中国地产商的新圈地运动

来源: [观点地产网]      时间: 2007-12-13 15:39

  2007年9月末,又一批外地炒房团抵达重庆。当一线城市的房价如日中天时,二线城市的发展潜力与升值空间开始吸引大量房地产商的涌入。

  “8·31大限”三周年,第一批小地产商在土地市场化中早已化为尘埃,第二批中型地产商开始进入生死存亡。一轮新的洗牌正式开幕。

  喧嚣的土地

  ——中国地产商的“新圈地运动” 

  老吕的博客

  2007年7月30日

  和几个老总在南山上喝了一下午的茶。说好了不谈拍卖会的事,但他们的手机都没停止过震动。(如果我没故意把手机丢车上,也会和他们一样心不在焉。)

  那绝对是一个群雄逐鹿的战场。我甚至能通过脉搏跳动的频率,感觉到拍卖会现场的你死我活。

  想到放在拍卖桌上的那块地,我的心就会绞痛。可建楼面面积103万平方米,既临江,又与渝中半岛隔江相望,还背靠观音桥步行街。重庆还能找出这样的地块吗?难了!

  其实,早在7月7日出让公告发布之前,我就已经盯上了它。土地是开发商的“命门”,如果再拿不到地,用不了多久,我将无米下锅。而我身边的这几位老总,处境和我差不多。

  26日下午5点是公告限定申请人提交资料的最后时间,其实下午3点我就已经摸清了主要申请人的底细,但权衡后的结果却是,放弃竞标是我唯一的选择。

  我能躲开这次拍卖会,但我能躲开没有土地的困境吗?

  山上云雾缭绕,喝着茶,我始终看不清前方。

  地就是房地产开发商的命。就在老吕躲在南山上喝茶的时候,距离他并不远的拍卖会上,不断刷新的“天价”正在上演激烈的“地王”争霸赛。

  拍卖会原定于上午10时30分举行。9时,拍卖大厅一开门,几家等候的开发企业代表涌入;9时15分,本地地产巨头龙湖地产的代表进入大厅;9时30分,所有参与竞拍企业代表到齐。地产巨头高层纷纷出现在现场,落座后有的神情凝重,有的无语沉思,有的与身边的工作人员小声讨论。

  上午10时30分,拍卖时间到。然而,首席拍卖师却拿起话筒,“此次拍卖暂时延期,具体时间另行通知”。

  现场顿时一片质疑声,尤其是港资企业的代表。

  1个小时后,拍卖方紧急召开记者会。原来,对规程锱铢必较的港商的加入,让习惯于事后补充细节的内地政府不得不慎重,而就在此次拍卖前,拍卖方突然发现一些细节没有准备充分,因此决定延期。

  下午2时整,拍卖继续。

  拍卖师登上拍卖台。讲述拍卖纪律和要求后,宣布起拍底价为12.5亿元,每次加价1千万元。

  “12.6亿!”拍卖师话音刚落,17号就举牌了。

  “12.8亿有没有?”“12.8亿18号”拍卖师刚报完价,18号就举牌了。

  一路竞价,一路举牌,不到3分钟的时间,价格已经飙升到了13.3亿。

  “13.8亿!”18号还没有等拍卖师报出13.4亿的数字,就直接把价格提高了0.5亿,看来势在必得。

  每次加1千万,都会有几家企业同时举牌,而拍卖师在复述报价时,因时间太紧已经数次出现口误。“下面我每次加价2千万,14亿有没有?”拍卖师已经被现场高涨的气氛感染了,也许每次加价2千万,举牌应该有所缓慢。

  “6号14亿!”依然是拍卖师话音刚落,企业就举牌了。

  疯狂的角逐!随着价格的直线推涨,一拨拨企业如被乱踏的野花,层层出局。当价格上升到40亿之后,终于只剩下2号和8号之间的相互举牌较劲。现场的气氛几乎凝固,除了拍卖师的声音,再也没有任何杂音。

  40.2亿、40.4亿……41.6亿,8号依旧迅速反击。当拍卖师念出“41.6亿第一次”后,2号举牌了,41.8亿!“有没有加价?”拍卖师的语调都已经颤抖。

  没有应答。“41.8亿第一次、41.8亿第二次、41.8亿第三次。”

  “成交!”拍卖锤声响起。全场掌声雷动。

  晚上,老吕已经清楚了拍卖会现场的每一个细节,“幸好我没去竞标。”那晚,是老吕今年睡得最早的一次。

  风暴来临

  2007年8月2日

  这几天,走到哪人们都在谈论香港信和集团中标的事。

  我平日喜好把老潘、王石、冯仑人等提拎出来洗刷,舌灿如花,也刻薄如骨,但大家爱听,说有见地,说痛快,于是圈子里一有大饭局都会邀我坐阵。

  但这两天任何饭局我都没参加。我突然不想说了。

  老吕是踏着房地产市场化的浪头在1998年前后一脚踩到这个行业里来的。老吕一块地一块地地倒腾,在圈子里渐渐立稳了脚跟。

  老吕的命运,从2001年土地收购储备制度实行之后,开始变得普所迷离又深不可测。地方政府成为了土地一级市场的垄断供应者,“土地出让程序缺乏监督,有的地方不按规定或不及时公开经营性土地出让信息;或者在出让中假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标;领导干部打招呼、批条子,就可以插手经营性土地出让。”随着腰包以他不可想象的速度鼓起来时,老吕和大部分房地产商一起,被舆论推到了“奸商”的队伍里。

  2004年8月31日,老吕印象中“迟早会来”的那一天真正到来。这一天,所有经营性用地一律公开竞价出让,“各地不得再以历史遗留问题为由进行协议出让”,此外,各商业银行严格控制对房地产的信贷投放,信托投资公司的房地产信托业务也被要求从严操作,从那天起,沿袭了数十年的土地出让制度彻底颠覆,房地产规则因此重建。“管严土地,看紧信贷”,国家以毫不手软的姿态紧收“地根”和“银根”,精准地扼住了房地产开发的两大命脉——土地和资金。

  “60%~70%的房地产项目都是靠银行贷款运行的。”更严厉的是,国家从那天起“暂停新增建设用地审批半年”,老吕记得清楚,那一天他爬到南华寺虔诚地上了一柱香。

  但老吕和他的伙伴们“无地为继”的命运并没有改变。

  国家收紧“地根”“银根”,一方面令土地开发举步唯艰,但另一方面,却又抑制了商品房供应量的增加,事实上起到了推动价格增长的作用。

  那是一种怎样的水深火热!全国房价以爆炸式的速度狂增,房地产巨头们整日烽火连天,不时诞生的“地王”的收官天价更是振聋发聩,可老吕眼睛看到的,却是自己中小型企业的兄弟们每年没有参加“年检”的数量也在直线增加,“没有参加年检,就意味着自动退市。”2005年的地产界都震荡着“有钱者生,得地者赢,无钱无地者死”,那些还来不及成长,和那些一味靠关系生存的小型企业被最先出局。剩下的开发商们就像穿上了红舞鞋,如果不去想办法拿地,就将被淘汰,而如果去拿地,就必须忍受地价上涨带来的风险。也从那时起,老吕养成了喝茶的习惯,他发觉,这茶的滋味,怎么这么像自己心里的滋味?

  “对于像我这样还有一些土地的中小企业来说,2004年之后的三年,将是我们最后的狂欢。”老吕清楚,那些倒下的兄弟们的今天,或许就是自己的明天。

  老吕掰着手指说,国民经济增长带动城镇居民收入的增加,刺激了住房消费;城镇化加速,城镇人口数量增长也带动了商品房需求;加之现在投资和投机性购房需求加大,这些,都将中国的房价一次又一次地推到了风口浪尖。房屋需求急速增大,而国家的宏观调控却压制土地供给,于是,土地市场的供求不平衡,不可避免地将无数中小房地产商逼入了沼泽地。

  巨头们的游戏

  2007年9月24日

  上午参加了一个拍卖会,渝北区的两块土地,没多大,位于近郊区,真没想到这样的“弹丸之地”,每一宗竟引来了22位竟买者。我举了几次牌,但最后在疯狂的竞争对手面前不得不放弃。

  第一宗地起拍价为820万元,每次加价幅度为20万元。当拍卖师喊出820万元开始加价的第一声后,举牌者就应声而举、前赴后继,甚至拍卖师对某一价位还没有重复时,价格就已飙涨到了1380万元,“1380万一次,1380万两次”,没等喊出下一句,竞买者又相继加价4次,最后成交价1440万元!

  第二宗地起拍价为1000万元,每次加价幅度为50万元,其竞买的激烈程度比上一宗有过之而无不及,当拍卖师宣布2750万元成交时,几乎所有竞买者都眼睛发直。在场的所有人心里都有一笔账:以目前的渝北房地产市场水平,本土开发商操作这种价格的地块,要获得实际利润无异于“上九天揽月”。

  后来得知,这两块地的得主都是深圳过来的。散会时,一兄弟说,“我看不懂房地产了!”

  在拍卖会之前,曾有两位地产商老板找到老吕,商量合作拿地,“当时他们有两个方案,一个是我们三个联手拿地,拍到再说;另一个是我们和一个主力商家合作,联合拍下来后为商家量身定做。”老吕说,只有在大家都活不下去的时候,中小地产商才会选择这种合纵连横的办法。但最后,老吕还是选择单干,“我觉得这块地还没到炙手可热的份上,而且,我觉得自己有能力独自吞下,而与别人分食将后患无穷。”

  老吕分析,这个“弹丸之地”不足以引起本地大企业的兴趣,自己的竞争对手无非一些中小企业,而在这个层次的圈子里,自己是有实力的。但让他没想到,之前的两位老总已经找到了新的合作伙伴,却将他作为最大的竞争对手。在提交资料期限的那几天,老吕无论走到哪,不远处总有个小伙子跟着,当他把小伙子拦下时,对方直言不讳,“我就是那边老总派来跟着你的,一旦你撤出,我们马上将出价下调几百万。”老吕于是和他们玩起了“猫捉老鼠”的游戏,进进出出“土地使用权和矿权交易中心”数次,并放言不参加拍卖,却在提交资料截止时间的前一刻递上了自己的资料。

  对方被老吕的烟雾弹弄得手忙脚乱,当最后得知老吕参加竞标时,修改竞价已经来不及了。但最后,老吕还是输了,他没有料到同行们的疯狂,更没想到,外来者竟然如此迅速地入侵了这座城市,甚至连这个“弹丸之地”都不放过。

  当北京、上海、广州这些一线城市的“地王”一次又一次地刷新记录时,更多的地产商开始将视线投向二线城市,重庆,这个西南重镇,更以其独特的魅力撩拨着那些贪婪求地的眼睛。

  老吕的博客中有这样一个时间表:2007年3月初,香港华润以17亿高价拿下建设厂地块;5月11日,李嘉诚旗下的和记黄埔和长江实业两家地产公司以24.53亿元在重庆市投得南岸区杨家山;7月30日,香港信合置业尖沙咀置业集团以41亿抢得重庆新“地王”;8月3日,恒大地产集团以25.3亿元的天价分别摘得位于渝中区和九坡区黄金区域的两幅地块,成交价高出拍卖底价16亿元……此外,本年度大事,国内女首富杨惠妍旗下的碧桂园进入重庆“圈地”,两个项目分别位于长寿桃花溪和大坪岛。

  而在这份时间表的背后,便是一场场本地巨头与外来大鳄的硝烟大战。

  其实,早在2005年就有一线城市的地产商陆续到二线城市开发买地,“那时本土企业都不大把外地人放在心上,有些外地商在拍卖会上就被本土企业围剿了:大家联合把价钱抬上去,最后时刻撤出,让外地企业上套买单,这样其土地成本一下子高出一大截,活不长久的。”而有些外来企业则是被当地的土地贩子的“忽悠”给整垮的,“一个外来的地产商,同一块地竟被不同的几拨人带去看,有一次有人带他去看的是已经‘招拍挂’的地,而且,去到那地方,还把地块指错了;原本修路的地,后来没钱,线路改了,这些地会被一些人拿到转手,虽然出让价格很低,但要求的容积率很低,开发价值不大。于是这些人就会瞄准异地开发商,说有办法帮助提高容积率,其实基本不可能,而且即便能改容积率还是要补钱进去,所以即使真弄到手,已经绕了个大圈,往往贴进去的钱都够买块好地了。”

  无数的“前车之鉴”后,现在,外地的地产商已经成熟许多,他们不再听信任何承诺,而宁愿选择自己亲手翻遍希望买下的地皮上的每一个垃圾桶。

  这样一来,本土企业之间,本土企业与外来企业之间便展开了激烈竞争,地价由此被推到半空,而高地价增加了商品房成本,客观上抬高了房价,而房价上涨,又增加了开发商以高价拿地的能力,又进一步推升地价。于是,在这个循环链条上,中小地产商被一轮一轮地斩于马下,土地市场渐渐成为巨头们的竞技场,土地交易也渐渐成为巨头的游戏。

  喧嚣的城市

  2007年9月29日

  去了趟四川兴文,以前那些一同在地产界里创业的兄弟们终于又聚在了一起,但他们现在都已经成了“煤老板”。这里煤炭资源丰富,去年年初他们就陆续转行投资煤炭行业了。

  我手里已经没有土地了,最后一个项目也快完成,而一次次的拍卖会都空手而回。但今天的饭局上我没有诉一句苦,他们也没提。都是过来人,有种滋味,是不用说的。

  临走时,强哥在车窗旁拍了拍我肩膀,说了句“兄弟,我这有个项目正找合作伙伴,你要有兴趣,说一声就是。”然后走了。

  我挺感动。

  拍卖会上,硝烟在老吕的四周升起,现场热气蒸腾,随着不断攀爬的报价,老吕却跌至冰窖。当宣布散会时,邻座的兄弟刚站起来,突然瘫软下去,望着呼啸而去的救护车,老吕愣了很久……

  以前听说过一线城市的“大腕”有在你死我活的土地争夺战中晕倒的,老吕没料到这么快就发生在了自己的身边。

  现在老吕一边盯着土地,另一边开始思考“多元化”。年过不惑的他变得稳重而保守,“左边是本地巨头,右边是外地大腕,前面是高额地价,一看就知道我该往哪走。”每次坐在拍卖会,他觉得自己面对的似乎是一群赌徒,“本土的买家以现在的市场行情为依据进行竞买,而异地的买家却是以未来的市场行情为依据进行竞买。深圳一炒房者通过网络购买重庆某楼盘一套房子后,置业顾问告诉他说:‘恭喜你,你的房子在今年底每平方米就会增值500元。’这位炒房者却说:‘不用恭喜了,我的目标不是每平方米增值500元,而是增值5000元,到那时再恭喜我吧。’”

  老吕说,现在的拍卖会现场都和以往不同了,以前最前面一两排是很少有人坐的,因为越往后坐越能纵揽全局,而如今,前面已经坐满了各种口音的竞拍者,“他们根本就不察言观色!”而在这个连过程都已不再重要的游戏里,一些有地没钱的被兼并出局,没地没钱的仓皇逃离。

  2007年国庆,各地装修公司都在为今年的最后一个家装黄金周而热闹忙碌着,不远处,无数从一线城市转身的地产商,奔跑在通往二级城市的路上,重庆的栈道上已经尘烟滚滚

土地

 

  链接:

  地产商:拿地有“招”

  ●唯一的合格竞标者

  9月24日上午9点,公开挂牌出让的新虹口足球场综合交通枢纽地块即将截止报价,按规定,如果还有不止一家企业有意争夺该地块,将马上进行现场竞价拍卖。但当长峰地产亮出15.005亿元的新报价后,其唯一的对手——和记黄埔地产(上海)总经理佘耀庭随即主动与身旁的长峰地产总经理陆士庆握手,祝贺其成功拿地。整个过程仅仅用了10分钟。

  耐人寻味的是,这幅占地2.9万平方米,可建面积15.37万平方米的商业办公及酒店综合用地,楼面地价每平方米不过9866元,仅及一个月前出让、用地性质相似的上海南京路163号地的七分之一!有人士直指地块拟定的出让条件,有为长峰“量身定做”之嫌。比如规定竞买人必须“拥有轨道交通枢纽结合商业综合开发项目的经历,中标后规划方案须满足相应功能要求”等,仅此一条,就把大多数有意竞争的房企拒诸门外,只有长峰及和黄得以入围。而和黄也没有流露出一争高下的决心,其草草收场的表现,似乎他们不过是个托儿,或者只是来走走秀而已。

  ●“天价”震惊地产业

  8月24日下午,经过近一个小时的激烈争夺,名不见经传的江苏苏宁环球旗下南京苏宁房地产开发有限公司,最终打败和黄、新鸿基等一众香港、美国地产巨头,以44亿高价拿下上海单价“地王”,刷新了中国房地产史上土地楼面最高的记录。

  苏宁环球、苏宁电器和江苏苏宁环球本是张近东兄弟所控股的公司,南京苏宁房地产开发有限公司系江苏苏宁环球下属子公司,与苏宁环球无产权关系。有人认为,因为南京苏宁尚未有注入苏宁环球上市公司,一方面通过南京苏宁拿地可以设置一层防火墙,有效缓冲市场波动带来的风险,将拿地对上市公司业绩的影响降低。另一方面,拿地后可以选择将南京苏宁注入上市公司,“资产注入”概念可以提升公司股价和评级,得到市场的追捧;如果南京苏宁运营的效果不佳,可以放弃资产注入,也不会影响到上市公司的业绩。

  更重要的是,上海市作为中国房地产企业竞争的桥头堡,只有在上海站稳脚跟,才能算得上一线地产开发商。

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