未来五年中国住宅不具备任何投资价值

来源: [观点地产网]      时间: 2008-02-18 15:27

  房价收入不成比例,以租养贷根本不成立,上涨的空间又没有,你说,从哪个角度还可以看出,中国住宅值得投资呢?

  大鸣兄:

  刚知你已从美国度假回沪,还没来得及给你拜年,就看见你的《房价上行通道已然打开》一文。天,大哥一句话,小弟要偷笑三年。房价上行通道不是现在打开的,严格的来讲,2003年就打开了,上升到2007年已经到了顶点,现在要拐了。可你鼠年的第一篇博客,就说“已然打开”,我的理解是刚刚打开,可我又不能大笑,大笑则是对你的不敬,那就只好偷笑了。

  我也是从海南度假刚回。一大帮网络界的狂人,这几天没日没夜的和我谈网络投资。一般认为,美国自2001年网络泡沫破灭后,用了6年的时间剔除网络泡沫,到了2007年全球最大的社区网站成功上市,已经成了一个标志,并意味着全球从2007年开始,将进入新一轮网络投资时代。对中国而言,门户网站,行业网站,搜索网站的投资机会已经不多了,有机会的是网游和社区网站。

  和你谈网络投资,并不是希望你也来投资网络,而是说相对网络而言,中国住宅已经没有任何投资价值,不仅仅是上海,北京,广州,深圳等一线城市,也包括中国的二三线城市。最近,海外一些激进的经济学家将2007年喻为中国历史上最不正常的年份之一,先是官商勾结牟取暴利,股市楼市泡沫大面积衍生,后是物价飞涨通货膨胀,通货膨胀率已经比中国的八十年代中期要严重的多,那一次的通货膨胀直接引发了八十年代后期的中国社会大动荡。直到后来,中国出了一位铁腕总理,才把中国经济次序进行了卓有成效的治理整顿。

  温故而知新。严重的通货膨胀,将会危及政权,危及社会稳定,危机民众安宁,更谈不上什么和谐社会了,这已经是被历史多次证明了的。因此,从政治层面分析,胡温新政是受到民众的欢迎,可因为触犯了地方既得利益集团,两年多来实际执行并不到位,一般分析,中央政府不可能放弃宏观调控,这一次大规模省市换届以及换届后地方政府的动作已经基本表明,在政治上铲除腐败,打破官商勾结的垄断局面很快形成,执行从紧,务实,稳健的经济政策成了共识。

  从经济层面来分析,改革开放以来,中国还没有遇到这么复杂的经济局面。现在的经济学家都只是站在各自的立场上研究问题,比喻徐滇庆,一贯的立场是有钱房价就会涨,至于钱是怎么来的他就完全不管;比喻董藩,一贯的立场是不动产是最好的投资产品,只要不发生战争和经济崩溃就要投资不动产,至于社会是否稳定,民众是否造反,政府为什么调控就不在他研究之列;……但是,中国还有大批有良知的经济学家,比方说郎咸平的二元经济理论,比方说余永定的财政为民理论,综合起来,中国将实行有限的汇率政策和银根紧缩政策。很多人对2008年元月贷款达8000多亿,净增2700多亿,央行发行票据回收1950亿不理解,其实很简单,因为去年的后三个月,受准备金率不断增加的影响,很多商业银行无款可待,也就是没有指标,而累积起来的在今年一月放出来了。而央行发行票据,则是告诉市场将实行长期的紧缩政策。

  从市场层面来分析,房价回归理性已成了一种必然。先看新闻,昨天,广州推出中国第一批限价房,均价6500元,而同期广州楼市均价是11700元。我建议同行们多研究一下限价房,而且限价房的房价很有可能成为一个标杆。从广州的情况来分析,限价房和跟随而来的经济适用房,保障型住房将占2008年住宅供应总量的40%以上,说限价房的房价将成为广州2008年的标杆大抵是不会错的。北京也一样,今年将有700万平方米的限价房和经济适用房面市,占北京2008年推盘总量的30%,其对房价的影响力也不可小看,而且,北京是三年的规划。深圳市政府近日宣布,今年将供应4.58万套的保障型住宅,相当于深圳新房总存量。……一线城市在银根紧缩,房价上行动能完全匮乏,市场上住宅供应量加大的情况下,所有的商品住宅只有一个办法,降,降,再降,一直到完全回归理性,这个过程少则三年,多则五年。但并不是说,五年后房价又会非理性上涨,这将取决于五年后的社会变化。

  有一点是肯定的,根据目前的开发速度和人口增速大幅减缓,预计未来五年,大学毕业生将以10%的速度递减,这个数据的依据是:当今22岁至31岁这个年龄段占总人口的比例,正呈现一个逐年下降的趋势,而且,下降的比例就是这个年龄段逐年下降的的生育率相吻合。从小学招生来讲,1987年为2095万人,最高上扬到1994年为2537万人,随后一路下跌,至2005年中国小学只能招到1672万人,至2007年已经跌破了1500万人。住房需求在减少,而住房开发量不断增加,那么,中国社会在住房上要解决的只有一个问题,那就是分配。分配合理,未来十年房价都不会大涨。我们欣喜的看到,2008年社会保障型住宅的推出迈出了合理分配住房的第一步,尽管道路是曲折的,但前途是光明的。

  房价收入不成比例,以租养贷根本不成立,上涨的空间又没有,你说,从哪个角度还可以看出,中国住宅值得投资呢?

发稿:牛刀审校:0

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