绿城“不降价”的背后 高档房的“难处”

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-23 03:31

  高喊着“不降价”的绿城,在这轮楼市的“小阳春”中,1-2月销售收入只录的区区仅过8.4亿的成绩,也许正是其尴尬的境地的真实写照。

  据绿城3月简报:2009年1至2月份绿城44个在售项目共完成合同销售金额人民币8.42亿元。相比于在万科1-3月销售收入60.8亿元,保利销售收入近33.4亿元的佳绩面前,绿城难言高调。

绿城

  高档房的“难处”

  据了解,万科在杭州掀起降价潮之后,绿城一直高调坚称“不降价”,最低折扣仅仅放到九二折。一位业内人士告诉观点地产网,对绿城目前某些在项目上的策略不太看得懂,宋卫平根深蒂固“产品主义”单一“高档房”的导向。使得绿城在这场楼市回暖的“抢金”大赛中,落在下风。

  业内曾一度传言,在原世茂地产的首任总经理罗钊明空降绿城之后,绿城曾有意放弃“不降价”的策略,加入“降价”促销的大潮,并把“降价”的硝烟蔓延至绿城的大本营杭州和核心城市北京。

  但亦有市场人士分析,绿城的产品结构长期以来以高端住宅为主,产品线较为单一,绿城并无法像万科那样通过降价促销快速消化存货。“有些项目确实开发时间太过漫长了”,“高端物业的消费群体是具备了雄厚经济实力的人群,这部分人对价格的敏感程度通常都较低,也就是说在购买时,价格并不是他们的首要考量因素,因此高端物业的价格下降也不会出现需求量的明显提升,所以开发商从主观上也就不会有降价促销的驱动。”

  无法通过降价快速消化存货,绿城的销售就缺少了加快销售的手段,最终其销售情况也只能随着大市而波动。失去了这一波趁楼市回暖,降价促销的大好时机。

  据分析,正是由于这一点,绿城的资金周转较为缓慢,资金回笼时间也较长,而这直接导致目前绿城负债率较高。

  由此,绿城不得不提出“绿城加法”销售策略,即在原价基础上提供更多的服务和更完善的配套设施。

  负债率高 资金压力凸现

  2月24日,绿城获得200亿元的银行授信,但授信额度内的贷款将全部用于项目建设,不能用于偿还债务。此外,3月2日亦有消息指,绿城已与杭州市当地某家金融机构合作,拟将发行20亿元的信托融资计划。

  但尽管如此,绿城面临的资金压力并不小。据摩根大通预计,绿城08财年末负债率为160%,由于现金流紧张,绿城负债率高的情况在09财年不太可能改善。

  2月5日,穆迪决定将绿城中国的公司家族评级由Ba3下调至B1。同时将绿城高级无抵押债券评级由B1下调至B2。

  穆迪助理副总裁及分析师曾启贤表示:“评级下调反映了穆迪对绿城的流动性状况的进一步忧虑,其中包括该公司在2009年需缴付庞大的土地款,同时可能需要在2010年5月卖回23亿元人民币的可转换债券。”

  绿城中国的尴尬现状也最终反映到了绿城的盈利上来,绿城中国(03900.HK)09年1月发布了2008年盈利预警报告,预计2008年财政年度净利润将低于上一财年,但未提及具体的业绩下降幅度。

  据悉,2007财年绿城中国净利润为9.23亿元。根据公告,绿城中国将业绩预减的原因归结于,内地房地产市场下滑给公司若干项目的销售表现带来不利影响,银行贷款的增加导致财务费用增加,以及公司定于2008年竣工的7个物业项目的工程被延期。摩根大通在随后发布的报告中称,2008年绿城中国净利润将比上年倒退三分之一,同时认为,绿城中国推迟落成的楼面面积达27万平方米,相当于其原来2008年计划落成量的12%。

发稿:见习编辑 林向审校:0

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