低地价时代 中小开发商“上位”?

来源: [观点地产网]      时间: 2008-11-20 00:23

  中小开发商盘子小,即使市场冷淡但影响并不是致命的,重要的是他们没有高额地价款的包袱,可以轻松上阵。

  日前,北京市土地整理储备中心将到期却无人竞价的大兴区康庄限价房地块(三四期)进行了“撤牌”处理,而此前的一二期项目也是经过二次挂牌才得以底价4.8亿出让成功,目前剩余项目的地块仍不被市场看好。

  同时,位于北京通州区一块面积为25万平米的居住用地,因起价高达54亿元,近日也遭遇了无人问津的尴尬处境。

  “地王时代已经难以为继,政府依赖土地财政的日子也应该改变了。”北京一名业内人士针对目前北京土地市场的冷淡市况表示。

  土地:成交低迷

  事实上,十月以来的北京已进入了推地的高峰期。根据北京市土地管理储备中心的数据显示,10月份北京新推出22幅地块,但在成交的8幅住宅地块中,大部分都是限价房地块,而且其中6幅还是以底价成交,诸如通州地区这种高达几十亿元的商品房用地,开发商们似乎唯恐避之不及。

  而且据了解,底价成交的土地价格与去年同期相比已经有大幅度的降低。其中,大兴区康庄限价房(一二期)地块的成交价格为4.79亿元,而仅仅在一周前该地块第一次挂牌底价还高于4.8亿元。

  “之所以北京现在土地流拍比较多见,政府难辞其咎。”上述业内人士认为:“过去在政府主导下的土地一级市场价格太高,定价很不科学,政府把地价钱都挣走了,而如今地价低也是政府定的价,因为政府也认识到了,现在已经不是开发商的好年代了。”

  今年以来的房地产市场不断调整,房市量价齐跌的态势导致过去两年大举高价拿地的开发商面临着严峻的资金压力和销售压力。

土地

  “去年的地价高的离谱都是政府在作怪,高地价促使房价高企不下,这才有了今年房市深度调整而引发的整个行业性危机。”业内人士认为:“政府招拍挂的形式看似公平,其实只是买方市场放开了,卖方并没有市场化,土地市场应该有个改变了。”

  声音:抄底良机?

  虽然北京此轮推出的土地并不被市场看好,但是,在目前仅有的几幅转让出去的地块中,却可以发现:这些地块的买方大多为北京本地一些并不算知名的中小开发商,鲜见在去年土地市场活跃的地产大鳄们的身影。

  10月21日,一家名为北京万年花城的房地产企业以6.8亿元的底价低调拿下了位于北京丰台区花乡樊家村的一块住宅用地。

  10月27日,北京住总房地产开发有限责任公司也以4.79亿元的挂牌低底价拿下大兴区康庄的限价房一期项目地块。

  而在近期,两家名为北京科技园建设(集团)股份有限公司和北京伟业兴房地产开发有限责任公司的企业分别以以16.2亿和8.1亿的的价格拿下北京昌平区回龙观地块和同区的沙河镇北区地块。

  “一些中小企业现在看来资金还是比较充裕的,至少不像很多去年高价拿地的上市公司,面临着资金链条断裂的风险。”一家房地产投资公司的负责人针对此现象分析认为,目前很多中小型的开发商的日子其实比去年很多高价拿地的房企好过的多。

  事实上,今年市场确实屡屡传出去年高价拿地的房企们的退地传言,诸如北辰实业、苏宁环球、恒大地产等。

  “考虑到市场因素,政府目前推出的土地,不管是北京还是上海、广州,地块的底价都比去年低了很多,因此,这或许是那些去两年没有高价拿地的房企出手的良机。”该负责人进一步认为。

  其实,去年大举拿地的房企们不仅面临着销售回笼资金的难题,如何消化巨量的土地储备也是一个难题,更严重的是,不少企业甚至在考虑暂停一些高价地项目。

  而这些问题在中小开发商那里并不严重。“他们盘子小,即使市场冷淡但影响并不是致命的,重要的是他们没有高额地价款的包袱,可以轻松上阵。”多位业内人士均表示。

  高地价已经持续几年,而每年的年底前都是各地政府积极推地的时间,年底前几个月的推地面积几乎占各地全年推地面积的三到四成,因此,较为低廉的地价对于目前土地储备并不丰富的中小开发商来说似乎是个增加土储的良机。

  “相信明后两年的房市将陆续回归理性,届时土地市场也将随着房市的稳定慢慢回到一个合理的价位。”市场人士预测。

发稿:见习编辑 王小明审校:0

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