观点一周评述:我们应该怎样救楼市?

来源: [观点地产网]      时间: 2008-12-08 00:50

  2009年宏观经济的好戏都还没开始,哪里轮得到楼市回暖。今天偶然翻了一下天涯,头条居然是一个离职者的日志。

  时至年末,开始听到了一点楼市回暖的声音,对于这种声音大多数时候告诉自己不要太当真。2009年宏观经济的好戏都还没开始,哪里轮得到楼市回暖。今天偶然翻了一下天涯,头条居然是一个离职者的日志。

  大多数人忘记了今天许多经济学者对2009年经济的定位,这些经济学者对明年的经济并没有太多的乐观,4万亿乃至十数万亿的投资刺激需求的目的不过是为了“保八”。2008年实在是经济常识普及年,年末的时候大家还理解了中国经济增长必须保持在8%才不算是衰退。

  至于楼市回暖,不过是部分一线城市房价调整到位而已,那些原本盘算到今年买房的老百姓不打算来年再买房了,于是今年出手了。说穿了就是开发商针对刚性需求的产品多了,成交量自然就上来了,但不能说明价格就站稳了,抑或说开始有了回涨的空间。

  但大多数房地产公司在明年调整规模是实在的,此一部分规模调整对未来影响到底有多大尚未可知,但事实上我们的观察是从2004年到2007年的四年时间当中,各大城市的交易量是平稳的,但是2008年交易量平稳的格局被打破了,成交量出现了大幅萎缩,这导致开发商可能要调整2009年的开发规模。

  而开发商的规模调整意味着2009年开工面积可能在未来两年内出现供应萎缩,并打破五年来的成交量平衡,这种平衡一旦被打破,在未来的数年当中,中国可能出现供应量高度紧张的局面。

  很多人预测这种供需高度失衡可能会在2010年左右,届时可能出现的是房价新一轮的暴涨。

  事实上,2004年到2007年在成交量稳定的基础上,房价上涨本身说明了市场供应量越来越难以满足市场需求。而2008年,即便是在最糟糕的时候我们发现一些价格调整到位的楼盘依然有需求,这就说明市场本身是供不应求的。

  2008年的市场调整,是价格偏离刚性需求太远的缘故。另一方面,2008年投入市场的主力产品还是满足刚性需求的产品。这一部分成交量的放大必然拉低整体的价格,加之2007年末宏观调控抑制住了投资需求,使得支撑刚性需求产品价格上涨的投资性需求的成交量迅速萎缩,并带动市场信心下滑,最终成为房地产市场调整的原动力。时至年末,对经济本身的担忧开始成为市场萎缩的重要来源。

  所以说年末的成交量可能是开发商消化产品的好时机,但并不能说明资金会更多的投入房地产市场。事实上,我们了解到的情况是,降息对市场影响最大的并非是等待购房的一族,而是已经购房的一族,他们每年可以减少数千元的压力。

  话又说回来,明年除了担心开工量萎缩之外还担心什么?前几天和一个开发商聊天,他说其实广东房地产市场调整过程中受伤害最大的不是广州深圳,是东莞。

  因为在珠三角围绕工业区周边配套的房地产市场近年来发展迅速,这些产品主要是针对工业区工作高级蓝领和白领的,需求即满足投资性需求有满足自主性需求。

  但是现在的情况不一样了,很多厂子关门了,那些工业区周边的楼盘开始呈现出难以想象的滞销情况。

  事实上,经过数年的发展,开发商对产品的定位已经是炉火纯青,明年产品调整是必然的,但还是不排除有销售的可能,接近城市中心的满足中产需求的产品只要价格调整到位依然有需求,但至于其他产品……就目前来看依赖城市商业氛围及服务业、金融业服务业和总部经济的城市中心地带的楼盘价格或许难有上涨的空间,而郊区周边的产品又难以符合市场需求。

  有人说有些城市的中心地带的房价并没有下跌,那是应为城市中心没有新开的楼盘,例如说深圳。而深圳针对中产阶层的楼盘的价格下跌最高可达50%。

  以上是从产品细节进行考量。回到之前的话题,2010年的中国房地产市场会是怎样呢?以2004年中国房价开始启动上涨,到2007年达到顶峰计算,4年的上涨周期,2014年又会是怎样一种情况呢?

  供应量的萎缩必然会让未来数年内在经济危机中缓过劲来的购房者发现无房可购的局面,难道我们的房地产市场真要以十年为周期,暴涨暴跌吗?我们应该怎样救楼市?

发稿:邬琼审校:0

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