年报:远洋地产“借新还旧”消化百亿短期债

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-27 02:47

  面对两年内即要偿还的近120亿元短期债务,远洋地产“借新还旧”的举措颇有点无奈的意味。

  虽然2008年里远洋地产在北京市场上捷报频传,但其未来一两年的利润增长点并不明显,面对两年内即要偿还的近120亿元短期债务,远洋地产“借新还旧”的举措颇有点无奈的意味。

  业绩合格

  昨日晚间,远洋地产公布了其2008年的全年业绩报表。数据显示,远洋地产去年营业额为64.87亿元,比2007年同比增长了13%,但股东应占盈利减少了19个百分点至13.88亿元。

  住宅项目仍然是远洋地产业务收入的主要来源,占据了其去年总营业额的84%。主要在售项目包括位于北京地区的远洋沁山水、远洋万和城、远洋公馆以及位于天津的远洋城等。

  去年在北京以低价开盘的远洋沁山水项目在北京市场引起了不小的轰动,但近期开盘的远洋沁山水二期、三期项目的价格又开始出现了回升的趋势。

  “低开高走”的策略似乎在某种程度上削减了远洋地产的利润,表面的数据显示着去年远洋地产的利润确实出现了一定程度的下降,但事实上,远洋地产在平均价格上并未吃亏:平均入账销售价格从2007年的每平方米8009元上升了41%至2008年的每平方米11279元。

  而且,因为2008年远洋完成的竣工楼面面积和可售面积均呈现出下降的趋势,分别约为832000平方米和685000平方米,较2007年分别减少了16%和18%。巧妙的策略选择也同时在一定程度上弥补了因2008年交付楼面面积下降给远洋业绩所带来的影响。

  “由于市场的低迷,我们的施工进度作了相应的调整,减慢了部分项目的进度,根据销售情况变化调整开竣工计划将为集团减少存货和相关成本支出”,对于竣工面积的下降,远洋地产解释称。

  事实上,虽然市场低迷,但远洋地产在2008年仍然耗资了44.96亿元用于新项目的并购,并购项目的总楼面面积达到136.2万平米,项目主要分布于远洋地产的下一步重点发展区域环渤海区。

  目前,远洋地产的土地储备主要还是分布在北京、天津、大连、沈阳、杭州中山六个城市,其中位于环渤海地区的土地储备占总储备的76%,24%位于北京。

  而对于投资物业方面,远洋地产表示,2009年将考虑新增一到两个优质投资物业,其中包括远洋.光华国际(北京),该物业为高档写字楼及商场物业,位于北京东二环和东三环之间的中央商务区,可租赁面积约15.8万平米。但同时“也不排除在价格合理的情况下,出售任何投资物业”。

  短期债压力

  远洋地产的报表数据显示,2008年远洋的协议销售额达到72.43亿元,而其中仍有未入账协议销售余额54.33亿元,这将为未来一年的业绩数据提供一定的保障。

  随着北京各项目的销售渐入尾声,北京地区对于远洋地产的业绩贡献将开始削弱。而作为未来远洋地产的重点发展区域的环渤海区,因为项目大多处于开发阶段,其收获期可能或将被推迟。

  因此,在未来一两年内,远洋地产的利润增长点似乎将出现一段短暂的“真空期”,而同时期项目的建设投入也并未有减少的迹象。

  虽然截报告期末,远洋地产手上仍拥有88.37亿元的现金,并且有89.7亿元尚未使用的授信额,35%的负债率也处于行业的低水平。但事实上,远洋地产的短期压力并未因此减小。

  报表的数据显示,在其目前的147亿元的总负债中,有41%将在一年内到期,39%为一至二年内到期,因此事实上远洋地产在2年内到期的债务合计约有117亿元,在未来业绩增长并不明显的形势下,远洋地产的短期偿债压力显而易见。

  对此,远洋地产提出的解决办法是:“以借新还旧的方式或以其它银行贷款去替代”。

  显然,这只是远洋地产的权宜之策,如何在未来几年内寻找都新的利润增长点同时优化自己的负债结构将成为远洋地产面临的紧要问题之一。

发稿:王小明审校:0

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