绿城危机

来源: [观点地产网]      时间: 2009-04-24 01:10

  一旦绿城中国的债券赎回需求未被通过,且债权人要求提前还款,而绿城又无法偿还的情况下,其将遭遇资产清算。

  似乎没有很明确的迹象显示绿城正面临着一场债务危机,在开幕未久的中超联赛中,似乎依然能够经常看到宋卫平的身影。但或许是因为焦虑,4月,经历了中超连败后,宋卫平开始向绿城的球员讲起了房地产的形势。

  而正在此间,绿城先后发布的数个公告将绿城债务危机暴露在众人面前。

  恼人的债务

  4月22日,穆迪决定将绿城中国控股有限公司(绿城)的公司家族评级由B1下调至Caa1。与此同时,穆迪将绿城的高级无抵押债券评级由B2下调至Caa2。评级展望均为负面。

  穆迪在其评级报告中称:“穆迪是在绿城宣布展开收购要约后作出上述评级行动的。”

  4月21日,绿城发布公告称将以现金全面收购在2013年到期的4亿美元债券,收购价为债券面值的85%。进行收购要约时,绿城会促请债券持有人同意修订和豁免上述美元债券相关契约的若干限制性条款。

  但穆迪认为,只要债券本金总额25%的持要人同意,就可要求绿城立即偿还债务;因此,如果不能成功进行收购要约,违约风险将会提高。穆迪认为,即便在成功回购其美元债券和取得债券持有人的同意,绿城可缓解提早偿还的风险,但将会在某程度上降低该公司的债务水平和利息开支,但这也可大幅削弱其流动资金状况。

  “较弱的流动资金状况使绿城短期内的再融资风险进一步提高,包括可能须要在2010年5月卖回23亿元人民币的可转换债券。”穆迪助理副总裁及分析师曾启贤说。

  绿城此次公告提出赎回的票据是绿城与2006年11月行了一笔4亿美元的高级票据,年息为9%,债券至2013年到期。债券合约规定,每隔半年,绿城中国都将为此支付一次高额利息。

  按照高息票据合约,在违约的情况下,高息债券承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人均可要求绿城中国提前赎回债券。但4月21日,绿城却发布公告称,希望能以票据总价的85%的价格回购。

  绿城同时在公告中承认,绿城由于2008年大量工程延误绿城及其项目子公司背上了巨额的负债,这与当中绿城在发行相关票据的承诺向违背。

  绿城此次回购该债券的另一个风险在于,如果承销机构及持有其债券总金额25%以上的债权人没有通过绿城提前赎回债券的申请的话,那么,债券持有人将有权对绿城中国的资产进行清算。有证券分析人士认为,绿城部分项目或将受到影响。

  然而,因工期延误,受影响的相关债务并不仅仅为此合约一项,2007年5月,绿城中国再次发行23.1亿元人民币零息可换股债券,资金主要用于扩大土地储备。此笔可换股债券要到2012年才到期,但债券合约规定,至2010年5月,债券持有人亦可选择令其提前赎回。

  也即是说,绿城仅通过上市公司发行的相关债券就高达50亿元左右的人民币,即便绿城以85%的价格赎回该债券,绿城依然面临着高达45亿元左右的高额负债。

  而穆迪恰恰质疑绿城其上市公司(绿城中国控股)本身的流动性。资料显示,绿城在2009年的多项融资当中均属于项目贷款,并未为上市公司补充足够的流动性。

  对赌信托

  此前,绿城在4月15日的公告当中公布了其信托融资计划。

  在该计划当中,绿城中国旗下绿城房地产与中海信托股份有限公司订立了信托协议,成立中海绿城1号房地产投资基金,计划融资9.92亿元至19.83亿元。

  信托主要用于绿城旗下杭州蓝色钱江及无锡太湖新城项目的开发。协议规定信托将于出售完成时向海企绿城及无锡绿城分别提供12.5亿元及4.37亿元贷款,海企绿城将此笔贷款支持蓝色钱江项目第一期发展建设费用,而无锡绿城则将这笔贷款用于无锡太湖新城项目第一期的发展支出。

  但这是一份异常苛刻的信托贷款协议!协议规定,若绿城中国各方发生重大不利事件,将以1元代价向信托人出售其抵押的杭州项目公司和无锡项目公司的所有剩余权益,并同时规定,若绿城履行这一信托计划,则意味着将违背高息债券合约中,项目公司债务不得超过总负债15%。而该信托贷款年利率高达14%。

  这也就意味着,绿城中国一旦出现问题的话,那么中海信托信托贷款等额加上1元的代价拿下该两个项目。

  而在此前,绿城中国为了为蓝色钱江融资,其甚至合作方(九龙仓)将蓝色钱江与上海新江湾城两个项目的股权置换,置换之后,九龙仓拥有新江湾城项目100%的股权,而绿城则拥有蓝色钱江100%的股权。

  随后,绿城中国将蓝色钱江与无锡太湖新城一道进行信托融资,融资完成后,该信托将拥有蓝色钱江25%的股权。

  一个尴尬在于,如果绿城4月21日公告中的债券赎回需求未被债权人通过的话,这意味着,绿城蓝色钱江与无锡太湖新城可能受到影响,也即是说,此两项目将成为中海信托的囊中之物。

  此外,绿城中国的项目融资并不仅仅局限于其4月15日公告中所言的信托,此前获得200亿元的银行授信,但此项授信依然仅仅局限用于项目开发。

  同时绿城中国在4月21日的公告中承认,2008年,由于其若干房地产项目延误完成,为解决建设资金、开发成本及营运资金需求,大量向银行借款,同时,其子公司和关联公司也通过抵押土地使用权等方式借款融资。

  同时,绿城在4月21日的同时公告中告知,绿城旗下有众多合作项目,绿城中国收取了项目预售款,这就意味着,绿城所有合作项目必须面临项目股东分红,此部分亦为绿城的负债。

  这就意味着,一旦绿城中国的债券赎回需求未被通过,且债权人要求提前还款,而绿城又无法偿还的话,其将遭遇资产清算。但绿城大多项目均有负债,这将引发连锁的债务反应。即绿城每一个项目可能都有负债,但这些项目可能成为债权人清算的对象。

  绿城中国

  绿城的登记注册是1995年1月,十年后,绿城中国控股在香港上市,成为华东地区最为重要的房地产开发商之一。至2008年12月底,绿城中国在建、待建项目达71个,土地储备2516万平方米。

  此外,绿城真正意义上的知名度来自于其董事局主席宋卫平组建的绿城足球俱乐部。在世纪之初,宋卫平以成为足球界知名的反黑斗士。而2008年,宋卫平被媒体广为报道的正是其于王石唱出的反调,宋卫平非但在2008年初接连拿下高价地块,并同时宣称其产品不降价。

  在业内,绿城是一家以开发高档住宅而知名的企业。于住宅品质的自负,宋卫平甚至认为其产品品质可以与星河湾叫板。在北上京城时,宋卫平认为真正的对手是星河湾和龙湖。

  绿城的产品结构长期以来以高端住宅为主,多为高档公寓和别墅。但与龙湖和星河湾不同,星河湾采取相对稳健的发展策略,在本世纪过去的大多数时间当中,星河湾仅仅经营广州星河湾及北京星河湾两个项目,而龙湖则多年深耕重庆,即便是北上北京之时,龙湖亦选择的是多类型产品开发的策略。

  但绿城的全国扩张几乎选择了清一色的高档住宅。这让绿城在2008年-2009年接受了真正意义上的考验。尽管绿城方面宣布其2008年的销售额高达150亿元人民币,绿城仍然发布了其盈利预警。

  绿城给出的盈利预警的原因是,银行贷款导致财务成本增加及27万平米的项目延期竣工等。此外,另一则数据则是,2009年1-2月,绿城销售额仅为9亿元人民币。

  更为困难的是,在2009年上市之后,绿城在资本市场上进行了数笔境外债券融资,此部分债券融资均将在2010年之后到期,但当前的资本市场对绿城债券的评级大多为“资不抵债”,其债券价格已经远远低于发行时的价格。

  这是引发债务危机的真正原因,如若债券到期,绿城将不能不面临债券协议条款的苛刻回购条件。绿城危机的另一面则是其一直为评级机构所质疑的流动性与负债率。对于绿城流动性与负债率的担忧甚至让银行对绿城贷款仅局限于项目贷款,而对其公司本身则完全丧失了信心。

  这种信心的丧失带来的是恶性循环,绿城不得不面临的困境是,上市公司本身流动性无法得到补充,项目和上市公司高额负债。

  于是在2009在大多数房地产企业流动性开始缓解的时候,绿城开始出现了危机……

发稿:邬琼审校:0

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