SOHO中国变身记

来源: [观点地产网]      时间: 2007-11-02 14:45

  “在过去的10年中,我们的瓶颈就是钱的问题。”获得了充裕的资金,SOHO中国的下一步就是将“规模放大”。

  上市之后,SOHO最大的转变就是从一家个人色彩浓厚的家族公司变身为一家公众公司。“我心里面最大的变化,就是原来赚钱多少是我自己的,我需要负责任的是5800多个客户。”老潘坦言,现在,他还肩负着50多万的股民的期望。

SOHO中国

  10年前,为了开发北京CBD的处女地,潘石屹选中了今天SOHO现代城的所在地,当时那里还是某酿酒厂的厂址。为了寻找合作伙伴,潘石屹和妻子张欣曾花了两年时间邀请境外开发商前来合作,但对于这块气味不佳的选址,没有人愿意向他们伸出橄榄枝。潘石屹夫妇只能自己来做。

  5年前,当潘石屹希望通过在纽交所上市来打通SOHO中国的资金渠道时,“天时”没能让他如愿。此后,对于上市两个字,潘石屹格外敏感,这似乎成为了他心头的痛。

  老潘会就此偃旗息鼓吗?当然不。终于,消息传来。

  2007年10月8日,SOHO中国有限公司在香港联交所主办正式挂牌。此前,其在公开招股中已经得到了169倍的机构认购。上市当日,SOHO中国的最高股价为每股10.2港元,较发行价的每股8.30港元上升约23%,总成交金额达到约62.28亿港元。

  SOHO上市,被称为是“目前中国房地产企业海外上市募集资金最多的公司”。甫一出手,潘石屹就博了个“好彩头”。

  上市前的“大考”

  上市之前的路演,让潘石屹开了眼界,也疲惫不堪。9天的时间,他去了8个城市:从香港、新加坡到伦敦、法兰克福、迪拜、纽约、波士顿和旧金山。

  其中让老潘感到压力最大的就是第一站香港,会面的基金经理一拨又一拨,而他们最关心的问题始终就离不开“本土储备”这四个字。

  “香港的经理人大多是年轻的小姑娘,并且以会计师居多,都是一边算帐,一边提问。”潘石屹认为,他们之所以对土地储备问题格外关心,与香港的环境背景有很大关系,因为香港的富豪大多是依靠房地产起家,在这种“寸土寸金”的区域做房地产,自然特别注重土地储备。

  “香港土地不大,所以每块土地都是有价值的,而且每块土地的价值差别也不是特别大。”潘石屹说,但北京就不同,郊区与城中心相比,土地价格相差就非常大。

  因此,潘石屹认为将香港的经验照搬到SOHO中国身上,不具备可比性。SOHO中国既不是和记黄埔,也不是新鸿基,而是一家“专注于北京中心地带发展”的内地房产开发商。

  “土地储备固然好,可是从土地变成钱,是一个很长的过程,需要设计、销售、管理等一系列的环节。”潘石屹说,过去的教训就摆在眼前,“在中国,失败的(房地产)公司绝大多数是圈地圈得多的,深圳是这样,北京是这样,海南岛也是这样。”90年代初期,潘石屹曾在海南参与了“圈地运动”,那一次,他们“亏得一塌糊涂”。

  如今在中国,房地产公司取胜的关键是什么?在9月20日香港的新闻发布会上,潘石屹明确地给出了答案,“就是在市场中抢占制高点,而不是盲目地去‘跑马圈地’。”潘石屹认为,中国房地产市场的“制高点”包括三方面:第一是地段,第二是品牌,第三是专注高端产品。

  对于地段,不同的房地产商看法各不相同,在潘石屹眼中,“今天中国房地产市场的制高点从城市来看,就是北京和上海。”

  尽管目前对于上海的楼市,外界基本以负面评价为主,但潘石屹认为,上海作为一个国际化大都市,其房价与东京、巴黎、纽约相比,还只是他们的十分之一。“上海发展空间还是非常大的,可我们对上海不是非常熟悉,另外上海的地块都非常小,我们能谈的项目都只有3、4万平方米。”

  而在北京,SOHO中国的项目面积基本都在40—60万平方米之间。因此,SOHO中国目前的发展重点依然是北京。

  除了北京的CBD地区,目前SOHO中国在三里屯、天安门广场周围都有新项目正在开发之中。“当我们占据了地段的制高点时,在未来的竞争格局中,就具有了纵览全局、高屋建瓴的优势。”潘石屹说。

  除了地段,SOHO中国的另一个制高点就是“专注高端产品”。从最初的SOHO现代城、建外SOHO到现在的朝外SOHO、SOHO尚都,SOHO中国一直致力于高端商业住宅的开发。

  潘石屹所坚持的SOHO模式也得到了德国的基金经理们的认可。“他们是从全球化的角度思考问题,同时非常关注你的商业模式。”潘石屹说,“你的商业模式是不是合理的,有没有经过市场检验。公司的品牌如何、盈利能力怎么样,他们都看得比较重。”

  德国基金经理成熟的商业思维,让潘石屹大开眼界,更令他意外的是,原本以为他们对中国并不十分了解,因此成功的可能性也不会太大。但在看完会后,投行反馈给潘石屹的信息是:对方全下单了。

  尽管香港的路演让潘石屹和他的团队费了一番力气,但自从离开香港后,他们的路演就一直十分顺利。尤其到了纽约,更让潘石屹感到分外轻松。

  10年前,潘石屹的妻子张欣就曾在华尔街工作过。而当他们来到华尔街后发现,这里的很多基金经理人都是中国人,其中一些人出国前就住在SOHO现代城里,有的人还一直关注着潘石屹的博客。

  他们对于SOHO中国的潘石屹的了解可想而知。当潘石屹率队刚一到波士顿,就从投行获知,机构的认购额已经超过了100倍,他们已经没有任何销售的压力了。

  当在旧金山结束了SOHO中国的定价会时,所有人已精疲力尽。但路演的顺利结束却让潘石屹精神倍增。因为这不仅意味着SOHO中国上市成功的第一步已经迈出了,更重要的是国际投资机构对于SOHO中国12年发展模式的认可。

  夜幕降临,公司的同事还在和投行的经理人就定价的事宜争论不休,老潘却拿起相机,走出办公室,站在高盛位于旧金山的办公楼上,对着美好的夜景,按下了快门。

  老潘的转变

  国际投资机构对于SOHO中国商业模式的认可,最终以数字的形式表现了出来:其公开招股得到了169倍的认购,国际投资机构的下单率高达94.8%。

  这一次,SOHO中国还得到了“天时”的眷顾,就在其上市后的第二天,10月10日,国土资源部公布了最新版本的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(第39号),其中的第23条倍受业界关注,“受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后,方可申请办理土地登记,领取国有建设用地使用权证书”。

  也就是说,从2007年11月1日起,房地产商不能付清土地款,就拿不到建设用地使用权证书,而拿不到这个权证书,就意味着房地产商将与想要开发的项目无缘。

  近两年,有关政府部门相继出台了各项关于收紧房地产用地以严格房地产信贷审批的制度,使得房地产企业的生存门槛被不断被提高。而最新出台的39号令,更使得房地产企业的生存周期不断提速。

  “门槛提高的不是一点。”在接受《中国新时代》采访时,潘石屹向记者透露,由于近两年北京市土地价格的翻倍,不少房地产商已经资金链断裂,其原因就是过度圈地。终于,当土地使用权出让的新规出台后,某些房地产商再也支撑不住了。“昨天晚上还有一个北京非常大的房地产公司找我谈收购的事情,他们就是因为资金链断裂,即将被银行查封。”

  如今,SOHO中国帐下有现金约150亿元,手握这样的资金量,老潘底气十足。而当银行通知潘石屹,从股票市场上募集的129亿元资金已经全部到帐时,潘石屹第一反应就是:“我要把这些钱管理好。”

  “在过去的10年中,我们的瓶颈就是钱的问题。”潘石屹说,SOHO中国已有的商业模式不会变,因为它已经经过了市场的检验。获得了充裕的资金,SOHO中国的下一步就是将“规模放大”。

  由于SOHO中国已有的项目对资金的需求有限,而且随着部分项目工程的完工,还会有现金流入,因此上市募集的资金绝大部分将用于新项目的发展。其方向依然是商业用地,地段依然集中在北京的繁华区域。

  “我们拿地的方式不拘一格,可以收购项目公司,也可以通过土地转让或者收购再建工程等方法。”潘石屹表示,他们还将收购CBD的部分“烂尾楼”。对于今年年底的土地“招拍挂”,他们也将积极参与其中。

  上市之后,SOHO最大的转变就是从一家个人色彩浓厚的家族公司变身为一家公众公司。“我心里面最大的变化,就是原来赚钱多少是我自己的,我需要负责任的是5800多个客户。”老潘坦言,现在,他还肩负着50多万的股民的期望。

  过去,潘石屹一直以“能说、敢进”著称,对于媒体,他也一直被保持着包容的态度,“原先不管媒体怎么说,好赖我不管。”

  但是,随着SOHO中国的上市,潘石屹表示,他的管理风格要逐渐转变,必须符合一家公众公司的要求。“现在律师反复对我说,媒体说的不对,你就要反驳,登澄清公告,把事实讲出来,否则就是侵害小股东的利益。”

  下一步,SOHO中国还将成立一个部门,专门发布公司信息、对投资者提出的问题及时做出反馈。“公司不管发生什么事情,都要让他们(投资者)知道,然后让他们自己做判断,是持有股票,还是抛售。”潘石屹说。

  对于SOHO中国的股价,老潘基本采取“置之不理”的态度,“除了开盘那天我看了(股价),一般我都不看,天天盯着股票有什么意思呢?”

  2007年,SOHO中国承诺的利润是16.24亿元。“有这样好的业绩,股价肯定会涨的,如果完不成,跌是应该的。”作为上市公司的管理者,潘石屹要实现自己对股民的承诺,就只有“把活儿干好”。

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