地王争锋 湘江世纪城热销“逼宫”北辰

来源: [观点地产网]      时间: 2009-04-15 22:04

  北辰唯一的希望是长沙房价的上涨,“否则无论如何,北辰都非亏本不可”。

  三年前,地产商黄如论在长沙的湘江东岸以10.25亿的价格拿下了名动一时“中南地王”,如今,在“地王”上打造的“湘江世纪城”项目已经推向了市场,在最低3500元每平米的价格优势下,湘江世纪城很快成为了长沙成交量排行榜上的老大。

  面对这个与自己不相伯仲的“地王”邻居,北辰实业已开工的长沙“三角洲地王项目”面临着第一轮的定价危机。

  中南地王“前世今生”

  2006年11月,神秘地产大亨黄如论悄然来到长沙,那时候还没有人意识到黄如论是冲着长沙的“中南地王”而来。

  那一年的10月份,湖南投资控股的子公司——湖南湘水雅境房地产开发有限公司刚刚通过招拍挂拿下了长沙成交金额最高的“长沙市开福区捞刀河南岸五合垸”地块,总地价为10.25亿元,号称“中南地王”。

  根据当时湖南投资的土地中标公告,该地块位于长沙开福区,东临芙蓉北路、南邻长沙金霞经济开发区、西邻湘江、北邻新开捞刀河,总面积为998698.05平方米。

  “该地块实际就在长沙新河三角洲的北面,距后来北辰拿下的长沙地王项目距离不足一公里。”长沙一名业内人士对观点地产网称。

  然而,仅仅在该地王到手一个月后的,湖南投资即发布公告称:“由湖南世纪金源投资有限公司及长沙世纪金源房地产有限公司共同以人民币3000万元的溢价购买湘水雅境100%的股权。”

  湖南世纪金源投资有限公司及长沙世纪金源房地产有限公司事实上是黄如论旗下的世纪金源集团的子公司,黄如论就这样“不动声色”将地王拿到了自己的手中。

  仅仅时隔半年,其附近面积110多万平米的长沙新地王——三角洲地块被北辰实业拿下。虽然北辰地王的土地面积仅比“中南地王”大10几万平米,但彼时的地价却整整高出了80亿元!

  市场曾一度传言称,黄如论在拿下“中南地王”之后也对长沙三角洲地块表示出强烈的“兴趣”,但黄如论愿意支付的底价是50亿元左右——在与北辰实业的轮番报价竞争后,黄如论选择了退出。

  “逼宫”北辰

  时至今日,世纪金源在中南地王上打造的湘江世纪城项目已经推出市场,根据其公开的数据,目前湘江世纪城的均价为4000元每平米,最低还可以低至3500元每平米,与目前长沙的房价水平大体相当。

  去年底长沙市房产研究中心公布的长沙房价水平数据是,2008年长沙全市商品房均价为4285元/㎡,其中,商品住宅平均售价为3906元/㎡。

  “现在湘江世纪城的购房者还可享受到开福区政府2-3万的安家补贴。”上述长沙业内人士称,鉴于该项目比较好的区域位置和性价比,其毫无争议地成为了近期长沙最为热销的楼盘。“除了定向开发的九峰小区外,现在就数湘江世纪城卖的最火爆”。

  事实上,即便该项目是昔日的“地王”,但其楼面地价并不高:按照10.25亿元的地价、400万平米的建筑面积算起,其楼面价也仅为256元/平米。低廉的地价保证了其项目的利润空间。

  显然,毗邻该项目的北辰“地王”却不得不承受高土地成本带来的压力,按照92亿元的地价、380万平米的建筑面积计算,其楼面成本单价已经高达2421元每平米。“如果算上建安成本,该项目的成本价应该都在4000元以上。”分析人士表示,目前长沙的房价水平显然难以承受如此高成本的售价。

  “湘江世纪城的整体建筑面积是400万平米,北辰地王项目的建筑面积也是380万平米,但2008年上半年全长沙的纯商品房销售还不到300万平方米,也就是说,仅这两个项目就够长沙消耗一年半载的。”长沙的分析人士称,长沙房地产市场的容量根本就难以接受地王项目如此大的体量。

  而据观点地产网的查询,去年长沙全市商品房累计销售680.79万㎡,同比减少24.71%;其中住宅销售594.17万㎡,同比减少26.95%,整个长沙的房地产形势还是处于一个下行的通道当中。

  “世纪金源的地王项目按照目前的销售情况估计还要3到4年才能销售完毕,北辰三角洲项目的定价显然将直接受到该项目的影响,能否保本都很难说。”分析人士称。

  一名不愿意透露姓名的北京业内人士则私下向观点地产网透露,北辰虽然启动了地王项目的开发,但北辰唯一的希望是长沙房价的上涨,“否则无论如何,北辰都非亏本不可”。

  “幸好北辰手上还持有大批的物业,国企的资金实力也无需过多担忧,如果换作民营企业拿下这个地块,现在非倒了不可。”该业内人士“感叹”到。

发稿:王小明审校:0

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