观点一周评述:行业与信心

来源: [观点地产网]      时间: 2009-02-08 23:13

  什么样的模式是符合未来发展的模式?中国尚未有学则和开发商能够解决这个问题。一个符合各方利益需求房地产业行业显然是受欢迎的,这个模型是什么?  

  2009年初在和部分开发商接触的时候,发现一个巨大的困惑围绕在部分房地产企业的新一年布局当中。

  首先当然是对当前市场不确定性的游移,在此基础上,部分房地产企业在做2009年规划的时候不得不考虑更多的人事调整。保守起见,部分项目开始增设专职高级管理人员。在与开发商的谈话当中了解到,这增设管理人员的目的是通过专人管理而保证项目项目的盈利能力,甚至是保证项目不亏损,而部分可能出现亏损的项目则通过专人负责进行项目调整,而一些过多的项目执行人员和基层人员则被裁员。

  另一方面,部分房地产开发商在2009年开始坚决的对旗下的业务进行重组或预备进行重组,一些可能出现亏损的项目公司和公司的重组进程正在计划或进行当中,部分将出现亏损抑或是可能出现亏损的项目可能会被出售、抛弃抑或是搁置。

  但更多的开发商表示这种调整本身是保守,其目的是预防更为可怕的情况发生,首要目的是为了保证项目的正常运行以及避免亏损。而更多的开发商在谈及2009年的形式的时候,一个基本的态度是走一步看一步。

行业

  我们很难想象,中国许多优秀房地产企业家会在今天对市场丧失了自信。这种来自开发商内部的信心的危机与市场本身的信心危机不同,这是行业从业者对自身从事的行业的怀疑。他们开始切实的担忧自己的生存。我们发现许多从业多年具有极强能力的开发企业负责人在从业经历当中从未有过这样迷惘。

  也许这才是2009年中国房地产行业所面临的最大的挑战。

  很多人理解当前中国房地产行业从业者的不够自信是因为不断变化的政策,及中央对待房地产行业本身的态度。迄今房地产业内依然有许多人认为房地产行业调整是因为政策,是因为中国市场经济本身的艰难环境。

  这种理解并非有错,房地产作为一个市场化相对彻底的行业,其发展规律与发展环境必然要求一个更为宽松的市场环境。

  但换个角度来理解,是否宽松的市场环境当中,抑或说一个完全自由的市场竞争与选择的机制当中,中国的房地产行业是否可以回避周期调整,而中国的房地产企业本身可以具有抗风险意识与抗风险能力?事实上,在自由市场当中,经济调整的未知性往往更强。此次美国金融危机便是例子。因而市场化本身并非理由。

  很大程度上,今日的中国房地产开发商喜欢用“市场化”来作为其期望政策导向的理由是因为他们认为政策的变化不定远不如市场自行资源配置,因为这样具有规律性。

  但显然这种认知与理解是有误区的,因为雷曼这样的百年投行对市场经济的规律性的认知显然比大多数中国房地产企业要强得多。

  而从另外一个层面而言,中国本身在适应市场经济的过程当中,决策层的适应过程与决策层对市场经济本身的认知与理解未必不如我们的房地产开发商,因而,需要考虑的是决策层制定政策的基点与目的。

  这本身是一种非常矛盾的悖论,我们总是错误的理解我们的决策层。但相反的例子我们亦可看到,例如说在此一轮救市政策当中,对于汽车行业的救市政策显然起到了积极的作用,但房地产行业则完全相反。

  为什么会这样?

  我们必须看到中国房地产行业到底处在一个什么样的位置。首先,无论是中国房地产行业还是相关上下游产业链并未有中石油这样的绝对的国有垄断企业?

  汽车业不同,航空业也不同。你很难想象在汽车产业受到严厉冲击的时候,中央会让油价进一步下跌从而导致中石油这样的公司陷入困境。

  但房地产行业则不尽相同,即便相同,房地产行业的相关产业链也有可替代产业来转移这种危机,例如说基础设施建设。

  因而,中央在审视房地产行业本身的时候,房地产企业绝对不是第一基点,而行业是第一基点,也即是说,在行业不崩盘的情况之下,国家经济未必会受到太大影响,至于企业的生死,可由市场决定。

  这是为什么房地产业往往出舆论明星的原因,因为在大多数时候,房地产行业的意见表达往往只能通过公众舆论。

  另一个层面的是因素是,在此一轮刺激消费就是政策过程当中,决策层有意从基层老百姓的角度出发。决策层或许希望通过收入分配制度的改革来刺激需求,在此背景之下,以商品房销售为主的房地产业的处境就变得异常尴尬。

  首先,中央解决的是保障性住房问题,而保障性住房问题恰恰会对商品房市场造成冲击。尽管从某种意义上来说当前的商品房市场因为产品等原因依然在与保障性住房的竞争当中保持优势,但很显然,市场产品的多元化选择会给商品房市场带来一轮的洗牌,那些产品没有优势,抑或说产品与保障性住房接近的房地产产品显然将被淘汰。

  其次,中央的政策制定的考量并非商品房价格上涨对当前的消费的刺激到底有多大的用处。一个显然的道理是在2007年高房价的基础上继续推高房价的话,那么商品房市场对刺激消费的作用显然是值得商榷的,相反,有效的刺激商品房市场的成交量的方式恰恰是降价。

  第三,不同的行政主体本身对待房地产行业的宏观政策的态度不同。这个与汽车产业能在一个基点上迅速达成一致不同,关于房地产业的振兴,振兴是以房价为标准还是有成交量为标准,乃至地方政府与中央政政府对待产业的态度存在巨大的偏差,这种偏差往往导致政策的产生与执行之间存在偏离。

  此外,汽车成交量的回升也并未证明汽车本身的价格在上涨,而汽车产业政策中,关于油、路等成本的消减又比房地产业税费的消减来得力度更大。这显然与房地产业的相关救市政策相比,作用要明显得多。从另外一个角度来讲,中央对这样的行业的支持也坚决得多。加之地方政府与中央政府在对待房地产行业态度之间的隔阂,房地产业相关政策的出台及执行就变得有些态度不清。

  迄今为止,或许大多数关乎决策层意见的考量的主要意见是,各方在寻找一个能够满足各方利益并且符合当前经济形势,得到社会支持的产业政策,但是这种政策和其容易得到?

  开发商会站在什么样的角度去考量呢未来政策的走向呢?

  三个方面:第一,无论是否政策受到影响,目前必须端正的态度是,无论政策之手是否对市场产生影响,市场规律均起作用,不过是时间早晚的问题,且中国房地产开发商自己尚未有到能够准确预知市场周期调整的能力,或许永远不会具备这样的能力。

  第二,反思开发商在2004年到2007年之间自己做了什么?是否当前所面临的形式本身就是自己挖下的坑,最终让自己跳了下去。在市场经济初期,中国地产商人乃至中国所有的商人都在犯一个共同的毛病,盲目扩大规模,甚至利用政策的空子扩大规模,这种规模的膨胀背后必然是膨胀过分后的市场的调整。

  第三,房地产开发商有必要考量未来的发展模式。诚然发展模式本身对于房地产开发商而言处在某种悖论当中,一方面是超前的企业发展模式未必适应当前的中国国情,另一方面则是适应中国国情的发展模式之间的同质化竞争必然导致市场的高淘汰率。

  第四,什么样的模式是符合未来发展的模式?中国尚未有学则和开发商能够解决这个问题。一个符合各方利益需求房地产业行业显然是受欢迎的,这个模型是什么?

  这是中国房地产行业在市场经济环境下必然经历的痛苦历程,对于中国房地产业而言,市场化的道路才刚刚开始。

  悲观者前行,在面对悲观的2009年的时候,恰恰是考验房地产业的决策层及中国房地产企业自身智慧的时候。当前的房地产企业的部分调整,可能是对当前市场不确定性的本能反应,但或许我们不应该排除这当中可能蕴含了更大意义上的变革。

  在此角度,2009年对于中国房地产业而言,是异常值得期待的一年。

发稿:邬琼审校:0

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