观点一周评述:诚实的忽悠

来源: [观点地产网]      时间: 2009-02-15 18:55

  广东省地产商会建议书第八条:“政府允许地产商以房代税,满足保障性住房需求。”

  当下大约是房地产行业最为有趣的时候,荒诞的和严肃的仿佛都已经开始了自己的演出。

  诚然,中国房地产行业本来就不缺少荒诞或严肃,或者是严肃的荒诞和荒诞的严肃。南京的荒诞仍未过去,周书记接受调查的传闻依然是云里雾里,但接下来轮到广东了。

  2008年的广东是严肃的,即便是在广深市场最为困难的时候,两市政府对救市呼声依然置若罔闻。与此同时,市场降价却风起云涌,广深开发商对待降价的态度似乎远远比华东及环渤海市场坚决彻底。

  确实,作为珠江三角洲的中心城市,广深在考量房地产以及房地产对其他行业的影响的时候,房地产确实不是第一位的。而作为经历过市场周期调整的广东房地产开发商而言,他们更知道在市场周期调整过程的严肃性。

  但进入2009年,似乎不尽然了。除了重新翻起“购房落户”的老黄历,广东省地产商会甚至提出了以房代税的建议。此建议的刺激性就在于,以不动产缴纳税收一方面可以解决房地产开发商本身对现金的担忧,另一方面则是国家的税收需要承担不动产价格调整的风险。

  一个简单的推论是,广东省地产商会在提出此份建议的时候可能是从第一点考虑的,但未曾估计到政府方面是否会从第二方面来想这个问题。

  如果聪明的房地产开发商想到了第二点的话,那么显然当今的广东地产开发商就成为了中国最具娱乐精神的开发商——凭什么开发商需要承担市场调整的风险,政府就不需要?现在的态度就是要钱没有,要房的话你尽管拿去!

  更有意思的是,此份建议书的第一条建议就是:客观认识房地产行业。

  近期广深市场重提“购房落户”政策本身是当前开发商集体焦虑的反应。而“购房落户”曾被认为是拯救市场的重要棋子之一。

  而在此份以“休养生息”为主题的建议当中,广东省地产商会提出了放松信贷、税收、延迟缴纳土地出让金等一系列建议。刺激市场和缓解开发商资金链条成为最为重要的政策建议内容。

  从某种程度上来说,广东的开发商是诚实的。广东开发商所遇到的最大的困难并非是其对周期调整的态度与策略。经过周期考验的华南房地产开发商大多有一套在周期调整中的应对策略,例如说对产品的调整和购房落户。在广东地产最为焦虑的年代当中的,购房落户几乎是华南房地产最为引人注目的创新性举动之一。更何况今日的广东地产商,他们有自己优秀的销售团队和代理机构,他们有成熟的产品。

  但问题是对于有周期经验的广东开发商而言,现在为什么会是最为困难的时候?他们几乎是所有资金链断裂传闻的主角,是各地降价的领军企业。

  也许广东开发商面临的最为现实的问题是他们大多2006-2007年进行了大规模的全国性扩张。而这种扩张本身是建立在高负债、多项目滚动开发、快速开发的基础上的。

  这种运作模式的优点在于各种资金可同时在多个项目当中实现滚动,在高增长的房价当中实现高利润。但2008年市场调整让他们遇到了最为可怕的问题:全国房地产市场的低迷使得销售下降,而这种依赖快速销售实现现金滚动的盈利模式的最为初始环节出现了问题,华南开发商的资金需求迅速扩大。

  逐渐迈向全国的广东房地产开发商为了迅速回笼资金不得不在发挥自身销售强项的同时,开始在各地降价回款。这又进一步推动的全国性房地产市场的整体下滑,乃至带动全国市场的下滑。这是可怕的恶性循环。

  广东省地产商会上书的是一份极具针对性的建议书,每条建议清晰而明了,针对性极强。但是最后,他们还是忽悠了一把,不知道是忽悠广深政府本身的不作为,还是自嘲自己的现实处境?

发稿:邬琼审校:0

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