楼市萎靡将冲击逾60个相关行业

来源: [观点地产网]      时间: 2008-09-15 17:55

  中原证券地产研究员魏博分析,地产行业牵涉的产业链很长,投资领域的建材、消费领域的家居、家电等直接和间接关联的子行业超过60个。

  房地产涉及行业广泛,牵一发而动全身,一荣俱荣,一损俱损。设计院、银行业、水泥、钢铁等材料、电力……地产企业的发展壮大得益于整个产业的逐渐成熟,但是,地产业的颓势定会对产业链上相关产业造成冲击。

  逾60个行业将受困于房产萎靡

  在房地产业发展初期,最早被我国接受并效仿的房地产开发模式是从买地、建造、卖房、管理几乎都由一家开发商独立完成的“香港模式”,又称“一条龙”模式。全程开发模式使得开发商位于整个房地产产业链的最高端,从土地到资金,从资金到市场,开发商俨然是整个房地产开发链上最具话语权的龙头。

  房地产的产业链中包含的行业有土地提供者(相关政府部门)、建筑物提供者(各种建筑公司或施工队、供水、供电等)、服务提供者(设计、勘察、监理、营销顾问、销售代理、广告媒体、质监安监、检测等)。

  “我国现行的土地所有制度决定了土地必然是房地产价值链的主体和主导方向。无论链条上的哪一个环节,都必须通过土地才能实现其价值和功能。这样政府就成了房地产价值链的上游端,能获得土地的开发商则成了二级利益获得者,其他技术中介如融资伙伴(银行、股东等)、开发队伍(顾问、设计、施工、材料供应、广告)、中介机构(策划、代理销售、经纪等)等则是三级利益分配者,其紧密围绕在开发商周围,构成了整个链条的下游端。由于是垂直链条关系,上游端掌握了更多的话语权和利益分配权。”一位不愿透露姓名的研究员表示。

  在整个链条中,资金贯穿于整个开发过程的始末,各大环节环环相扣,缺一不可。

  中原证券地产研究员魏博分析,地产行业牵涉的产业链很长,投资领域的建材、消费领域的家居、家电等直接和间接关联的子行业超过60个。

  曾任招商地产发展部发展经理的黄清林认为,要从更深入的角度思考,这些产业受影响后对国家经济发展在战略上到底有多大。事实上,地产行业这几年发展太快了,对资源的挤占太严重了,影响高科技等战略产业的发展,带动的产业也不是什么高级别的产业,还影响产业升级。高房价对居民是一种普遍的掠夺性质的盘剥,不利于调整产业结构的调整。看看国外的情况,我们的固定资产投资、房地产投资的增速和比例,与泰国、马来西亚等东南亚1997年危机之前有过之而无不及,我们要是小国,金融肯定不是现在这个样子。房地产如果受到影响,所涉及的60多个产业毫无疑问都会受到影响,进而影响短期内经济的增长,但这是一个良性的调整,不应该害怕。社会资源会重新分配,有利于产业结构调整,有利于经济长期稳定的发展,当然,行业调整最好能稳步调整,不要大起大落。

  水泥、钢铁行业受影响最大

  “由于涉及行业太多,过于复杂,现在还没有人能说清楚地产对相关行业的具体影响,也没有人能统计出有关数据。”黄清林对理财一周报表示。

  “开发商正在与专业机构合作,将全部或部分业务外包出去,借助行业的资源和力量共同完成开发。因此,产业链开始向专业化靠拢,集约化程度也开始加强和提升,链上各个实体各司其职,分工开始明确:建筑交由专业的建筑公司去做,销售交由专业的代理公司去做,物业管理交由专业的物业公司去做,开发企业则专注于开发。近年来是这样的趋势。”曾做过地产研究员现在上海一家私募任职的苏先生透露。

  苏先生介绍,现在真正全能型的房地产企业也就碧桂园一家,其余的都在转型。包括万科这样的龙头,物业管理等产业链上的一环,都在交出去。现在看来,前几年地产业的发展确实太不理性,到现在有刚性需求的人都不敢买房,都在观望,而地产成交低迷,直接传导到下游产业链,使其他相关行业的总规模在缩小。这种传导是多方位的,包括钢材、水泥等材料,甚至还会影响到家电的销售。

  房地产业自2002年开始全国性复苏后,对水泥尤其是钢材需求的拉动非常明显,甚至有钢铁业界的分析人士将2000年之后全国范围的民营钢铁企业“大跃进”的原因,归咎于房地产业崛起对钢铁需求的激增,“几乎只要与钢铁沾边的企业都赢利”。

  但是,历经5年的快速增长之后,房地产业也将面临调整。

  由于成交量持续下滑,众多房地产学者都预测,今年下半年商品房的开工规模将出现下降。国家统计局的数据亦显示,全国商品房的销售正面临快速萎缩的问题:2008年1-6月,房屋销售25892万平方米,同比下降7.2%,同比少销售2000万平方米。由于该行业的辐射范围较广,对其他行业的投资具有决定性的影响作用。因此,房地产投资的变化在很大程度上左右着固定资产投资增速的变化。尤其是水泥行业,属于典型的投资拉动型产业,与全社会经济发展、固定资产投资和房地产开发有着十分密切的关系。据了解,2002年后全社会固定资产投资实际增速与水泥需求表现出非常明显的一致性。

  而国家统计局的数据显示,今年1-5月,水泥产业投资完成291.41亿元,增长55.97%,增速放慢明显,下降18%;水泥产量增长8.97%,达5.14亿吨,增速较去年同期放缓4.78%。

  事实上,被卷入这一轮房地产市场调整的并不仅仅是水泥、钢铁等行业,包括玻璃、墙体材料以及工程机械等等,都已经被波及。据了解,工程机械目前受到的影响亦非常明显。

  房地产与水泥、钢铁等主要建材行业之间,面临的是一个循环。当房地产业的调整使建材行业普遍受压之时,水泥、钢铁等需求量较大的建材价格持续攀升也使房地产市场身陷价格困局。

  一旦房地产投资放缓,包括水泥及钢材在内的主要建材,亦将面临因需求下滑而产生的全行业收缩。这也正是全国工商联房地产商会会长聂梅生一直在强调的:房地产业牵扯的产业链太长,“一荣俱荣,一损俱损”。

  除了成交量明显下滑外,部分城市的房价已开始下跌。已有分析人士断言,随着今年房地产行业拐点出现和未来房产投资放缓,众多生产与房地产相关的螺纹钢和低端板材的中小民营钢铁企业,将面临大面积倒闭的命运。

  虽然水泥产业目前并没有感受到明显的压力,但也有多家证券机构撰写报告提醒,由房地产业调整而波及的全国固定资产投资规模,开始出现增速下滑,这将直接导致水泥需求的回落,从而对这个眼下正面临过度投资局面的行业产生严重打击。

  曾做过地产研究员现在深圳做私募经理的王波认为,房地产市场的调整效应正在向其产业链上游的水泥、钢铁等建材产业传导。房地产业是周期性行业,天价伴随着天量,则房价是真实的,但是从去年起天价却没有天量,那就是虚高,肯定要调整的,但从长期来看,这种调整更有利于长久健康的发展。

  “我曾经想写一份房地产产业链的研究报告,可后来发现根本拿不到数据,这个产业链太复杂。”王波坦言。

  社科院金融研究所研究员易宪容对理财一周报表示,不必担心房子降价对相关行业的冲击。现在房价还很高,老百姓买不起房子,房价还会大幅下调的,只要价格下来,销量自然就会上去,成交量上去了,水泥、钢铁等行业一样会保持繁荣发展。只有挤掉房价泡沫,产业链上的产业才能健康发展。

  产业链整合是趋势

  严厉的调控也可以成为业内难得的整合良机。进入2007年,许多企业相机而动,传统操作模式的突破,房地产产业链的整合,是大势所趋。

  去年,跨国设计机构五合国际集团在北京宣布收购国内甲级设计院华特建筑设计公司,据悉收购价约2000万元人民币。虽然这一标的比不上业内基于土地、开发项目等展开的并购,但五合国际获得了梦寐以求的资源--正式拥有了中国建筑工程甲级设计资质和工程咨询甲级资质。除了建筑设计方面,房地产产业链上的整合还在扩散。去年6月,富力地产宣布以不多于11亿元人民币的代价收购广州天力建筑工程有限公司,随后华润置地也宣布以1.7亿港元收购母公司华润集团旗下从事建筑及装修业务的Toprun全部股权。

  郎咸平在今年初的一次演讲中表示,今年中国的经济问题就是肝炎。中文是很漂亮的语言,什么肝炎,这个炎是火上加火,就是火太旺了,如果是火太旺得肝炎,你要怎么医治?要相生相克,要用大凉医治大热,这个人体质不好,你用大凉一下治死了,所以这个时候你要做什么?你要反其道而行之,你要温补,把他的体质治好以后再用大凉治肝炎。今天地产的问题就是肝炎,什么叫做大凉的治法?那就是今天的宏观调控政策,什么叫做温补,那就是找到治本的方法,就是中医最强调的治本方法,从本质上解决地产的问题。而我认为最本质的问题就是从产业链竞争的格局上面来寻找解决方案,而这个解决方案不是短期的,但是我们一定要迅速做的,那就是我们的各种政策不要简单地看成是宏观调控,而是我们要透过政府的力量、企业的力量,在投资营销环境恶化的源头、产业链的定位方面大下工夫,这叫什么?这就叫温补。

  人民大学房地产专家张跃松认为,产业链首先应实现整合。他认为,这个产业链目前根本目标是实现整合。一个房地产项目从最初获得土地使用权到最后交付使用,要经过这个链条的各个环节,这其中包括:土地使用权的获得、相应咨询、规划设计和资金筹措,对于房地产开发商和施工单位还有企业管理等等。在整个链条中涉及了众多的参与者。目前来看,在这个链条的运行过程中,有很多的资源没有得到共享,很多的参与者进行了重复的工作,这使得这个产业链无法得到进一步的提高。

  实现整合主要从房地产行业所涉及到的四个方面入手:即金融服务业、建筑业、社会服务业和行政行业,而它们之间的联系又很多样,分为内在联系性的关联、经济差异性的关联、地区差异性的关联,因此,协调处理好这些相关行业的各种复杂联系,是房地产产业链实现整合的关键所在。

  政府一级

  (规划审批、税收)

  设计院

  (楼盘设计、

  景观设计等)

  拆迁行业

  (拆迁费)

  银行业

  (贷款利息收入)

  保险行业

  (贷款履约保险、财产保险等)

  律师行业

  (合同鉴证、房产纠纷等)

  广告行业

  (广告、策划、

  楼盘代理)

  新闻媒体

  (广告)

  通讯行业

  (新装电话、网络等)

  电力行业

  (供电收入、纳贡收入等)

  自来水行业

  (水费收入)

  环保行业

  (排污费、环境监测验收费、新装修房屋环保检测服务费)

  建筑业

  (水泥、钢材、玻璃、陶瓷、

  木料等等)

  电梯行业

  (新装电梯及日后维护费等)

  绿化行业

  (绿化、景观建设费用)

  物业

  (物业服务费)

  安保行业

  (防盗门、防盗监控系统收入等)

  灯具行业

  (亮化工程、室内照明收入等)

  交通行业

  (运输费用)

  搬运行业

  (搬家费、原材料搬运费)

  装潢公司

  (设计费、装修费)

  监理行业

  (楼盘监理、家装监理)

  家具行业

  (新购家具)

  家电行业

  (新购家电)

发稿:林奇审校:0

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