专访黎明楷:中介之困

来源: [观点地产网]      时间: 2008-01-24 21:19

  随着创辉租售大面积关门的动作,2008年的房地产中介迎来了一个不怎么顺利的开局。在一片房价下跌、成交量萎缩的呼声中,中原地产恰恰在全国多个城市新增30余家门店,这是基于怎样的考虑?中原地产是如何判断现今房价走势的?观点地产网就相关问题对中原集团副主席黎明楷先生做了一次专题访问。

  观点地产网:2007年中天置业老板卷款潜逃,之后又有长河、中大恒基、创辉租售等一系列中介公司提出关门计划。您觉得中介行业出现这些状况的主要原因在哪?

黎明楷

黎明楷

  黎明楷:主要的问题可能还是出在这些公司自身的经营上。过去一段时间市场情势好,扩张的速度太快,这就容易带来两个方面的问题。一方面就是资金的支撑容易跟不上,一方面就是人力资源的缺乏。目前有不少扩张太快的中介,很多员工都是新手,在市场形势好的时候,不需要太多的销售技巧,一旦市场走低,要求销售人员的素养时,这些新手就很难和其他有经验的员工竞争,这些新扩展的店面也会经受考验。资金和人力发展的速度如果跟不上公司发展的速度,就容易陷入被动的境地。同时公司领导层的管理也是不容忽视的,比如中天置业的蒋飞卷款潜逃,就是典型的公司高层问题。这些都是内因。

  还有一些外因,我觉得也非常重要。据我的了解,现在有不少中介公司都在用客户的钱,这是他们的“潜规则”。总的来说,目前国内还没有很有效的措施来监管中介行业的资金。现在一级行里面,客户的钱一般还是要通过中介公司,以前买家不相信业主,通常会将钱打入中介公司,等手续办完之后再由中介交给业主。这些资金进来之后,一些中介公司并没有好好地将这些资金与公司自由的资金分开,甚至有些公司是故意利用客户的这些资金来支撑自身营运或进行投资。

  在市场正常的情况下,价格波动不大,交易量保持平稳,可能这些资金在流转上面不存在问题。要知道通常这些资金的量不会小,都是几千万甚至上亿的量,如果中介公司太过依赖这些资金,就容易出现问题。从07年四季度开始各大城市的成交量有些微萎缩,一旦萎缩,资金就开始变成进来的少,出去的多了。接下来就是出现资金紧张,甚至资金链断裂。

  去年的市场一直很好,应该来说大家都是有钱赚的,不会因为一两个月的低迷就会导致关门收缩的,问题还是出现在这些公司身上。

  观点地产网:刚刚您也提到市场的情况,我们了解到,虽然07年末成交量和价格都有所下滑,但是中原地产还是逆势而上,新增了大约30家门店。您当时是怎么判断形势的?新增门店的理由又在哪里?

  黎明楷:虽然当时整个市场开始低迷,但是中原在二手市场上还是有盈利的。其实我们新增门店的原则,不是从上层的角度来做的,中原的习惯不是上层给每个地区指标,要每年新增多少家店。大家都知道我们施永青先生的“无为而治”,我们下面的门店都是自己发展的,每个门店紧贴市场,自己发现这个地区的利润情况,然后根据各个地区的不同情况,决定是否需要增加门店。任何公司选择增加门店,都是为了追求利益最大化,同时也要兼顾发展的协调性和稳定性。

  中介行业有很强的区域性,这就决定了分店的选址和分店的数量。哪里还有市场潜力,就在哪里开店;哪里的市场形势不好了,可以适当的缩减门店、降低成本,不能让竞争恶化。而中原又是让每个门店自己根据市场情况增减的,他们才是最敏感感知市场的。这样能够很好地避免盲目地扩张,中原能够在一些城市继续新增门店,主要是基于这些考虑。

  观点地产网:基于现在的态势,关于中介行业洗牌的说法也很多,您是怎么看待的?

  黎明楷:确实是有一个规范化,或者说是洗牌的过程,现在只是市场的自然选择,程度还显得不够。从长远来看,这轮洗牌对中介的发展是有利的。前段时间因为市场形势好,很多外行都挤进来,占有了不少资源,也带来了一些问题,这些情况会随着这轮洗牌有所改变。真正有实力的公司还是会留下来。

  谁也不希望市场出现波动,大家都想着市场能够平稳发展,恰恰市场又是最残酷的,也是多变的。如果说整个市场是一个大蛋糕,大家都想来分一杯羹,这是正常的。但是我们说市场也有自身的规范性,还有饱和度的问题,发展到一个阶段,就会有一轮类似目前的行业洗牌,这个过程不是倒退,是好事,是有利于市场向更成熟的方向发展的好事。

  观点地产网:相比于07年上半年,各大城市在下半年的房价和成交量上都有一定的萎缩。如今08年已经到来,您对新一年的市场有怎样的预期?

  黎明楷:房价在不同的城市表现出的变化程度也会不同,总体上来讲应该还会继续下滑。以深圳和广州来说,深圳前一段时间房价涨幅相当惊人,到下半年承受的压力也比较大,年末的时候价格开始陆陆续续下调。现在深圳的房价与其高峰期相比,大概跌了20%,我认为在08年深圳的房价还会继续跌,跌幅在20%左右。广州楼市其实也受到了一些影响,但是跌幅不会这么大,因为其上涨的基数就没有深圳高。

  深圳房价猛涨,还是有炒房的因素在里面,炒房的比例占了整个购房比例很大部分,而广州自住的刚性需求更多。这样来看,虽然08年深圳和广州会有价格下跌的趋势,但是深圳下调的速度会快过广州的速度,各个城市都是不同的。

  另外还有各个城市区域不同的影响,比如上海和北京,可能郊区和城区也有区别。郊区的房价下调的可能更大,因为郊区的供应会在今年增加,市区的房子则会因为稀缺性和地段良好,降价的可能性就小。整个城市来说,还有有升有降比较正常。

  政府大力推出的经济适用房和限价房等等,对房价也会起到一定的抑制作用。

发稿:李碧审校:0

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