再调查:郑州思达“蓝堡湾”的危机

来源: [观点地产网]      时间: 2008-12-23 02:13

  价格高企成为了该项目最致命的弱点,而目前思达置业似乎对于低迷的销售已经无计可施。

  日前,思达置业的实际控制人汪远思将“蓝堡湾”项目的全部股权转让给了多家债权人,同时也从该项目所引起的20多亿元债务中抽身,留下了债主和业主们无休止的争吵。

  地王的光环终于破灭,蓝堡湾就此成为了房市寒冬中倒下的第一个“地王”项目。

  “地王”始末

  四年前的中国房地产行业似乎到处都充满着机会。善于资本运作的河南商界名人汪远思带领着他的思达置业也准备在河南郑州房地产市场里大展一番身手。

  2004年5月,思达置业等待的机会终于来临。由河南思达置业组建的金基不动产(郑州)有限公司,以5.91亿元的天价摘下了当时郑州“地王”的桂冠,将原河南省农科院实验田地块收入囊中。在那个地王并不鲜见的时代,思达置业可谓出尽了风头。

  资料显示,该地块位于郑州市区的中心区,面积达430余亩。根据思达置业的规划,该地块将被打造为集高档住宅、写字楼、酒店、公寓等一体的大型都市综合体。其中,规划的中原数码港项目投资预计超过60亿元,而蓝堡湾正是项目规划中的高档住宅项目。

蓝堡湾

  “思达置业本身的实力并不足以操作一个如此大的项目,地王拿下的开始就为其以后的困境埋下了危机”,一名熟悉该项目的郑州业内人士向观点地产网透露。

  该说法其实并非没有任何依据。因为,思达置业从拿下该项目地块至今,项目的建设期已经整整延续了四年之久。“至今为止,该项目的二期都依然无法动工开建”,该人士透露。

  根据公开的资料显示,蓝堡湾一期于2005年4月动工,然而动工之后进展缓慢。针对外界的质疑,思达置业高管层对媒体公开表示:“项目进展较慢的原因绝不是资金问题,而是一种企业的责任感和使命感使然”。

  但据观点地产网的了解,思达置业建设该项目的主要资金来源包括三个部分:一是公司的自有资金,二是银行贷款,三是民间集资。

  然而,其中思达置业的自有资金仅有1亿多元,仅占项目建设资金的一小部分,而银行贷款和民间集资两个渠道为思远置业提供了20多亿元的资金支持,这些资金成为了目前思达置业面临的最大危机。

  危机之源

  此外,漫长的开发建设期对该项目产生的一个直接影响是使得该项目错过了郑州房地产市场最好的时期,而要在目前的市场下销售回笼资金显然效果极其有限。

  “还有另外一个原因就是该项目的起初定位出现了问题,产品定位高端,但是郑州的消费水平根本无法达到这个水平”,上述业内人士表示。

  根据郑州房管局网站公布的数据,目前蓝堡湾一期项目的均价高达8000多元,而时下郑州的平均房价水平仅5000元左右。

  这直接导致了去年开盘的蓝堡湾一期3000多套住宅目前仅售出100余套,虽然数据显示近一个月有40多套蓝堡湾房子的销售记录,但这些房子的销售均价仅4100元左右,很大可能是部分债权人将房子抵押套现而产生的交易记录。

  显然,价格高企成为了该项目最致命的弱点,而目前思达置业似乎对于低迷的销售已经无计可施。

  “价格高是因为当时该项目定位是豪宅,但就算是现在采取降价措施,都已经不是时候了”,该名业内人士认为,虽然目前不乏有房企降价以求快速回笼资金,但是该项目已经错过了降价的最佳时机,“消费者的信心已经掉到了低谷,整个市场环境都很悲观。”

  针对该项目的定位问题,观点地产网致电曾经负责该项目销售的一名思达置业高管。然而,该高管以:“已经从思达置业离职,不便对该项目发表任何评论”为由拒绝了采访,但同时他承认:“目前项目遇到了严峻的困难”。

  “这个项目换作一个只要稍微懂房地产的企业来做都可能不会面临今天的境地”,针对蓝堡湾项目的困境,上述业内人士表示十分惋惜,“浪费了一个这么好的地块”。

发稿:王小明审校:0

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