潘石屹PK韩正:政府拿了开发商多少钱?

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-17 00:07

  “根据我们在一线开发房地产的经验,工商联提供的这些数据都是真实可靠的。”

  究竟是政府绑架了开发商还是开发商冤枉了政府?日前,针对全国工商联提出的“房地产企业的开发费用有一半流落到政府的腰包里”,SOHO中国总裁潘石屹在回答观点地产网提问时明确表示:“工商联的数据是真实可靠的。”这与日前上海市长韩正回应该观点的说法刚好相反,韩正认为全国工商联的数据是有误的。

潘石屹

潘石屹

  调查数据

  在日前召开的两会上,全国工商联房地产商会在《我国房价何以居高不下》的书面发言稿中提出,房地产开发的总费用支出一半流向政府是房价高企的主要原因。

  工商联的结论来源于其对全国9个一二线城市的一个调查,工商联从中选取了62个不同规模、不同所有制的房地产开发企业的81个项目就“房地产企业的开发费用”进行了分析研究,从中得出了这个结论。

  调研报告指出,土地成本是房地产开发企业在项目开发中占直接成本最高的一个指标,达到58.2%,而在开发项目的总支出中,也有49.42%的费用最终流向了政府。

  同时,调查还显示,在土地成本支出之外,我国房地产企业的税费也占到了总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。开发项目中有37.36%的销售收入流向了政府,如果将各种非税收费以及总成本中的市政建设和公共配套设施投入也加入到政府收入份额中的话,那么政府的收入份额还将超过40%。

  观点博弈

  “土地财政是高房价的首要因素。”据此,很多业内人士均得出了这样的结论,但是日前参加两会的上海市长韩正在接受媒体采访时却表示:“工商联的数据有误,政府并没有拿开发商那么多钱。”

  韩正市长也并未提供其认为“正确的数据”,只强调上海市在旧城改造中免收土地出让金:“大家可以找土地规划部门核实。”

  据此,华远地产总裁任志强在其博客中表示了支持全国工商联的观点,并表示:“请韩正市长也用数据(正确的数据)来说服大家。”

  争论由此开始升级,住房与建设部官员此时站了出来:“影响各地区房价的因素之一是土地成本,但住建部也没有具体的统计数据来表现房价的构成比例,消费者应自行理解。”一脚把“皮球”踢了回来。

  “根据我们在一线开发房地产的经验,工商联提供的这些数据都是真实可靠的。”潘石屹在听闻工商联的观点后表示:“土地成本在房屋成本中占的比例最近几年确实非常高,在2007年达到了极点,所以就出现了所谓‘面粉价格比面包价格贵’的现象。”面粉价格比面包价格贵就意味着“土地的成本不仅高出了同样地段项目的成本,甚至高出了同样地段项目房屋的销售价格”。

  据工商联详细的调查数据显示,2007年重庆全市有一半的财政收入依靠房地产税收,达到400多亿元,而在上海、北京、广州这三个一线城市,开发商分别有65%、48%、47%的开发成本流向了政府,也有统计显示近3年来上海仅通过土地批租就进账了近千亿元,地方政府似乎成为了房地产利益链中最大的受益者。

  “土地的成本在项目总成本中所占的比重中并不是固定不变的,一般的趋势是:越是大型城市,越是在繁华地段,这种比重越高。例如,在北京最繁华地段,土地的成本可能占到总成本的70%。但在北京偏远的怀柔、平谷区,土地的成本可能仅占总成本的20%、30%”。潘石屹补充说明道。

  不少学者也都表示支持工商联的观点。经济学家易宪容称,房地产税费过高多少与我国目前的房地产市场发展程度不成熟有关,但地方政府土地出让金过高导致房价过高仍是基本的:“无论从经济学的学理上来看,还是从日常生活经验来看,谁都知道主要原因何在,也知道住房的价格到底是如何决定的。”

  北京师范大学钟伟则认为寄托于地方政府对地价进行调控“恐怕难以实施”,毕竟此举对于其财政收入和当期的GDP会产生影响。

  房价之高究竟的谁的错?争论的焦点显然集中在于:谁来承担高房价的责任?政府表露出的态度当然是不愿意充当高房价的“冤大头”,但目前又苦于没有强有力的“数据”来证明自己的“清白”,而作为房地产开发企业来说,是否就真的可以在这场“高房价责任”争论中置身事外?

  “但愿作为房地产企业的最高代言机构,全国工商联房地产商会此举不是为了将开发商的责任推的一干二净。”针对这场争论有分析人士表示。

发稿:王小明审校:0

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