观点一周评述:陈淮的固执

来源: [观点地产网]      时间: 2009-04-20 01:51

  感谢陈淮的固执,如果不是他的坚持不懈,到现在我们依然会为一些事情困惑。

  身为建设部政策研究中心主任的陈淮很固执,从去年末到现在他参加观点的论坛一直在强调几个当前房地产市场重要的观察角度。

  感谢陈淮的固执,如果不是他的坚持不懈,到现在我们依然会为一些事情困惑。

  首先,资产价值的衡量标尺的问题。很显然,陈淮认为当前的资产价格用货币来衡量未必准确。其重要原因是货币本身的膨胀与通缩的属性。

  陈淮认为,金融危机带来的是整个以美元为中心的世界货币体系的重构,在此基础上利用货币来衡量资产的价格与价值存在偏颇,因为金融危机中美元作为资产价格的衡量标尺本身已经失去了公信力,甚至这个标准出现了混乱。

  陈淮数次提到的一个观点是,如果有石油来衡量当前北京市场的房地产价格,那么房地产价格上涨了2.7倍。

  陈淮的言下之意或许是,当前的货币与房地产资产价格并非对等关系,货币本身不能反映当前的房地产价格。如果要很固执的去思考这个问题会让你的脑子很糊涂,因为把房子和人民币价格剥离开来看到房地产价格以大多数老百姓的水准很难想象。

  但是陈淮告诉我们的另一层意思是,在货币体系重构未曾稳定的时候,资产的价值更加实在。是的,陈淮在告诉人们一个基本的道理:在金融危机当中,货币并非保险的东西。

  其二,房地产市场的需求。

  与大多数人喜欢将刚性需求与投资性需求来区分房地产市场的需求不同。陈淮认为房地产市场不存在刚性需求,恰恰相反,房地产市场的需求是弹性的。

  其原理是,有改善型住房需求的购房者并非一定要在某一固定的时刻购房。这就是说,住房需求的存在一定基数的情况下,在具体时间内的购房需求具有不确定性。

  因而陈淮认为房地产市场有需求,甚至可能有一定基数的需求(现实中理解的“刚性需求”),但这种需求是有弹性的,其可能在某个固定的时间内爆发,同样可能在某些固定的时间内变得很少。这是房地产市场周期性调整的核心。

  其三,基数需求。

  陈淮没有说这个基数需求,但根据他的观点很显然可以推出一个这样的东西。这个东西确实存在,即我们通常理解上的刚性需求。此需求存在的支撑是城市化,且在城市化推进的过程中,这个基数会有增长。

  于是陈淮的解释是,房子本身的价值没问题,需求的基数没问题,问题在于人们是否愿意购房和货币价格是否房子的真实价值。

  潜在话语是,第一,资产保值,房地产作为不动产更保值,在货币本身的价值不确定的时候,应该买房子,老百姓也在买房子;第二,房地产市场的需求具有弹性,这个弹性决定了市场周期,但有市场周期并不意味着市场没有需求。

发稿:邬琼审校:0

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