观点一周评述:房价上涨的动力

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-09 00:07

  突然间发现上班的路上已是满树白色和粉红色的花,叫不上名字,但很是好看,此时方想起春天来了,下了一周的雨,惊蛰那天甚至还打了雷。

  在广州许多年没有发现如此标准的春天,倒春的寒意,毛毛细雨。昨天早上查询天气的时候,发现10点的气温只有11度,与春节后一路上升的广州气温形成鲜明的对比。

房价

  将房子卖得好与天气联系起来的想法是突然间冒出来的,去年同样的时节潘石屹似乎有过类似的说法,其言道:北京天气冷,冷的时候大家都愿意躲在家里,不愿意出来看房子,更不用说买房子,因而市场冷淡是可以理解的。

  但今年显然不同,春节后的天气一直很好,尤其是广州,甚至气温到了30度,而且日日晴天,想来过年的时候一家人快快乐乐的到售楼部去看看房子,中意的话就在节后买上一套,为新的一年图个想头,抑或说讨个喜,未必不是一件好事情。

  现在所担心的是,天气不好了,下雨了,气温也掉下来了,那么二月下旬乃至三月的成交还会像节后那样火爆吗?

  一种很奇特的联想是,我总是觉得温总理可能意识到了这一点,所以他会在政府工作报告中着重强调二套房贷的问题。只是觉得诧异的是,总理的政府工作报告似乎是对代表们说的,譬如说,我们知道,许家印、黄文仔抑或是王健林、胡葆森都是政协代表。

  对人民说话的是银监会主席刘明康,他强调不要曲解温总理政府工作报告中对放松二套房贷的理解,也就是说所谓的二套房贷放松依然只是对手里只有一套房子的购房者说的。也就是说,是对那些把手中的房子卖掉,然后去买另一套房子的人放松了,而对手中有房子再去买另一套房子的人并没有放松。

  迄今人们依然认为二套房贷政策是2007年下半年市场回落的关键节点。但很显然市场对二套房贷有曲解。

  二套房贷导致市场真实回落的核心是在二套房贷政策公布之后,银行系统对按揭贷款的人群进行了资格筛选,亦即是说对按揭贷款客户本身进行了“信用评级”,并且在此种“信用评级”中添加了一系列的新的标准。

  就是这些标准使得一大批人不具备“购房资格”,因而抑制了房地产市场本身的需求,从而导致房地产需求量迅速下降,进而影响市场的信心,带动房价下滑。

  而今天,即便是政府工作报告中强调了放松二套房贷政策,其给予银行本身的信息依然是有限制的放开需求。

  也许许多人认为这是中央政府房地产调控的一向思路:通过调控需求来调控市场!

  很显然,直到二套房贷为止,中央政府认为掌握了一个调控市场需求的有效手段,并将这种信息通过媒体释放给公众。

  但事实真是如此吗?事实上,从另一个层面来理解的话,控制市场需求的核心是控制流入市场的资金。

  迄今为止,房地产市场对于市场的需求及流动性并未有很明确的信息表述,但恰恰这种信息是最为重要的市场判断依据。

  曾有开发商对我们戏称他们没有银行懂得房地产市场的需求。这是真实的,事实上,银行对具有购房需求的客户群体的数据资料远远比开发商手中的资料更加详细,但很可惜,这个数据只有银行本身知道。

  这些数据也许是二套房贷政策的核心依据,而我们一直很怀疑在针对房地产市场需求调控的种种声音中为何银监会的态度是如此的保守。

  一种理解是银监会对当前房贷质量的担忧,而另一种理解是,银行不但知道符合房地产市场需求的客户信息,他们甚至知道客户有多少钱,甚至知道他们手中的钱的质量——他们多少钱是安全的,多少钱是不安全的,亦即客户的资产安全性有详细的资料可以进行评估。

  也即是说,银行本身对市场流动性的观察比任何一个房地产市场的专家和房地产开发商都更有权威性。

  这才是问题的核心。银行考察的应该是即将进入房地产市场的按揭贷款质量,而非已进入房地产市场的按揭贷款的质量。银监会透入的信息无非是允许市场一部分安全的信贷客户进入房地产市场,这种优良的信贷客户在温总理的政府工作报告中定义为“第二套普通自住房购买者”。

  对于概念的的定义并不重要,重要的是银行会允许怎样的客户进入市场?但另一个问题是,有质量的客户是否会进入市场?

  在大多数银行的评估中,很显然那些有多套住房,并希望继续投资的购房者的资产安全性更高。而那些不需要通过银行借贷就能直接购买多套住房的购房者显然是开发商所喜爱的客户。

  但问题是这些客户是否进入市场抑或说准备进入市场呢?于是问题在于,在当前的市场条件之下,房地产市场的资金流动并非完全可以由银行系统决定,房地产资产价格方才是衡量那些更优质,更具安全性的资金是否进入的关键,也即投资性需求是衡量市场流动性的关键。

  需要正常对待的是,在任何时候,房地产市场需要允许部分投资性需求的进入,但要拒绝投资性需求的泛滥。需要理解的是,自住需求恰恰可能是房地产金融市场最不稳定的因素,因为通过银行贷款买房的首次置业者的收入的保障比多次置业者的收入保障更差。

  但在众多的调查当中,当前市场并未有投资性需求井喷的现象。可以理解的是,投资性需求对经济环境的要求更高,而当前中国的经济环境远未达到让投资需求进入市场要求。

  也就是说,当前大规模推动房价上涨的因素并不存在!另一种理解则在于以自住性需求的刚性需求往往更为脆弱,原因是,当房地产市场价格达到一定水平的时候,到刚性需求无法接受时,市场成交量旋即萎缩。市场不得不进行新一轮的调整。这是当前房地产市场的尴尬所在。

  市场回暖!很美好的理解,但真是这样的吗?房地产市场也许就像广州的天气一样奇怪……

发稿:邬琼审校:0

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