“粮荒”时代的“爱情”

来源: [观点地产网]      时间: 2008-04-27 15:27

  在很多国际投资人士眼中,现在是进入中国内地房地产市场的最好时机。因为货币从紧政策、融资渠道受阻以及市场预期不明,大量房地产公司陷入资金困境。事实上,与外资合作,已成为许多内地房地产企业不得不进行的秘密工作。但不可否认的是,“粮荒”时代的“爱情”,具有先天的不平等性,婚姻的前景也会因此充满变数。

  故事一:置信恩仇录:“粮荒”时代的“爱情”

  4000万元中介费,令昔日的“媒人”反目成仇,大揭内幕。两个被查封的账户,又透露出怎样一段苦涩的隐情?

  北京东方高圣公司将成都置信集团告上法庭,索要4000万元中介费,此案由四川省高院受理,即将开庭。但随着案情的发展,故事的另外一个版本渐渐浮出了水面。

  两个账户背后

  2005年4月17日,急于引进资金的成都置信集团邀请知名投行——北京东方高圣公司作为该公司唯一财务顾问公司,专门负责为其引进战略投资者,协议有效期为一年。

  2006年4月25日,成都置信与新加坡凯德置地达成合作协议,双方合资成立四川置信凯德,迄今为止实际合作资金在10亿元以上。

  北京东方高圣公司按照当初与置信的约定索要4%中介费(约4000万元)未果后,于今年年初诉诸法律。该案件由四川省高院受理,即将开庭。

  但是当四川省高院按东方高圣的申诉查封了置信的两个常用账户后,令人意外的情况发生了。这两个账户上剩余资金不过几十万元。

  “虽然不排除置信通过旗下子公司转账的可能,但一家知名地产集团公司的常用账户只剩几十万元,这是极不正常的现象。”在成都天爱地产顾问机构副总裁何欣看来,置信在刚刚结束的成都春季房交会上,一口气推出12个项目,加速推盘、回收资金的意图很明显,这家开发商正在与市场赛跑。

  此前,作为财务顾问的东方高圣,曾对置信的资金进行过全面尽职调查,对置信集团的情况自然心知肚明。

  与此同时,置信董事长杨毫正在就引资问题与美国基汇资本进行艰苦的谈判。资金链的难题似乎已经火烧眉毛了。

  另一种冒险

  与许家印等人由于四处圈地而手头趋紧的情况不同,热衷于“官民合作”的成都置信董事长杨毫,在本地扩张时就已经感受到了资金压力。

  时间上溯3年,彼时,成都置信以400万元原始资金占股40%的形式进入成都彭州城投,撬动彭州新城开发。但根据协议规划,仅彭州新城建设就需要融资约40亿元。几乎同一时期,置信以400万元左右入资成都青羊工业集中发展区,以占股38%的形式撬动66亿元工业园区开发项目(这个项目至今招商不顺)。置信与温江区政府合组公司,开发以“欧亚花卉风情”为主题的“国色天乡”和“西部新城”,据说总投资约10亿元。在此之前,置信与成都武侯区政府达成协议,开发总投资达13.6亿元的西部鞋都工业园。这些无一例外都是政府项目。

  “与政府合作做项目,风险虽小但利润空间有限,往往开工项目众多,且易受政策变动影响,从而导致资金短缺。”一位置信前核心员工向记者表示。

  据东方高圣相关人士透露,三四年前,成都置信的资金形势就非常紧张。当时的成都置信在房地产和汽车等多个领域大幅度扩张,随着宏观调控开始,成都置信急于通过股权投资或者过桥贷款等形式维持企业的资金链。“情急之下接受了4%的成功佣金,而投行成功佣金一般仅在2.5%左右。”这也为日后东方高圣与置信反目成仇埋下了祸根。

  2005年11月26日,成都置信与凯德置地在重庆万豪酒店举行的“京渝地产商高峰论坛”上一见钟情。经过成都——新加坡的多番往复后,军人出身且年纪相仿的杨毫与凯德负责人林明彦、廖茸桐等在2006年4月25日结盟:置信出地600余亩,凯德出资,筹资7亿元组建四川置信凯德,双方各占股50%。

  “鸡头”与“凤尾”

  “面对动辄数十亿的拍地价格,本公司几乎不敢举牌,作为一个地方龙头房企,我觉得我们是被羞辱了。”杨毫曾这样解释扩张中的资金窘境带给他的心理压力。

  而与凯德置地联姻后,置信凯德通过竞拍及摘牌形式获得了超过1300亩土地,成都置信本身也开始频频现身土地拍卖会,并有数起成交案例。置信在去年11月30日拍下的两宗土地就价值3.76亿元,最高一宗土地价格为每亩2400万元。

  傍上大款的成都置信,于去年8月也首次跨出四川,在重庆渝北新区“圈地”近万亩,预计总投资100亿元,开发旅游地产项目。

  在杨毫看来,作惯了“鸡头”的内地开发商,有时候也可以考虑作凤尾。“因为凤载着你四处翱翔,她在前面飞,你在后面看世界也是一种成功。”

  然而,即便是跟着凤凰看风景,不同的心情所感受的风景也不尽相同。

  据熟知置信引资内情的人士透露,在置信引入东方高圣担当财务顾问之初,双方的初步意向是引进股权投资或过桥贷款,并在一年之内速战速决。但愿望和事实往往背道而驰。

  “除了合作开发的利润分成外,置信并没有得到凯德一分钱。深谙中国地产资本市场的凯德置地,一方面借地方龙头房企之力顺利进入当地市场,另一方面仅进行项目合作,显然这样更具备灵活性,也为今后的退出留有余地。”何欣认为,置信引进凯德后,除了赚得好名声外,并未对其迫在眉睫的资金压力起到多大的缓解作用。

  “婚姻”换“面包”

  “各自利益诉求不同,所达成的合作效果也不尽相同。”成都置信一位高管承认,置信和凯德达成的合作,双方都有相当的自由度。“凯德借机进入四川后,先后独立取得多宗土地进行其擅长的商业地产开发,而置信不仅取得了好名声,更取得银行的信任,借机筹资拿下包括成都红牌楼地块在内的数宗土地。”

  但如今的形势是,内地房企寄希望于引进境外资金全面解决“缺粮”的问题,而大多数境外资金只看重这些房企的优质资源,希望低价收购或者联合开发。两者之间诉求不尽相同。

  当前度财务顾问东方高圣“发现”置信集团的账户“异常”时,置信掌门人杨毫正四处奔走,谋求以“二婚”的方式来解决粮草问题。“置信今年需要支付的土地款都将达数亿元。”东方高圣相关人士透露。

  “由于各种内外环境的变化,我们都是采用自己的团队与对方在谈,以省去中介环节,加快引资步伐。”成都置信上述高管向记者表示。但他承认,关于与美国基汇资本的具体合作形式,双方还存在分歧。

  实际上,据记者了解,成都置信先后与通用公司在内的至少4家欧美知名公司和投资机构有过深度接触,但由于沟通不畅,都是只开花不结果。置信与美国基汇资本也接触了许久,但何时再度步入婚姻殿堂尚难确认。

  放眼如今的房地产业界,像成都置信一样面临资金困局者不胜枚举。

  据相关资料显示,2007年,全年全国土地出让金收入约1.2万亿元,有数千亿元土地出让金需要在2008年缴齐。恰逢此时,境内外IPO融资途径突然收窄,国内银行对开发贷款几乎叫停。内地开发商在引进境外资金时所持有的筹码也大不如以前。

  “在2005年之前,海外开发商和基金进入内地可在注册资金的基础上放大3倍进行投资,2007年变为2倍,而去年12月1日新的限外令出台后,进行住宅开发的只能是按1倍进行投资。”上述置信高管称,这将加大内地房企引进海外资金进行战略投资的难度。

  记者注意到,近日雷曼兄弟以2亿美元入伙融创地产,主要方向已瞄准受限较少的商业地产。而3月中旬,美国雷曼兄弟入股中铁二局(600528.SH)曲线进入中国房地产市场时,是得益于国资委鼓励央企引进战略投资者的政策。

  在刚刚结束的2008年博鳌论坛上,潘石屹表示:“面对诸多压力,房企能未雨绸缪,对于克服今年的资金困难很有好处。最怕的是开发商不承认自己资金上遭遇的问题,掩耳盗铃,讳疾忌医。”

  故事二:东塔奇遇记:不得不防备 不得不依靠

  4月初,在公示了将近两个月后,广州市政府终于定下珠江新城东塔的招拍方案。尽管方案自始至终都在强调政府的控制,但外资介入也许是东塔如期完工的唯一指望。

  前倨后恭

  “参与竞买的企业必须具备境内外商业(包括写字楼,不含住宅)房地产开发成功经验,而且,从2005年起,需连续3年总资产、净资产分别达130亿元人民币以上和40亿元人民币以上,同时具有海内外发行股票或贷款等融资能力和渠道。”

  广州市政府为珠江新城东塔定下的招拍方案如此之苛刻,以至于不少对此项目有浓厚兴趣的开发商只能望而却步。其中就包括在商业地产领域不乏成功经验的瑞安和金茂集团。“恐怕广州市政府已经心中有数了,才会定下这样拦截式的条件。”某国内地产集团开发部负责人略带酸味地表示,此前该集团也有意入主东塔。

  珠江新城双子塔一直是广州市政府最重要的城市规划之一,它的目标是成为广州未来30年的城市名片。直到今日,政府内部依然有人建议把东塔建成700米高的世界第一高楼。正是在这种期待之下,广州市政府不得不严阵以待。“其实政府也挺矛盾的,如果依靠外资开发该项目,一方面要考虑政治成本(中央的房地产限外令),另一方面能否控制好外资也是一个重大问题。”一位接近政府内部的知情人士表示,“刚开始,政府是倾向于依靠可控制的地产商开发该项目。”

  3年前,珠江新城西塔的拍卖就明显表露了政府的这种态度。当时包括香港新鸿基地产在内的一系列港资都有意参与西塔开发,但政府倾向于与当地政府关系密切的国有房企——城建集团。在得知政府把西塔内定给城建之后,新鸿基在招拍当天开出了“零地价”的无声抗议。最后项目还是花落城建集团。但在此后西塔的开发上,国内地产商实力不足的问题逐渐显现。在城建高层卷入一系列司法案件后,西塔的开发资金开始出现问题。“在政府的默许甚至铺桥搭路下,新鸿基介入了。”知情人士透露,在去年底珠江新城西塔的开发商就已变成新鸿基与城建的联合体。

  唯一指望

  到了今年东塔招拍,市场环境发生了极大变化,国内地产商的境遇一落千丈。所以“政府的招标不得不带有明显的倾向性,政府希望应标者具有国际背景。”世邦魏理仕投资部副董事严思慧表示。此前高调表示有意参与东塔招拍的主要有三大开发商,富力、恒大与城建集团,但三者都面临着沉重的资金压力。富力今年的A股回归计划受阻,融资乏力。董事长李思廉表示要“拼命卖楼”回笼资金。恒大香港IPO受挫,只能通过四处寻找合作伙伴聚集资金,一方面通过私募,向国际机构投资者便宜出卖股权,另一方面与三大销售代理商合作,并从其中的一家——易居中国获得了1亿美元的“保证金”(其余两家未有出资)。而与广州政府最为密切的城建集团虽然在资本市场四处融资,但情况同样不容乐观。不引进实力相当的海外地产商,所谓“地标”只能是一句空话。

  但如果把宝都押在外资开发商身上,“政府也缺乏安全感”,上述内部人士表示。所以“中外联合体共同投标,中标机会大一些。”严私慧也认为,上述三家开发商正纷纷连同外资筹设项目公司。外方对此项目也显示出巨大的热情,据透露,城建集团与新鸿基联合建立的开发公司已进驻珠江新城办公。

  东塔的故事并非个案。去年7月金地集团曾为它在天津的项目引入荷兰国际投资管理公司(ING)基金,当地政府曾以金地事前无知会为由,拒绝该基金的进入。但到了今年4月,情况发生转变。金地集团在本月17日与天津河东区政府签订协议,开发一个价值23亿元的项目。据金地内部人士透露,项目将很可能引入外资基金合作开发。

  这样的案例似乎显示着此阶段地方政府的某种尴尬:一方面是政府大张旗鼓的限外令,但另一方面,在一些大型项目上却不得不更多地依靠外资。

  背景篇

  不能说的秘密

  与国外资金合作,成为国内房地产企业最近不得不进行的秘密工作。几乎每一个大型开发企业的战略合作伙伴中,都能找到外资机构的身影。

  其中最为高调的要数金地集团。3月,金地集团宣布与瑞银集团(UBS)展开多方面合作,此前金地已经和荷兰ING房地产基金有过合作;另外万科也与新加坡政府产业投资有限公司(GICRE)合作密切;上海复地集团的合作方包括北欧投资机构SEB、ING。

  对于中国楼市近期的低迷,外资并不避讳。不少外国投资者把此时看做进入中国内地市场的最好时机。投资研究机构ChinaVenture在4月7日披露的一份研究报告显示,今年一季度,房地产成为私募股权基金的重点投资领域。

  不少国外专事房地产投资的基金也看好中国内地市场。ING在3月份宣布了一项新的房地产基金计划,期望这一基金能够募集到约3亿美元,其中部分资金将投资中国内地房地产市场。在他们眼中,中国内地市场受美国次级债危机影响较少,市场活跃因素依然强劲。

  有人星夜赶科场,有人辞官归故里。就在外资兴致勃勃、伺机而动之时,国内的地产大鳄却把目光转移到海峡对岸。

  4月21日,包括冯伦、潘石屹、李思廉在内的国内六大地产巨头奔赴台湾考察,一时间引起两岸政经人士的众多猜度。其实,内地地产商对台湾房地产神往已久。去年年底,以王石为首的中城联盟就选择在台湾开例会。

  根据台湾针对920位内地企业界人士所做的调查,两岸如果政策确定开放,将有近七成的人有高度兴趣来台湾投资房地产。而且有34%的人士最感兴趣的是房地产土地开发。潘石屹对自己台湾之行的解析是:“这是重新出现的一块处女地。有同行告诉我,台湾的房地产市场非常低迷,我觉得正是在低迷中才有机会。”

  实际上,这还是“鸡蛋不要放在同一篮子”的逻辑。“的确,现在是国内房地产业的黄金20年,但也是各种政策风险最多的阶段,一不小心就可能全盘皆输。”碧桂园掌门人杨国强私下的表述也许最能代表行业心声。

  于是,“进来者”是不愿错过任何机会,“出去者”是不想吊死在一棵树上。无他,商人尔。

发稿:张明审校:0

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