观点一周评述:城市的无奈

来源: [观点地产网]      时间: 2009-03-02 01:40

  很多时候开发商在押注中国的城市化进程,但更多的时候他们却要面临迅速扩大的城市规模与社会配套之间的矛盾所带来的市场风险。

  2月,在广州出现“日光盘”的时候,大多数市场人士显得很兴奋,但这恰恰是当前房地产市场的尴尬所在。

  该“日光盘”是广州光大地产旗下的项目,地处老城区,实际上,春节过后一批广州老城区的项目的销售状况理想。但正如许多房地产开发商所表达的忧虑一样,这并不代表房地产市场的好转,相反,这也许仅仅只是当前区域市场不平衡的表现。

城市

  对于“京沪广深”这样的一线城市而言,中心城区有限的土地供应与合理的市场定价往往决定其销售量,光大地产恰恰是在这两点上取得了平衡。

  但对于大多数房地产开发商而言,情况并非像想象中的那样简单。一个合理的解释是,由于两年来大多数城市的土地供应集中在郊区,而真正让这些开发商头疼的恰恰是那些郊区土地的存货。

  这是中国城市化进程当中一种必然的无奈。广州被认为是中国房地产发展最为合理的市场之一,早在1998年前后,广州市就将住宅用地的供应集中在郊区,郊区土地供应使得整体的房地产市场价格上涨受到了抑制。但尽管如此,随着珠江新城土地供应的日渐干涸,2009年广州市中心城区依然面临的土地供应的难题。

  而大多数城市周边的大盘则在房地产市场的调整过程中饱受煎熬。

  这种房地产市场畸形发展的一个重要原因是中国城市化的速度远远出乎人们的预料,中国的城市已经在城市化的发展过程当中无法控制城市自身人口的增长和规模的扩张。即便类似于广州这样的有计划的的控制城市发展的城市,依然无法适应这样的节奏。

  但在迅速的城市化过程当中,政府规划的新的城市扩张蓝图时,在这些新的蓝图上规划的项目却不得不面临市场调整的风险,原因是城市迅速扩张背后各类社会配套的缺失,以及这些配套缺失后带来的生活成本。

  一个简单的例子是,广州市番禺华南板块1998年便开始规划建设,但时至前年仅有一条地铁线路通往该区域,而此前番禺出入广州市区仅有洛溪大桥和番禺大桥两座桥。而迄今为止,番禺大多数大盘当中生活的人们依然无法享受地铁。他们或者选择成本高昂的华南快速干线,或者选择拥堵、老旧的洛溪大桥。

  这本身是城市化与城市建设的无奈,对于政府的规划与建设的批评仅仅是技术性的,这并不能代表政府工作的效率一定可以跟上城市扩张的节奏。正如去年博鳌论坛期间我们采访梁振英先生时,梁振英先生说,他们上世纪80年代初为深圳做规划的时候,没有想到深圳到今天会有这样多的人口。

  与之相应的是近期“购房落户”政策的争议,此种争议的核心依然在于种种的不公正。但事实上,这样的不公正恰恰是建立在城市无法适应城市化进程的基础之上的,城市医疗系统、城市教育系统等等社会服务及保障系统远远无法跟上城市化的节奏。

  我们抱怨看病难与教育昂贵的一个重点在于城市医疗及教育资源的稀缺性,往往无法满足日益扩张的城市容量。

  这是我们城市的无奈,也是中国房地产市场的无奈。很多时候开发商在押注中国的城市化进程,但更多的时候他们却要面临迅速扩大的城市规模与社会配套之间的矛盾所带来的市场风险。

  显然,那些城市中心的楼盘的市场风险是最低的,这并不代表中心城区的楼盘就不会出现泡沫,事实上“地王”往往出现在中心城区。但是,中心城区的市场需求的门槛显然更高,价格也更具竞争力,因而风险往往较那些规划蓝图上的郊区更有保险系数。

发稿:邬琼审校:0

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