为GDP增长指标是这一轮地方政府卖地冲动的根本原因。而陶琦同时表示,当前境外资本可能受到中国经济利好的影响开始进入中国市场。

  这也许意味着各类资本将又一次选择与2007年相同的路径进入中国,他们投资房地产公司,支持他们的土地储备行为。

  一种怀疑在于,在当前实体经济受到影响,各类经济数据并不好看的情况之下,资金开始向房地产行业聚拢是否意味着新的泡沫的产生,而此种泡沫是否将比2007年的泡沫更为严重。

  “这种泡沫一旦破裂对中国经济的打击将是毁灭性的,但是我不认为中央对此泡沫会失去控制。”贺承军认为,此种泡沫的消除将依赖于经济结构向内需调整是否成功,如果中国经济转型成功,此种泡沫将会受到抑制。

  “我不担心外贸型经济对当前中国经济的影响,因为在转化为内需型的经济结构的大背景下,外贸型经济不重要了,其甚至可能被放弃。”在贺承军的理解当中,即便是国际金融危机再一次的发生,其对整体经济形势的影响依然有限。

  但同时也有分析人士认为,经济结构转型的速度可能决定了此一轮房地产泡沫的鼓涨程度。事实上大多数接受观点地产新媒体采访的人士均表示,2009年9月至2010年上半年土地市场价格将有大幅的上扬。

  “能否达到2007年的水平不好说。但是我们预计土地价格是50%的增长。”某深圳地产开发商如此表示。

发稿:邬琼审校:0

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