2008博鳌房地产论坛专访:张勇的“零库存”生存

来源: [观点地产网]      时间: 2008-06-17 18:47

   在土地储备为主导的今日中国地产企业界,“零库存”发展的可行性无疑是极具争议性的。

  观点地产网讯:2008博鳌房地产论坛一个引人瞩目的话题是鑫苑置业的“零库存”模式,在土地储备为主导的今日中国地产企业界,“零库存”发展的可行性无疑是极具争议性的。

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  但有趣的是,鑫苑置业从区域地产开发企业迈向全国性的房地产开发企业之前,鑫苑置业用“零库存”的模式在郑州发展十年之久,2004年到2006年的三年时间里成为郑州销售量第一的房地产开发企业。

张勇

张勇在2008博鳌房地产论坛上 

  与此同时,鑫苑置业董事长张勇是第一个在纽交所敲钟的中国地产企业家,达成了六年之前潘石屹未曾实现的目标。

  张勇坦陈,纽交所上市的主要原因是“零库存”模式未必被香港资本市场所接受,因而选择在美国上市。但同时张勇强调“零库存”模式对现金流向的控制以及企业风险控制,这是基本维持企业财务的健康的模式。这种健康的财务报表则被大多数房地产界人士认为是鑫苑置业能够在纽交所成功上市的重要原因。

  然而鑫苑置业的“零库存”模式在2008博鳌房地产论坛受到质疑的声音也颇多。一方面零库存模式极有可能对企业未来的发展造成一定的限制,因为土地储备被认为是房地产企业可持续性开发的重要因素;另一方面则是因为鑫苑置业纽交所上市的时差问题导致企业在应对资本市场的反应时可能面临一定的阻力。此外,作为鑫苑大多只在土地招牌挂市场上获得土地,对于开发利润的限制可能是当前鑫苑面临一个重要的质疑。

  对于诸多质疑,张勇在2008博鳌房地产论坛间隙接受了观点地产网的专访,以下为观点地产网对鑫苑置业董事长张勇的专访。

  观点地产网:为什么会选择美国上市?

  张勇:国内对房地产行业还有限制,香港还是不太接受我们的这种商业模式,我们80%以上的投资者是欧美和中东的投资者,很少有香港的投资者。2005年就锁定到美国上市,主要是因为企业的估值方法两个市场是有差距的。

  观点地产网:美国资本市场上对鑫苑是怎样进行评估的?

  张勇:他们是基于我们的业务模式来预测未来三年以后的业绩是多少,根据我们的财务模型预测未来的成长性。财务模型未来的成长性是多少,美国资本市场是这样评估的,香港资本市场更多看你过去的土地储备预测未来。

  观点地产网:“零库存”模式有没有风险?

  张勇:我们这种风险反而小,我们以现金流为导向的成长方式,并不是以囤积土地多少为导向的,我们现金流回正的时间都可以预期和预定、预测,基本上我们的现金流回正是八到十个月,这种方法对风险回避成本是最高的。我们不是没有土地储备,我们是零库存,我们拿了土地就开发。

  观点地产网:是先选择在美国上市再采用零库存的吗?

  张勇:不是,这是我们鑫苑十年来积累的商业能力和商业方法。

  观点地产网:怎样理解零库存?

  张勇:我们只拿招拍挂土地,我们在中国有非常大的招拍挂市场,每年在二三线城市有数千上万块招拍挂土地的市场,这个市场非常大,我们企业在这个市场完全可以拿到所需要的土地。第二、我们拿到土地以后四到六个月开工,八到十个月现金流回正,建完卖完不存房子,不像有些开发商存土地、存房子去调节。

  观点地产网:但是不可避免有些开发商通过土地增值还是获得很大的利润。

  张勇:那叫做生意不是叫做企业,我们要做企业,所以很多问题我也讲了,现在更多的放低很惨企业的是通过土地增值带来的收益,不是企业生产运营带来的收益。

  观点地产网:鑫苑未来的发展城市有没有规划?选择土地标准是怎样的?

  张勇:目前是六个城市,郑州、苏州、成都、昆山、安徽、济南六个城市七个公司,在郑州有两个公司。拿地的标准就是根据市场调查有一定的毛利率和净利润测算。我们对市场通过有半年到一年的调查测算分析。

  观点地产网:为什么不在一线城市拿地?

  张勇:我们的商业模式还是希望周转快,一线城市的项目属于投入大、周转慢的。

  观点地产网:在目前市场成交量开始下跌的情况下快速周转的模式能不能持续下去?你们这种模式在这种市场下有没有经受住考验?

  张勇:我们还是经受住考验了,因为我们的销售量下降并不大,很有限,价格都在我们的预期范围之内。

  观点地产网:我一直很想了解像您这种模式跟定价策略之间是什么关系?

  张勇:我们的定价策略是拿了地在建完卖完的模型下实现做生意和做企业是有区别的,做企业要考虑整个市场环境,未来五到十年之间的市场环境,需要对市场大环境、国民经济、宏观经济环境有准确的把握,这个把握能力要非常强。我们的项目不完全取决于价格,而是取决于楼盘的建设速度、建设品质、成本控制能力、营销和供应商的有效合作,是通过生产运营获得连续性作业、连续性生产、连续性销售,取决于内部的生产能力。

  观点地产网:从拿地到开发完毕周期大概是一年左右?

  张勇:根据实际项目的周期,高层项目都是20个月甚至更多。我们自己定为住宅开发商,当然我们也卖社区的商铺,我们不留存,包括社区商铺都快销售。

  观点地产网:在项目开发上是自己全做了吗?设计、规划、施工到销售?

  张勇:社会专业化分工已经很强了,我们这种商业模式下认为没有必要去做自己的建筑工程。我们快也是在合理的工期和规范条件下,通过资源整合。在我们看中国未来更多房地产应该走这种,住宅开发商应该是这种模式。

  观点地产网:在市场整个变化情况下,如果达不到快速销售怎么办?

  张勇:我们有预计的财务模型,按一年两年的范围做我们的财务模型。

  观点地产网:能把财务模型具体解释一下吗?

  张勇:这个不好讲。

  观点地产网:你们是走的专业化地产开发,走的是美国模式。

  张勇:现在都在谈美国模式或香港模式,实际上大家对香港模式和美国模式也没有考虑清楚,所以等一个专题话题来说这些。

  观点地产网:我知道你们一直是郑州市场的第一名。

  张勇:04-06年连续三年第一,去年我们还是在前三名,因为全国化以后力量分散比较大,还是在前三名。

  观点地产网:当时扩张的时候会不会考虑到郑州市场的竞争已经很充分了?

  张勇:每个市场竞争都很充分,基本都一样的。

  观点地产网:除了苏州和园区之外你们还开了哪个区域,考察了哪些地方?

  张勇:徐州、无锡、南京这些地方都非常好。我们不以哪个区域为重点,我们看到哪儿好就去哪儿。

  观点地产网:中国房地产市场来看近八成的开发商资金是比较紧张的,你怎么看这个问题?

  张勇:作为项目公司按项目公司的考虑做安排,做生意的短时做安排就可以了,做企业要有企业长远的安排,这个要分开,分开就变简单了。做企业不仅要考虑现在更考虑未来三到五年,作为一个项目公司你又考虑当下、每个月、每个季度、每半年的资金运作就可以了。

  观点地产网:您在苏州有一个项目公司,项目公司考虑的问题可能跟您有冲突。

  张勇:它是服从在我们集团架构下的。

  观点地产网:产品呢?什么样的产品最适合零库存模式?

  张勇:我们是做中高端,产品上讲究成本、合理的性价比,分析的视角不一样,提供好的社区文化、社区服务和生活方式,安排良好的生活方式。鑫苑有比较好的激励和约谈机制,我们公司的文化是健康的,在健康文化下有很好的收入和分配安排,有一些中高管的股权激励和股权约束机制,这也是我们留住优秀人才、壮大队伍的过。

  我们还是更多关注内部的成长性、内部生产能力,我觉得住宅开发商应该是这样,住宅开发商的产品要转移给客户的,不像持有物业不转移,住宅开发商也是一种产品、一种消费品,同时也是投资品,投资品和消费品有效的结合在一两年盖完以后产权转移给别人。

  观点地产网:像中国这么多很大的房地产企业,你希望成为他们哪一个或者你希望成为一个什么样的公司?

  张勇:鑫苑有自己的成长方式。

  观点地产网:您希望多少年时间树立起像万科这样全国皆知的模式?

  张勇:我们现在正在修,已经树立了我们的模式。

发稿:邬琼审校:0

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