武汉龙头 福星惠誉的“麻烦”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-04-02 02:16

  旗下目前最为重要的两个项目“福星国际城”和武汉市“三角路城中村综合改造项目”给福星惠誉带来了巨大的资金压力。

  福星股份旗下的福星惠誉是湖北本土房地产公司中的龙头老大,福星股份2008年年报显示其房地产业务实现主营收入14.27亿,毛利率为41.78%,福星惠誉旗下的汉口春天和水岸星城两个项目就贡献了11.7亿的收入。然而福星惠誉却仍然有自己的“麻烦”。

福星惠誉

  资金重压

  福星惠誉旗下的目前最为重要的两个项目“福星国际城”和武汉市“三角路城中村综合改造项目”给福星惠誉带来了巨大的资金压力。

  据了解,作为湖北房地产的龙头企业,福星惠誉早在几年前就开始布局武汉城市圈。目前,除了在武汉核心区的发展外,福星惠誉已经先后布局孝感、咸宁、恩施等湖北重要城市,从而构建福星惠誉区域性的战略布局,仅2007年,福星惠誉就获得总建筑面积达185万平米的土地储备,可以保证未来5-8年每年30-50万平米的开发量。此外,福星股份间接持有北京盛世新业房地产开发有限公司25%的股权,该公司正在对的北京通州砖厂区580亩土地进行一级开发。08年初,福星惠誉又与呼和浩特市政府签署“城中村”改造协议,项目涉及土地3000亩,建筑面积约520万平方米。

  福星股份在年报中称,旗下目前最为重要的两个项目是“福星国际城”和武汉市“三角路城中村综合改造项目”。

  福星股份表示,“福星国际城”项目规划总建筑面积58.97万平方米,预计总投资32.43亿元,计划分四期建设;截止本年度末项目已累计完成投资9.15亿元,2009年度计划投入资金10亿元;

  而武汉市“三角路城中村综合改造项目”则预计规划总建筑面积约122万平方米,预计总投资约65亿元,计划分八期建设;2009年度计划投入资金10亿元;资金来源拟用自筹资金投入。

  广发证券分析师花长劲发表研究报告看淡福星股份,他表示,2009年公司预计新开工“福星国际城”和“三角路城中村综合改造项目”,投资约20亿元,再加上前期项目的施工以及金属制品扩充产能的项目投入,将使得福星股份今年资金压力较大。鉴于未来公司房地产业务毛利率成下降趋势,高毛利率项目不足影响公司盈利能力,因此虽然估值较为便宜,但给予“持有”评级。

  此外,福星股份还在2008年年报中表示,将大力推进武汉市三角路村“城中村”改造项目进展,同时充分利用自身的综合优势,借助收购、兼并和重组等资本运作手段,合理扩充优质土地储备规模,积极并购目标区域市场优质商业地产项目。

  有业内人士认为,福星惠誉手上发展的项目投资金额过于巨大,且投资回报期较长,福星惠誉将会面临严重的资金压力。甚至会不得不加大降价促销的力度来回笼现金。

  旧城改造开发商

  据了解,福星惠誉也是湖北最大的旧城改造开发商,已经完成开发的福星城市花园、金色华府、汉口春天都是旧城改造项目,公司累计已经完成的旧城改造项目建筑面积超过138万平方米,已经完成和正在开发的旧城改造项目合计超过200万平方米。而通过积极参与旧城改造,公司有效控制了土地成本,在市中心区域获得了大量项目储备。目前,公司在武汉拥有的土地储备全部位于市区内环线以内,大约有92万平方米,内环线内储备面积在武汉所有房地产公司中位列第一。

  回顾福星惠誉的发展历程可以发现,福星惠誉在地价高涨的2007年多次拿地。

  2007年,公司通过控股子公司斥资33.3亿元,分别在湖北拿地四幅,其中两幅是恩施和咸宁项目用地;另外两幅位于武汉,土地面积为114476平方米和155101平方米,成交价款总额分别为12.25亿元和13.78亿元。

  值得一提的是2007年9月25日福星惠誉竞得汉阳区的一幅地块。

  此地块编号为P(2007)038号,位于汉阳大道、鹦鹉大道、拦江路及北城路、南城路围合区域以及鹦鹉大道与拦江路交汇处东南角,成交面积为114476平方米,成交价总额为人民币12.25亿元,容积率2.88,规划总建筑面积33万平米。

  这次的土地成交总价也是福星惠誉有史以来最高的一次。楼面地价更是高达3712元/平米。

  不久前,福星惠誉以4.05亿元拿下恩施一地块,创下恩施市国有土地使用权拍卖面积和成交价款最高的历史记录。

  据了解,福星惠誉舍得斥巨资拿地,是因为“水岸星城”的成功,几年前,福星惠誉以8亿天价拿下沙湖地块,由于“水岸星城”的别墅和洋房的热销,福星惠誉名利双收,当年的忐忑拍下的高价地的成功演化为一种经验,福星惠誉才敢于高价拿地。

  但是汉阳这块高价地现在已经成为福星惠誉的一个麻烦。一位业内人士表示,这块地从2007年拍下来之后一直没有缴付地价款。观点地产网就此致电福星惠誉一位副总,他表示,这块地已经缴付了1亿多的地价款,记者进一步追问时,他以这件事情比较复杂为由拒绝透露进一步信息。

  有业内人士分析,福星惠誉作为湖北省最大的旧城改造开发商,通过积极参与旧城改造,公司有效控制了土地成本,在市中心区域获得了大量项目储备,但是在通过公开拍地获取项目的过程中,却缺乏合理控制地价成本的经验,在2007年的地价狂飙中不成熟的一面就闪现出来了。而汉阳地块的“复杂”只是这个湖北老大现在面临的众多“麻烦”中的一个。

发稿:见习编辑 林向审校:0

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