潘石屹:贷款是注血 销售才是造血

来源: [观点地产网]      时间: 2009-04-15 02:10

  贷款只能延缓资金链条断裂的时间,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式,狠抓销售。

  “钱不值钱了,赶紧买房!”

  由观点地产新媒体组织的2009城市观点论坛沈阳行媒体见面会上,一家沈阳媒体的年轻记者向SOHO中国董事局主席潘石屹请教:“现在刚刚有能力买房,但不知道该不该现在买?”潘石屹坚决的说:“赶紧买房,如果父母有钱的话。因为一下子发放4.58万亿贷款,以后钱会越来越不值钱!”

  众所周知,2009年1月和2月人民币新增贷款均过万亿,3月份人民币贷款继续保持高增态势且新增贷款再次创天量。根据中国人民银行公布的数据,3月份当月人民币各项贷款增加1.89万亿元,同比多增1.61万亿元,加上前两个月新增贷款量,一季度人民币新增贷款已达4.58万亿元,超过往年全年新增贷款金额,为历年所罕见。有业内人士分析,这部分资金大部分并没有流向企业变成投资,而是很大一部分流入了股市和楼市。

  “房地产回暖的主要原因是信贷大扩容。”

  潘石屹在媒体见面会上表示,二月份、三月份中国房地产回暖的主要原因不是开发商降价,而是因为市场上的钱很多。

  “一、二、三月份中国银行放出去的贷款是4.58万亿,这是一个天文数字,还有4万亿的投资款要陆陆续续的投放下去,短短的时间有7、8万亿的放在市场上,这是从来没有过的,中国去年的GDP才24万亿。”其次才是政府出台的刺激政策,潘石屹表示,减免税费的政策出台后,二手房市场在很大程度上刺激起来了。“二手房、原来住的房子能够出租就有动力再买一个新房。”潘石屹认为,第三个原因才是房地产商降价。

  “中国的房地产,只是一个爬山虎。”

  潘石屹认为,未来中国房地产市场将如何发展,最重要的还是取决于全球的金融危机的演变情况,因为这次金融危机还远远没有结束。全球的金融危机一定会对中国继续造成冲击,如果中国对一季度经济运行情况过于乐观,就会犯错误。

  “目前,‘过剩’仍然是中国经济的主流,也是中国房地产的主流。”在房地产的过剩中,也存在着结构性的问题——两头过剩严重。为世界500强、跨国企业服务的房地产项目的影响较大,如北京、上海的五星级饭店空置率都非常高,另外,接近政府保障性住房的或与保障性住房处在相同地段、相同档次的房子将受到政府保障性住房的挤压,导致出现这部分商品房的过剩。

  著名经济学家钟伟曾在4月11日举办地2009年城市观点论坛郑州行上发表演讲表示,现在房地产市场是可持续的回暖,调整即将结束。对此,潘石屹表示了类似的观点,他认为,如果一季度的这种发放贷款的巨量持续到四五月份,房地产就会复苏。但潘石屹同时也表示,这么大的流动性释放出去,肯定会有严重的后遗症。

  在潘石屹看来,中国经济还没有真正好转。“中国经济真正的第一线的指标,一季度的用电量,却同比下降了0.71%,财政收入下降了8.3%,一季度的出口还在下降,所以说中国经济的各个指标,并没有复苏,尤其是用电量这个指标,是最基本的指标。出口也没有复苏。”

  潘石屹认为,只有房地产和中国经济同步复苏,才是健康的状态。如果中国经济没有复苏,只是房地产的成交量和价格大幅度的上升,就会重复日本当年的泡沫。

  “中国的房地产,只是一个爬山虎。”潘石屹说,如果没有一个大的中国经济的复苏作为支撑,中国的房地产很难真正的复苏。

  反驳王石:最重要的是安排好自己的资金链

  据了解,近日万科董事会主席王石在其年度股东大会上透露,到2014年万科市场占有率力争从现在的2.34%提高到4%。

  对此,潘石屹表示,这次金融危机不是周期性的危机,而是结构性的危机。周期性危机是以时间为标志,时间到了,经济自然就开始复苏;但结构性调整,不会是短时间的。

  他认为,中国房地产的这个调整期才刚刚开始,在这个调整期中,一定会一阵好、一阵坏,这个大的调整远远没有结束,所以现在就定一个很大的目标,要让市场占有率达到什么程度,还有点遥远。对于中国的几万家房地产企业来说,最重要的是安排好自己的资金链,这比发展到多大的规模重要得多。很多世界性的巨人公司,资产量很大,市场占有份额非常高,但在金融危机的过程中,资金链就是生命线,资金链崩断马上就死了。“在金融危机的时候衡量一个企业的标准,不是它的规模多大,不是它的市场占有份额多大,最关键的是衡量这个企业健康不健康,就是它的资金链能不能倒得过这口气。”

  出路:老板变成售楼员

  “在这次危机的调整的过程中,中国经济表现出来最基本的特征是过剩:生产能力的过剩,劳动力的过剩,能源、原材料一切生产要素都过剩。”潘石屹表示,在未来,房地产和中国的经济一样,最基本的特征也是过剩,对任何行业来说,市场的销售才是唯一的出路,中国的房地产行业当然也不例外。房地产企业要改变现状,最重要的是要有销售收入,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式。

  阳光100集团董事长易小迪在同日接受观点地产新媒体采访时表示,受到潘石屹的启发,阳光100去年开始狠抓销售,并且对内部管理架构进行了调整,由总部亲自来抓销售,并取得了良好的销售业绩。

  潘石屹指出,现在的形势下,什么都过剩。房地产企业要生存,销售是第一位的。楼卖出去了,什么问题都解决了——“开发商自己应该成为最大的售楼员。”

  “中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得注血,度过了这一生死劫。”

  去年年底以来,银行对房地产企业开发贷款的放松后,不少房地产企业的资金链似乎都已经解除了警报。

  对此,潘石屹表示,本来2008年底,由于银行欠款太多,市场销售几乎停顿,沉淀的土地、房屋和待建工程也很多,中国大多数的开发商都难以渡过年关,有许多房地产企业的资金链马上就要绷断,很多国际资本市场上的基金随时监控着房地产上市公司的财务报表,在市场上面不断地做空和打压这些企业,他们在随时等待聆听中国房地产企业资金链断裂、破产的爆炸声。

  “就在这紧要关头,中国的银行大量发放贷款,据我所知,截至到2008年年底到期的房地产公司的贷款,银行基本都给延期了。同时,各个城市的地方政府为了化解这一危机,针对房地产企业所欠政府的土地出让金都出台了红头文件,允许其延期交纳。于是在政府的鼎力帮助下,中国房地产企业在2008年底2009年初的生死关头获得注血,度过了这一生死劫。”潘石屹表示。

  但潘石屹同时表示,贷款只能延缓资金链条断裂的时间,并不可能从根本上去解决结构过剩的局面和态势,根本解决的办法只能是改变旧的结构和旧的模式,狠抓销售。

发稿:见习编辑 林向审校:0

请发言时务必尊重网上道德与我国相关法律法规,以下评论内容不代表观点地产网立场