陈诗涛:09年乃至往后几年是房市震荡调整期

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-12 01:24

  今天上午,住房和城乡建设部副部长齐骥等人就“住房保障问题”召开新闻发布会。为此,《观点》杂志出品人陈诗涛接受媒体的访问,她认为,目前的经济环境下,限价房显然是不适合市场的产品。

  以下为采访原文

  经济适用房是否合理争议原因在于经济适用房本身的产权问题不尽清晰

  和讯网:今天上午,住房和城乡建设部负责人就“住房保障问题”接受两会记者采访,副部长齐骥表示 ,今年中央财政投入330亿建设廉租房,同时还将发行一些地方债作配套资金,预计将在全国范围内新增解决260万户低收入家庭的住房困难。请您分析一下,这样的规划目标能在多大程度上缓解当前中低收入者的住房难问题?对于楼市和房价,预计将带来哪些影响?

  陈诗涛:第一、260万中低收入阶层在中国整个中低收入阶层当中所占的比例不是很大,能在多大程度上缓解中低收入阶层的住房难问题很难说。但实际意义在于中国廉租房制度启动,住房保障体系成为整个社会保障体系当中重要的一环。保障性住房肯定有许多不足和需要完善之处,这将等待日后逐渐解决,不可能一步到位。

  第二、必须看到,城市中低收入阶层仅对城市而言只是解决中国住房问题一小部分,更为重要的是中国城市化进程当中,大量涌入城市的外来人口,此一部分人口面临的问题还不仅仅是住房问题,还有教育、医疗等一系列保障问题。从目前来看,城市外来人口的住房保障方面还未纳入城市住房保障体系,这是未来中国在住房保障体系的构建当中遇到的重要问题。

  和讯网:围绕经济适用房,今年两会有一些不同的声音出来,像清华大学教授蔡继明、河南省工商联副 主席王超斌,国务院发展研究中心对外经济研究部部长张小济、保利地产(600048,股吧)董事长贺平等全国政协委 员,他们指出,经济适用房是房地产市场上比较特殊的“灰色区域”,与普通商品房相比,经适房 和两限房价格不低,但权益又受到很大限制,不像廉租房明确就是针对最低收入者,而且在实际运行当中还很容易滋生腐败。因此,他呼吁停建经适房,建议政府通过建廉租房,并对中低收入者实施购房补贴的办法,缓解困难群体住房难问题。您是否支持该建议?

  陈诗涛:经济适用房是否合理产生争议的原因在于经济适用房本身的产权问题不尽清晰,此外,经济适用房面对的需求群体定位不是很明确。

  廉租房——经济适用房——商品房的保障体系并没有错。原则上来说,廉租房是针对城市低收入群体的,而经济适用房是针对城市中等收入阶层的过度性保障用房。此种体系并没有错。核心是完善分配制度的问题。

  货币补贴的方式原则上并不赞同,一个核心的问题是商品房市场价格涨跌对货币补贴影响较大,货币补贴的数额很难界定,抑或说针对不同收入程度的群体调整公积金数额是可行的方式,但目前尚无具体的操作方式。

  和讯网:齐骥在今天的记者会上还表示,经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分,实际各地在执行的过程中,也有不少因地制宜的政策调整。对于房价相对比较–高、收入比较高的地区,经济适用住房仍在大量的建设,因为有需求的群体。西部地区则可用廉租房来代替。在您看来,这样区别对待 的政策,能否平复政协委员们提出的停建建议?

  陈诗涛:因地制宜是一种方式,但当前中国城市人口的收入差距较大,部分城市停建经济适用房未必可取。当然,这与城市本身对待廉租房的态度有关。

  相反认为中国的住房保障体系可以更灵活,并推出不同层次的产品,而不仅仅是廉租房和经济适用房。例如,针对刚刚毕业的大学生可以提供大学生廉租房等。这些恰恰是地方政府的职责,地方政府有责任丰富的保障性住房品种。

  保障性住房体系的核心在于此种制度在中国的启动,至于廉租房、经济适用房未来产品和形式可以不断的摸索和丰富。

  限价房是不适合市场的产品

  和讯网:同样引起广泛关注的还有限价房。由于近期的房价调整预期,一些地方的商品房价格甚至降到了限价房价格以下,加上购房者担心限价房质量不高,交通不便,最终出现了一些限价房无人问津的局面。齐骥在这次发布会上指出,保障性安居工程选址要尽可能地选择在较成熟的区域。您怎么 看限价房的未来?

  陈诗涛:从市场检验来看,限价房显然是不适合市场的产品。目前我们只是看到广州的情况,限价房在市场下跌的情况之下与周边的商品房不具备竞争优势。

  归根结底,我们认为保障性住房不应该进入市场,与商品房竞争,保障性住房在与商品房纯粹放到市场环境当中是不具备竞争优势的。限价房的尴尬就在这里。例如限价房进入市中心的话,那么限价房的产权问题就凸显出来了,如果是购房者拥有全部产权的话,市中心的限价房的增值部分就可能成为购房者套利的部分,显然不合理。这就使得政府需要花费更多的行政资源去解决更多的问题。

  因而必须把保障性住房与商品房区分开来,保障性住房的市场流通及产权界定要有严格的规定,甚至不允许保障性住房进入市场进行流通。

  中国房地产企业未来几年的发展将会有一个调整期

  和讯网:住房难、高房价问题长期困扰中低收入者,但也有人担心房价过分下降会损害中产阶级利益, 您怎么看未来一段时间的房价走势和房地产发展?

  陈诗涛:任何市场走向不可能是单一的曲线调整的逻辑,就是说是U型抑或是V型。我们对2009年乃至往后几年的房地产市场的判断均是震荡调整,原因是2007-2008年中国房地产经历了1998年以来的一个峰值。从某种程度上来说,房价要回到2007年的水平抑或说超过2007年的水平,需要经历一个调整期。事实上,我们认为,经过2008年的调整之后,中国各个城市房地产产品的真实价值会被判断出来,这个将是未来判断房地产泡沫的一个重要依据。

  当然,长期来看,作为不动产,房地产的价格肯定是上涨的,这点毋庸置疑。

  从行业本身发展的角度来看,中国房地产企业未来几年的发展将会有一个调整期,这种调整期也许意味着放慢扩张速度,降低利润预期,并逐步消减企业负债等方面。产品调整上会更符合社会实际需求。行业整体利润会降下来。

  无论如何未来两点值得注意,一是整个中国经济在未来全球经济中所处的地位。这点很重要,在例如上海、北京等城市当中,中国经济在全球经济当中的地位往往决定了这些城市房价的最高值的那一部分。

  二是中国城市化进程,这点理解很简单,当城市外来人口进入城市的居住需求乃至定居需求增加的时候,房地产的供应与需求之间的差异或显现出来,而中国城市本身的建设用地的供应上显示出资源局限。

  至于住房难、高房价的问题,从2008年的房地产市场调整当中我们已经可以看到当前中国房地产产品的价值。

  不能说中国所有的人都期望可以在城市拥有自己的住房,否则住房本身的价值和价格是不存在的。社会资源本身的局限就决定了房地产市场有一个门槛,在当前的社会环境当中,始终会有排除在门槛之外的人。

  中低收入阶层的住房问题在当前社会的任何一个国家都长期存在,我们需要正视,但不能因此而做一些不符合市场经济规律的事情。保障性住房的提供只是一个方面,不一定能够解决所有问题,我们需要正视。

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